ערר 9016/11

תקציר

ועדת ערר ישראלית קבעה כי הערכתה המכרעת של גב' עינת כרובי בדבר שוויה של חלקת מקרקעין הכילה פגם יסודי היורד לשורשו של עניין. ההערכה המקורית העריכה את שווי הקרקע ב-18 אלף דולר לדונם, כולל מרכיב של פוטנציאל תכנוני בשווי 15,400 דולר ושווי חקלאי של 2,600 דולר. כשהתבקשה לתקן את השומה ולהסיר את מרכיב הפוטנציאל התכנוני, הגישה גב' כרובי שומה מתוקנת שהעריכה את שווי הקרקע ב-16 אלף דולר לדונם, סכום שעדיין היה גבוה מדי. הוועדה מצאה כי השמאי המכריע לא מילא אחר הוראותיהם ורק שינה את שם הרכיב המוסף ערך לקרקע, מ"פוטנציאל תכנוני" ל"רכיב מיקום". הוועדה מתחה ביקורת על גישה זו וציינה כי למרות שינוי המינוח, השומה המתוקנת לא תיקנה את הטעות בהבנת הפסיקה וביישום פסק הדין בעניין רומן ברג. הוועדה הדגישה כי על השמאים לפעול על פי הנחיותיהם, וכי "ערכי שוק אינם חזות הכל" בעת קביעת שווי מקרקעין. הם התוו חמישה עקרונות לקביעת שווי הקרקע, ובהם מתן משקל למיקום המקרקעין, הוכחת פוטנציאל תכנוני וציפייה סבירה לשינוי ייעוד. הוועדה הגיעה למסקנה כי במקרה זה לא הוכחה ציפייה סבירה כזו, ולכן יש לבסס את ערך הקרקע על ייעודה החקלאי בלבד. הוועדה החליטה להפעיל את סמכותה לפסוק בעניין בעצמה, כדי לשים קץ להליכים הממושכים, וקבעה את שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם על 9,000 דולר לדונם. שני הצדדים היו אמורים לשאת בהוצאותיהם, וההחלטה הייתה סופית. פסק דין זה ניתן פה אחד על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז ותל אביב, ביום 9.9.2012.