ת"א 42968-10-23

תקציר

בסדר גמור, להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים, בהתבסס אך ורק על המידע שסופק: **ניתוח משפטי של פסק דין בעניין אילון נ' שלום (ת"א 42968-10-23)** **מבוא** פסק דין זה של בית משפט השלום בירושלים (כבוד השופטת הבכירה מרים קסלסי) עוסק בסכסוך בין שתי דיירות בבניין משותף ישן, הנוגע לטענות בדבר שימוש ברכוש המשותף ובנייה בלתי חוקית. התובעת, גברת מרים אילון, ילידת 1930, הגישה תביעה כנגד שכנתה, נרדה שלום, בדרישה לצו הריסה לתוספת חדר בדירת הנתבעת, ולדמי שימוש ראויים בגין החדר. הנתבעת, לעומתה, טענה כי התביעה קנטרנית, טורדנית ומוגשת בחוסר תום לב, וכן העלתה טענות הגנה לגופן של התביעה. **היבטים משפטיים מרכזיים וחידושים בפסק הדין:** **1. תום לב, קנטרנות ונקמנות בהגשת תביעות בבתים משותפים:** אחד ההיבטים הבולטים בפסק הדין הוא הדגש הרב ששם בית המשפט על עקרון **תום הלב** (סעיף 28 לפסק הדין). בית המשפט קבע כי יחסים בבית משותף מאופיינים בקירבה פיזית הדוקה והשפעה הדדית, ולכן חיוני שהדיירים יפעלו בתום לב והגינות על מנת שהבית יתנהל בצורה תקינה. * **קנטרנות ונקמנות:** בית המשפט מצא כי התביעה מוגשת בחוסר תום לב, קנטרנית ונקמנית (סעיפים 6, 21, 23, 24 לפסק הדין). הנימוקים לכך כוללים: * **עיתוי הגשת התביעה:** התביעה הוגשה חודשיים לאחר שהתובעת חויבה בפסק דין של המפקחת על הבתים המשותפים לתקן ליקויים שגרמו לנזק בדירת הנתבעת. * **יוזמת התביעה:** עולה מהראיות שעו"ד בועז ארד, המטפל בדירת התובעת, הוא שיזם את הגשת התביעה, ואף נדרש לשכנע את התובעת להגיש אותה. * **"עבור הנכדים":** הטיעון של נציג התובעת כי "אולי מחר מחרתיים יגורו שם הנכדים" נראה לבית המשפט כנימוק תמוה ולא מספק להגשת תביעה בגיל 94. * **התעלמות מליקויים אחרים:** התובעת לא תבעה דיירים אחרים שבנו תוספות, או לגבי פריטים מוזנחים ברכוש המשותף (כגון מיכלי סולר חלודים), אשר מכערים את הבניין. * **שאלות שוליות בחקירה:** התמקדות בחקירה הנגדית בפרטים שוליים בחצר, כאשר התובעת אינה גרה בבניין, תומכת בטענת הקנטרנות. * **סנקציה על תביעה קנטרנית:** בית המשפט לא הסתפק במחיקת התביעה, אלא דחה אותה לגופה, תוך שהוא מדגיש את חשיבות מניעת הליכים נוספים (סעיף 24 לפסק הדין). **2. שימוש סביר ברכוש המשותף:** בית המשפט בחן את טענת התובעת בדבר שימוש ייחודי ואסור של הנתבעת בחצר העורפית, המהווה רכוש משותף. * **המבחן לשימוש סביר:** בית המשפט אימץ את המבחן המשפטי המקובל: "כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים" (סעיף 25 לפסק הדין, ציטוט מ-ע"א 549/73 וינטרס ואח' נ' זמורה). * **יישום למקרה:** הוכח כי השימוש של הנתבעת היה סביר. בית המשפט התחשב בכך שהחצר נמצאת במפלס נמוך, שאיש מהדיירים (לרבות התובעת) לא מתעניין בשימוש בה, וכי השימוש של הנתבעת (הצבת עציצים, שולחן וכיסאות) אינו מונע שימוש דומה מאחרים. העובדה שהתובעת עומדת לבדה בתביעה זו מחזקת את המסקנה כי השימוש סביר (סעיף 26 לפסק הדין). * **צו עשה והסתייגויות:** צו העשה שניתן בהסכמת הנתבעת (סעיף 11 לפסק הדין) לפינוי חפציה מהחצר נועד לאפשר מעבר חופשי, אך בית המשפט הבהיר כי אם יושג הסכם עם רוב הדיירים, ניתן יהיה להחזיר את השימוש (סעיף 44 לפסק הדין). **3. צו הריסה – שיקול דעת שיפוטי ופגיעה לא מידתית:** אחת הסוגיות המרכזיות הייתה הדרישה לצו הריסה לתוספת החדר. בית המשפט פסק כי צו הריסה אינו מתאים במקרה זה, תוך שהוא מיישם עקרונות של איזון, הגינות ותום לב. * **הגדרת גבולות הבנייה:** בית המשפט קבע, על סמך חוות דעת האדריכלים והתשריט, כי החדר נבנה על שטח שהוקצה במקור למרפסת, ולא על הרכוש המשותף (סעיף 29 לפסק הדין). גם אם מדובר בהרחבת המרפסת, בית המשפט סבר שזה לא פוגע בזכויות קניין באופן המצדיק הריסה. * **חריגה זניחה ופגיעה בלתי מידתית:** גם אם הייתה קיימת חריגה מהרכוש המשותף, הרי שמדובר בחריגה של 1.6 מטר בלבד. בית המשפט קבע כי חריגה זו אינה מצדיקה מתן צו הריסה, אשר היה גורם נזק בלתי מידתי לנתבעת (סעיף 31 לפסק הדין). * **הלכת "איזון ואי-הגינות":** בית המשפט הסתמך על הלכות מרכזיות, כגון ע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר תורכיה, אשר קובעות כי יש להפעיל שיקול דעת ולבחון האם צו הריסה אינו מעורר תחושה של חוסר איזון וחוסר הגינות שאינה מתיישבת עם עקרון תום הלב. * **הסכמה מכללא והתנהגות:** ההסכמה שבשתיקה וההתנהגות של הדיירים, לרבות התובעת, במשך 35 שנים מאז בניית החדר, מלמדות על הסכמה מכללא. השיהוי הרב של התובעת בהגשת התביעה פוגע ביכולתה להוכיח את טענותיה (סעיפים 33, 34 לפסק הדין). * **התעלמות מ"זכויות יתר":** בית המשפט דחה גם טענה לפגיעה בניצול זכויות בנייה עודפות, שכן טענה זו לא נטענה ולא הוכחה כראוי. * **מצב הבניין וההתיישנות:** בית המשפט ציין כי חזות הבניין נפגמה באופן כללי על ידי רוב הדיירים. כמו כן, למרות שהנתבעת העלתה טענת התיישנות, בית המשפט דחה אותה (תוך שהוא מותיר את האפשרות לדיון מחודש אם הנסיבות משתנות), אך מצא שהעוולות הנטענות הן מתמשכות. **4. בנייה ללא היתר ודיני תכנון ובנייה:** בית המשפט בחן את טענות התובעת בדבר בנייה ללא היתר. * **חוק התכנון והבנייה מול זכויות קנייניות:** בית המשפט הדגיש כי דיני תכנון ובנייה לחוד וזכויות קנייניות לחוד. הדרך העיקרית לאכוף דיני תכנון ובנייה היא באמצעות הוועדה המקומית (סעיף 40 לפסק הדין). * **התיישנות של עבירות בנייה:** בית המשפט ציין כי החדר נבנה לפני כ-35 שנים, וקיים ספק אם ניתן היה להעמיד לדין את הנתבעת בגין כך, בהתחשב במועד הבנייה ובמועד תחולת חוק התכנון והבנייה. * **היעדר התרשלות של העירייה:** בית המשפט לא מצא כי העירייה התרשלה בכך שלא אכפה הריסה, במיוחד לאור העובדה שדיירים אחרים גם כן ביצעו בנייה ללא היתר. * **היעדר הוכחת נזק:** גם אם הייתה מוכחת הפרת חוק תכנון ובנייה, הזכייה בגין עוולה נזיקית מחייבת הוכחת נזק, דבר שלא הוכח במקרה זה. **5. דמי שימוש ראויים:** בית המשפט דחה גם את התביעה לדמי שימוש ראויים. * **הוכחת נזק:** כפי שצוין, דרישת ההוכחה לנזק הייתה חלק מהותי מדחיית תביעה זו. * **עשיית עושר ולא במשפט:** גם אם היה מדובר בעשיית עושר ולא במשפט, בית המשפט ציין כי ניתן לשקול שלא להורות על השבה בנסיבות מסוימות, במיוחד לאור חוסר תום הלב של התובעת. **6. סעיף 71ב לחוק המקרקעין – הצמדת רכוש משותף:** בית המשפט דן גם בהוראות סעיף 71ב לחוק המקרקעין, העוסק בהצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות. * **רוב מיוחד:** סעיף זה קובע כי הצמדת רכוש משותף לצורך הרחבת דירה דורשת רוב מיוחד. * **נסיבות חריגות:** בית המשפט השאיר פתוחה את האפשרות כי ייתכנו נסיבות חריגות בהן רשות מכללא תוכר כבלתי הדירה, וכי מקרה זה יכול להימנות עליהן, במיוחד לאור השתיקה וההתנהגות של הדיירים במשך שנים רבות. **7. פסיקת הוצאות:** החלטת בית המשפט לחייב את התובעת בסכום גבוה של 40,000 ₪ בגין הוצאות משפט (סעיף 45 לפסק הדין) משקפת את דחיית רוב התביעה, את הפגמים בהתנהלות התובעת (הגשת תביעה קנטרנית וחסרת תום לב), ואת העובדה שהצו בעניין השימוש בחצר ניתן בהסכמת הנתבעת. **סיכום והשלכות:** פסק דין זה מהווה דוגמה ליישום עקרונות של תום לב, הגינות ושיקול דעת שיפוטי בסכסוכים בבתים משותפים. בית המשפט הדגיש כי לא כל בנייה בלתי חוקית בהכרח תגרור צו הריסה, וכי יש לבחון את נסיבות המקרה, את מידתיות הסעד, ואת התנהלות הצדדים. הדגש על תום לב משרת את האינטרס של סדר ושיתוף פעולה בין דיירים, ומגן מפני תביעות המוגשות ממניעים זרים או כנקמה. ההחלטה לחייב את התובעת בהוצאות גבוהות נועדה לשקף את הפגמים בהתנהלותה ולהרתיע מפני הגשת תביעות דומות בעתיד.