ת"א 1924/04

תקציר

פסק דין זה דן בהכרזת זכויות בעלות ברכוש המשותף של מבנה מסחרי הממוקם ברחוב רוטשילד 78 בראשון לציון. הבניין המדובר נבנה על ידי הנתבעת יוסף גולליברודה חברה לבנין וקבלנות בע"מ על קרקע בבעלותם, בליווי כספי של הנתבע בנק הפועלים בע"מ, אשר החזיק במשכנתא על הקרקע. התובעים, שהם דיירים המתגוררים בבניין, מבקשים להכיר בחלקים מסוימים בבניין כשייכים לרכוש המשותף. לטענתם, שטחים אלה נבנו ללא היתר כדין ומבלי שנותקו כדין מהרכוש המשותף. הנתבעים, לעומת זאת, טוענים כי השינויים הותרו על פי דין וכי שטחים אלה אינם חלק מהרכוש המשותף. השופט פותח בפירוט החוקים הרלוונטיים והמחלוקת בין הצדדים. הבניין לא נרשם כבית משותף, ולכן חלות עליו הוראות חוק המקרקעין. על פי החוק, הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבניין למעט הדירות, שנועדו במיוחד לשימוש כל בעלי הדירות או רובם. השופט מדגיש כי רק שטחים המיועדים לשימושם של כל בעלי הדירות או רובם יכולים להיחשב כרכוש משותף. לאחר מכן יורד פסק הדין להיסטוריה של היתר הבנייה וחוזי המכר. היתר הבנייה הראשוני הוצא בשנת 1994, והשינויים הבאים אושרו על ידי ועדת התכנון המקומית. השופטת מקבלת את טענת הנתבעים כי שינויים אלה הותרו כדין ולא פגעו במהות הבניין או הדירות. יתרה מכך, השופטת מציינת כי התובעים היו מודעים לשינויים אלה אך לא העלו התנגדויות במשך מספר שנים. לגבי התביעות הספציפיות, השופט בוחן כל אחד מהשטח שבמחלוקת - חנות 10, מחסן 11, מחסן 12, משרד 42, והצמדת חלק מהמסדרון המערבי לחנויות 8 ו-9. השופט מסיק כי שטחים אלה שונו או הוצמדו כדין, למעט המסדרון המערבי. לשם כך פוסק השופט לטובת התובעים, וקובע כי המסדרון הוא חלק מהרכוש המשותף ויש להחזירו אליו. עוד קובע השופט כי המשכנתא שבידי בנק הפועלים בע"מ לא חלה על רכוש משותף זה, כלומר מכירת שטחים אלה לוושז השקעות בע"מ אינה מוגנת בסעיף 34א לחוק המכר. לבסוף, השופט מתייחס לסוגיית 25 מקומות חניה. יצוין כי בחוזי המכר ובהסכמים הרלוונטיים מצוין במפורש כי שטחים אלה מוחרגים מהרכוש המשותף וניתן להצמידם לדירות כפי שייקבע על ידי הקבלן. השופט קובע כי כונס הנכסים יכול למכור ולהצמיד את החניות הללו לדירות בגבולות חוק התכנון והבנייה. מקומות חניה שלא נמכרו יהפכו לחלק מהרכוש המשותף, כאשר לכל דייר תהיה זכות להשתמש בהם. לסיכום, השופט מורה להחזיר את השטחים שהוצמדו שלא כדין לחנויות 8 ו-9 לשטח המשותף. בנוסף, הכונס רשאי למכור ולהצמיד את 25 החניות לדירות בבניין, כאשר שטחים שלא נמכרו יהפכו לחלק מהרכוש המשותף. לכל דייר תהיה זכות להשתמש בחללים אלה, ולא יהיה צו לעלויות במקרה זה.