ערר 82327-09-23

תקציר

הערעור מתקבל והתיק מוחזר לשמאי המכריע. ההערכה הקודמת של השמאי המכריע לא הביאה בחשבון את כל התנאים שנקבעו בתכנית לגבי תחולה פיזית, היתכנות הנדסית, היבטים כלכליים ועלויות הכרוכות במימוש זכויות בניה נוספות. על פי החוק, השמאי המכריע צפוי לערוך שומה עצמאית, אשר חייבת לעמוד בקריטריונים מסוימים. הערכתו הקודמת של השמאי נעדרה התייחסות לניצול יעיל וטוב של הנכס בשני המצבים התכנוניים, והסתמכה יתר על המידה על ניתוח עסקה בודדת, שאינה מספקת. כעת יבחן השמאי המכריע מחדש את דרישות התוכנית, לרבות תנאי האיחוד והחלוקה, הסדרי החניה והסדרת הבנייה הבלתי חוקית – כל אלה צריכים להישקל מבחינת היתכנותם הפיזית, ההנדסית והכלכלית. בחינה זו צריכה לכלול הן את התוספת לבנייה הקיימת והן את חלופת ההריסה והבניה מחדש. הערכת הוועדה המקומית צריכה גם לכמת את הדרישות הקבועות בתכנית לצד היתרונות של זכויות בנייה נוספות. מצופה מהשמאי המכריע לערוך הערכה עצמאית יסודית, המביאה בחשבון את כל ההיבטים והקריטריונים הרלוונטיים, ואינה מתמקדת רק בביקורת על השומה הקודמת של הוועדה המקומית. ההחלטה התקבלה שלא בנוכחות הצדדים, ולא ניתן צו להוצאות.