בר"מ 53510-01-25

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף, המתבסס אך ורק על המידע שסופק בהחלטה, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים: **ניתוח משפטי: בר"מ 53510-01-25 - אסבן נ' ועדה מקומית שרונים** **מבוא** החלטה זו של בית המשפט העליון (כבוד השופטת יעל וילנר) דנה בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר דחה ערעור של המבקשים על החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה. הערעור המקורי נסב על דחיית תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), שהוגשה בעקבות פרסום תוכנית תשתיות לאומיות להרחבת כביש 4 (להלן: "התוכנית הפוגעת"). **העובדות הרלוונטיות** 1. **המקרקעין:** המבקשים הם בעלי זכויות במגרש בשטח 1,114 מ"ר באבן יהודה, הסמוך לכביש 4. המגרש הוא חלק מחלקה גדולה יותר. 2. **תוכנית מפורטת (2010):** פורסמה תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, שחילקה את המגרש למספר ייעודים: מגורים, שטח פרטי פתוח, שטח חקלאי, זיקת הנאה ודרך קיימת. 3. **התוכנית הפוגעת (2017):** פורסמה תוכנית לתשתיות לאומיות להרחבת כביש 4. על פי תוכנית זו, הכביש עובר בשטח החקלאי שבבעלות המבקשים, והייעוד שלו הופך ל'דרך'. 4. **תביעת הפיצויים:** המבקשים הגישו תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, בטענה לפגיעה ישירה ועקיפה במגרש כולו. 5. **ההליכים הקודמים:** * **ועדת הערר:** דחתה את הערר. נקבע כי התוכנית המפורטת יצרה חלוקה למגרשים נפרדים, ולכן יש להתייחס אליהם כיחידות נפרדות. כמו כן, נקבע כי החריג לכלל ה"גבילות" הפיזית, כפי שנקבע בעניין ויטנר, אינו חל, שכן קיימת חציצה של כ-17 מטרים בין שטח המגורים לתוכנית הפוגעת. * **בית המשפט המחוזי:** דחה את ערעור המבקשים. הסכים עם ועדת הערר כי המגרש אינו נחשב ליחידה תכנונית אחת, וכי החריג בעניין ויטנר אינו חל. **הסוגיות המשפטיות העקרוניות שהועלו בבקשת רשות הערעור** המבקשים טענו כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מעלה שאלות עקרוניות החורגות מעניינם, הכוללות: 1. **פרשנות סעיף 197 לחוק:** כיצד יש לפרש את זכאות הפיצויים כאשר תוכנית פוגעת בשטח אחד של המקרקעין, אך נטענת פגיעה כוללת במגרש. 2. **פרשנות החריג לכלל ה"גבילות" הפיזית (עניין ויטנר):** מתי יש לראות מקרקעין כ"גובלים" בתוכנית פוגעת, גם אם קיימת חציצה מסוימת, על מנת למנוע עיוות דין. **ההחלטה של בית המשפט העליון (כבוד השופטת וילנר)** בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור, ללא צורך בתשובה מהמשיבות. הנימוקים העיקריים: 1. **אמת מידה מצמצמת לרשות ערעור ב"גלגול שלישי":** בית המשפט העליון הדגיש כי אמת המידה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" היא מצמצמת ביותר, וניתנת רק במקרים חריגים המעוררים שאלה משפטית עקרונית או כדי למנוע עיוות דין. 2. **היעדר שאלה משפטית עקרונית:** * **הגדרת "מגרש":** בית המשפט קבע כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי יישם את הפרשנות שניתנה בפסיקת בית משפט זה למונח "מגרש" בחוק, ובפרט את ההרחבה שניתנה בעניין מטוס. לטענת בית המשפט, טענות המבקשים בעניין זה "נטועות עמוק בנסיבותיו של המקרה הפרטני" ואינן מעוררות שאלה משפטית עקרונית. * **שאלת ה"גבילות":** אף שהמבקשים ניסו לשוות לטענותיהם אופי עקרוני, בית המשפט קבע כי הן מכוונות בעיקר כלפי האופן שבו יישם בית המשפט המחוזי את המבחן שנקבע בעניין ויטנר על עובדות המקרה הקונקרטי. לפיכך, הן אינן מצדיקות מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי", גם אם הייתה טעות יישומית (דבר שבית המשפט לא קבע). 3. **היעדר חשש לעיוות דין:** בית המשפט העליון לא מצא כי הבקשה מעוררת חשש לעיוות דין. 4. **מומחיות ועדת הערר:** בנוסף, בית המשפט העליון ציין כי הדברים אמורים ביתר שאת במקרים אלו, בשים לב למומחיות המיוחדת של ועדות הערר בנושאים המסורים לסמכותן. **עקרונות משפטיים וחידושים** * **פרשנות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה:** המקרה מדגים את האופן שבו בתי המשפט מתמודדים עם תביעות פיצויים בעקבות תוכניות בנייה. סעיף 197 לחוק נועד לפצות בעלי מקרקעין שנפגעו מירידת ערך או פגיעה אחרת במקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית. עם זאת, המקרה מדגיש את החשיבות של הגדרת היחידה התכנונית הרלוונטית לצורך חישוב הפיצוי. * **הגדרת "מגרש" לעניין פיצויים (סעיף 197):** * **עקרון:** על פי החוק, פיצוי לפי סעיף 197 יינתן בגין פגיעה ב"מקרקעין". * **הרחבת ההגדרה (עניין מטוס):** בית המשפט המחוזי, בהסכמת בית המשפט העליון, הסתמך על ההלכה בעניין מטוס, שבה הורחבה הגדרת "מגרש" (כפי שהוגדרה בסעיף 1 לחוק) כך שתכלול גם מגרש שנוצר כתוצאה מתוכנית מתאר, אף אם לא נרשם במרשם המקרקעין. המקרה הנוכחי מחזק קביעה זו, כאשר המגרשים נוצרו מכוח תוכנית איחוד וחלוקה. * **משמעות:** גם אם המבקשים רשומים כבעלים של חלקה אחת במרשם המקרקעין, אם תוכנית איחוד וחלוקה חילקה אותה למגרשים ייעודיים נפרדים, לצורך חישוב פיצויים לפי סעיף 197, יש להתייחס לכל מגרש כיחידה נפרדת, אלא אם קיימים נסיבות חריגות. * **כלל ה"גבילות" הפיזית וחריג עניין ויטנר:** * **עקרון:** באופן מסורתי, פיצויים לפי סעיף 197 ניתנים בגין פגיעה ישירה ב"מקרקעין", כלומר, באותה חלקה או מגרש שנפגע. לצורך מתן פיצוי בגין פגיעה עקיפה, הועלה דרישת הגבילות הפיזית. * **החריג (עניין ויטנר):** נקבע חריג שקובע כי גם אם מקרקעין אינם גובלים ישירות בתוכנית הפוגעת, אלא מפריד ביניהם "שטח צר ופתוח", ניתן לראותם כ"מקרקעין גובלים" לצורך חישוב פיצויים. חריג זה נועד למנוע מצב שבו חציצה קטנה ומלאכותית מונעת פיצוי ראוי. * **יישום במקרה הנוכחי:** בית המשפט המחוזי, בהסכמת בית המשפט העליון, קיבל את קביעת ועדת הערר כי החריג בעניין ויטנר אינו חל. הסיבה המרכזית לכך היא קיומה של חציצה משמעותית (כ-17 מטר בממוצע) על ידי "שטח פרטי פתוח", אשר אינה עונה על ההגדרה של "שטח צר ופתוח". * **פרשנות מצמצמת של החריג:** בית המשפט המחוזי (והעליון) נקט בגישה של פרשנות מצמצמת לחריג, דבר המעיד על הזהירות הנדרשת בסטייה מהכלל הבסיסי של גבילות פיזית. * **רשות ערעור ב"גלגול שלישי":** ההחלטה מהווה דוגמה ליישום קפדני של אמת המידה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". בית המשפט העליון שואף להגביל את הדיון בערכאה זו למקרים חריגים ומהותיים, ומתמקד בהשארת הכרעות עובדתיות ויישום החוק על עובדות ספציפיות לערכאות קודמות, במיוחד כאשר קיימת מומחיות ייחודית לוועדות הערר. **סיכום** החלטת בית המשפט העליון במקרה זה מאששת את הפרשנות הפסיקתית הקיימת בנוגע להגדרת "מגרש" לצורך חישוב פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תוך הדגשת החשיבות של תוכניות איחוד וחלוקה כיוצרות יחידות תכנוניות נפרדות. כמו כן, ההחלטה מדגימה את הגישה הפרשנית המצמצמת של החריג לכלל ה"גבילות" הפיזית (עניין ויטנר), ומחזקת את המדיניות המצמצמת של בית המשפט העליון במתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי", אלא אם כן מתעוררת שאלה משפטית עקרונית אמיתית או קיים חשש ממשי לעיוות דין.