ע"א 7869/14

תקציר

פסק דין זה דן בערעור על החלטת ועדת הערר למס שבח מקרקעין, אשר קבעה כי ההסכם שנכרת בין המערערים לבעלי הקרקע אינו הסכם אופציה אלא הסכם מכר. המקרה נסוב סביב פרשנות חוזה, ובפרט האם ההסכם העניק למערערים אופציה אמיתית אם לאו. דעת הרוב, שנכתבה על ידי השופט נ' סולברג, קובעת כי ההסכם הוא תחילתו של הסכם מכר, ועל כן יש לדחות את ערעורם של המערערים, שחויבו במס שבח ובמס רכישה. השופט סולברג טוען כי לשון החוזה אינה ברורה וחד משמעית, ויש להתחשב בנסיבות חיצוניות. הוא מוצא חשד כי בעלי הקרקע הסכימו להעניק אופציה מבלי שקיבלו כל תמורה ממשית, ופרק הזמן הקצר שניתן למערערים לממש את האופציה לאחר שיתקיים תנאי ההשעיה מצביע על כך שהמערערים כבר החליטו לרכוש את הקרקע. זאת ועוד, קיומה של סנקציה במקרה שהמערערים יפרו את ההסכם תומך בסיווגו של ההסכם כמכירה. עוד מציין השופט סולברג כי נסיבות המקרה אינן מסבירות מדוע נוסח החוזה באופן כה מבלבל, ואין בידי המערערים ראיות המסבירות את מהות האופציה מחוץ להסכם עצמו. אשר על כן, הערעור נדחה, והמערערים נדרשים לשלם את הוצאות המשיב. השופט י' עמית, בדעת מיעוט, טוען כי ההסכם הוא הסכם אופציה אמיתי. הוא מבסס את פרשנותו על לשון החוזה, ובפרט על סעיף 6, העוסק במצבים בהם האופציה לא מומשה או בוטלה, ומרמז כי למערערים עומדת הבחירה שלא לממש את האופציה. בנוסף, ההיגיון העסקי מאחורי ההסכם תומך ברעיון שמדובר באופציה אמיתית. השופט עמית מציין כי בעלי הקרקע קיבלו תמורה בדמות הזדמנות להשביח את הנכס, ותקופת האופציה והמחיר נקבעו בהתאם לדרישות החוק. מסקנתו היא כי לשון ההסכם וההיגיון העומד בבסיסו מצביעים על כך שמדובר בהסכם אופציה, ועל כן יש לקבל את ערעור המערערים. את תשלומי מס שבח ומס רכישה יש להחזיר למערערים. לבסוף, ערעורו של גדעון, שהיה צד להסכם דומה ועמד בפני חיובי מס דומים, מתקבל ברוב של שופטים. הם מסכימים עם נימוקיו של השופט עמית כי ההסכם שגדעון חתם עליו היה הסכם אופציה, ולכן לא היה צריך לחייב את גדעון במס כלשהו. המשנה לנשיא א' רובינשטיין, המצטרף לחוות דעתו של השופט סולברג בעניין שני המערערים הראשונים, מצדד בשופט עמית בעניינו של גדעון, שכן הסכום שהעביר גדעון משקף לכאורה דמי ניהול וארגון.