מ. מקרקעין 179/21

תקציר

פסק הדין נסוב סביב פרשנות זכויות הבניה בבית משותף כמפורט בתקנות. השופט קובע כי זכויות הבנייה הן בבעלות משותפת וניתן לחלק אותן בין בעלי הדירות. זכויות אלה יכולות להיות מושפעות מהסכמים חוזיים. מכאן, שאין מניעה לקבוע בתקנון הוראה המקנה את כל זכויות הבנייה בבית המשותף לדירה ספציפית, במקרה זה דירה 5. השופט מדגיש כי הכוונה העומדת מאחורי התקנון היא גורם מכריע. במקרה זה, לשון התקנות, ובפרט השימוש בלשון עתידית והצמדת הגג לדירה 5, מלמדת כי הכוונה הייתה להעניק לא רק זכויות בנייה קיימות אלא גם עתידיות לבעליה. התובעים לא הביאו ראיות מספיקות לביסוס טענתם כי כוונת הצדדים הייתה אך ורק להעברת זכויות הבנייה הקיימות. כמו כן, השופטת דנה ברכישת זכויות בנייה עתידיות ובהשפעת תקנות הבית המשותף, ומדגישה כי כל תוספת לבנייה צריכה להיות קבועה במפורש בתקנון. מאחר שהתקנות לא פירטו את מעמדו הקנייני של הגג החדש, השופט קובע כי הגג החדש שייווצר לאחר הבנייה יהיה רכוש משותף. למרות זכויות הבנייה הבלעדיות של דירה 5, כל שחזור בגג החדש או השימוש בו ידרוש הסכמה של בעלי הדירות האחרים. בנוסף, מבהירה השופטת כי זכויות הבנייה שייכות לדירה 5 בלבד, הן אלה שהיו קיימות לפני רישום הבית המשותף והן אלה שנוספו לאחר מכן. עם זאת, הגג החדש, בהיותו רכוש משותף, ידרוש אישור מבעלי דירות אחרים לכל שינוי. כדי למנוע מחלוקות עתידיות, השופט מורה גם לרשם המקרקעין לציין את המחאת זכויות הבנייה לחלקת משנה 5. לבסוף, עקב דחיית תביעת התובעים, הם חויבו לפצות את הנתבע בגין הוצאותיהם בסך 6,000 ₪.