ת"א 21515-03-15

תקציר

במדינת ישראל, ככל שהדבר נוגע לעסקאות נוגדות במקרקעין, מסדיר את הנושא סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. סעיף זה קובע כי כאשר אדם התחייב לעשות עסקה במקרקעין, ולפני שנגמרה העסקה ברישום, הוא התחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה. אולם, אם בעל העסקה השנייה פעל בתום לב, שילם תמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב, אזי זכותו עדיפה. **הבחנה בין עסקאות נוגדות למקרקעין רשומים ושאינם רשומים:** חשוב להבחין בין עסקאות נוגדות במקרקעין רשומים (על שם המתחייב) לבין עסקאות נוגדות במקרקעין שאינם רשומים. במקרה של מקרקעין שאינם רשומים, כמו במקרה הנדון, ההתחייבות נחשבת כ"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין" לפי סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, ולכן המסגרת הנורמטיבית הינה סעיף 9 לחוק המקרקעין. **דרישות סעיף 9 לחוק המקרקעין:** על מנת שבעל העסקה השנייה יגבר על בעל העסקה הראשונה, עליו להוכיח שלושה תנאים מצטברים: 1. **רישום:** העסקה לטובתו נרשמה. 2. **תום לב:** הוא פעל בתום לב. 3. **תמורה:** הוא שילם תמורה. **דרישת הרישום:** דרישת הרישום היא הדרישה החשובה ביותר. רישום הערת אזהרה או תפיסת חזקה אינם מהווים רישום מלא לצורך סעיף 9. עם זאת, הפסיקה פיתחה גישה גמישה יותר, לפיה ייתכנו מקרים בהם זכותו של הרוכש השני תגבר גם אם העסקה עמו לא נרשמה. **דרישת התמורה:** התמורה אינה חייבת להיות שוות ערך לזכות שהוענקה, אך עליה להיות "ערך ממשי ומבוצע בפועל". **דרישת תום הלב:** תום לב נמדד לא רק בידיעה ממשית על העסקה הקודמת, אלא גם במצב של "עצימת עיניים", כלומר, נסיבות שבהן היה עולה חשד סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות בנכס. **חריג לכלל – הפרת חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה:** הלכת גנז קבעה כי זכותו של בעל העסקה הראשונה כפופה לעקרון תום הלב. הימנעות מרישום הערת אזהרה, כאשר הדבר אפשרי, עלולה להוות הפרת חובת תום הלב, ובכך להכשיר את העסקה השנייה. **הבחנה בין עסקת מתנה לעסקת מכר:** במקרה של התנגשות בין עסקת מתנה ראשונה בזמן לבין עסקת מכר מאוחרת יותר, הפסיקה נוטה להעדיף את עסקת המכר, אף אם לא הושלמה ברישום, וזאת בשל שווי האינטרסים הכלכליים וההסתמכות הגבוהים יותר של רוכש בתמורה. עם זאת, שיקולי צדק, כגון שינוי מצב לרעה של מקבל המתנה, יכולים להשפיע על התוצאה. **ניתוח המקרה על פי העובדות:** במקרה הנדון, בית המשפט בחן את סדר הקדימויות בין מספר עסקאות נוגדות במקרקעין. * **סבאח ונזאם:** נקבע כי עסקת סבאח קודמת לעסקת נזאם, הן משום שנזאם לא פעלה באופן לגיטימי להגנה על זכויותיה (לא רשמה הערת אזהרה, לא תפסה חזקה), והן בשל מעורבותה של נזאם בעסקה של סבאח, אשר העידה על ידיעתה והסכמתה (בהתנהגות) לעסקה זו. כמו כן, נקבע כי עסקת המתנה של נזאם קודמת לעסקת המכר של סבאח, אך בשל חוסר תום ליבה של נזאם, עדיפותה של סבאח נשמרה. * **סבאח ואימאן:** נקבע כי עסקת סבאח קודמת לעסקת אימאן, הן משום שסבאח היא הרוכשת הראשונה בזמן, והיא שילמה תמורה, בעוד אימאן קיבלה את זכויותיה במתנה. בנוסף, אימאן ידעה על עסקת סבאח. * **אימאן וריאד:** נקבע כי עסקת אימאן קודמת לעסקת ריאד, וזאת למרות שריאד שילם תמורה, שכן ריאד ידע על עסקת אימאן עוד בטרם התקשר בעסקה שלו, ואימאן שינתה את מצבה לרעה בהסתמך על המתנה. כמו כן, לא הוכח ביטול הסכם המתנה של אימאן. * **ריאד וסבאח:** נקבע כי עסקת סבאח קודמת לעסקת ריאד, שכן סבאח היא הרוכשת הראשונה בזמן, וריאד לא הוכיח את התנאים הנדרשים להעדפת עסקה מאוחרת (תום לב, רישום, תמורה), ואף נראה כי היה מודע לחלק מההתחייבויות הקודמות. **סדר הקדימויות שנקבע:** 1. התחייבות עומר כלפי סבאח (19.7.1999). 2. התחייבות מחמוד כלפי אימאן (28.6.2001). 3. התחייבות נזאם ועומר כלפי ריאד (22.11.2007). **היבטים חדשניים:** * **החלת דוקטרינת "עצימת העיניים" בתום לב:** בית המשפט הרחיב את הגדרת חוסר תום הלב, וכלל בה מצבים של "עצימת עיניים", בהם אדם נכנס לעסקה גם אם לא הייתה לו ידיעה ממשית על עסקה קודמת, אך נסיבות העניין היו מעוררות חשד סביר. * **מעמד עסקת מתנה מול עסקת מכר:** בית המשפט יישם את ההלכה הרווחת, לפיה עסקת מכר בתמורה עשויה לגבור על עסקת מתנה, אך הדגיש כי הדבר תלוי בנסיבות, לרבות שינוי מצב לרעה של מקבל המתנה והתנהגותם של הצדדים. * **חוסר תום לב של המוכר הראשון:** בית המשפט בחן את התנהלות המוכר הראשון (נזאם) בהקשר של הפרת חובת תום הלב, מעבר לדרישת רישום הערת אזהרה, וכלל בחובת תום הלב את החובה ליידע את הרוכש המאוחר על קיומה של עסקה קודמת. * **התמודדות עם תצהירים של נפטרים:** בית המשפט התייחס למשקלם הראייתי של תצהירים שהוגשו על ידי נפטרים, וקבע כי בהיעדר חקירה נגדית, יש לנקוט זהירות בייחוס משקל מכריע לתצהירים אלו. * **היעדר הוכחת ביטול הסכם מתנה:** בית המשפט קבע כי טענה בדבר ביטול הסכם מתנה, במיוחד כאשר מדובר בעסקה במקרקעין, דורשת הוכחה ברורה, לרבות מסמכים בכתב, ולא ניתן להסתפק בטענות בעל פה או בתצהירים בלבד. **הסעדים שניתנו:** בית המשפט קבע את סדר הקדימויות בין העסקאות השונות, וכן דחה סעדים שונים שהתבקשו, כגון סעדים הנוגעים לתכנון ובנייה, וכן סעדים שהתבקשו על ידי ריאד, שכן עסקאותיו נמצאו מאוחרות ועדיפותן נפגעה בשל חוסר תום לב. כמו כן, בית המשפט פסק הוצאות משפט לטובת חלק מהצדדים, תוך התחשבות בהתנהלותם ובנסיבות הגשת התביעות.