עמ"נ 32478-01-20

תקציר

המקרה עוסק במחלוקת על ערכי נכסים ופיצוי פוטנציאלי הקשור לשינויים בתכנון עירוני. המערערים, בעלי דירות בשכונת תל ברוך צפון, טענו כי אישור שכונת מגורים סמוכה, נווה גן ברמת השרון, הפחית משווי נכסיהם. הם טענו כי השינוי גורם לבעיות כמו עומסי תנועה, זיהום רעש ואובדן שטחים פתוחים, וביקשו פיצוי מהוועדה המקומית. המשיב, לעומת זאת, טען כי לא הייתה ירידת ערך, שכן נווה גן הייתה חלק ממתחם תכנון עירוני שכלל את תל ברוך צפון. הסוגיה המרכזית הייתה קביעת השווי הקודם של נכסי המערערים לפני אישור נווה גן, כדי להעריך את הירידה הנטענת במדויק. השמאי המכריע שמינה בית המשפט מצא כי מדובר בפגיעה בנוף, בזרימת האוויר ובפרטיות, אך בהמשך פסקה ועדת הערר נגד הפיצוי וקבעה כי שווי הנכסים כבר שיקף את השינויים התכנוניים הצפויים. הוועדה ביססה את החלטתה על הקביעה כי תוכניות תל ברוך צפון ונווה גן קודמו במקביל, והשפיעו על ערכי הנכסים לאורך שנות התשעים. כפועל יוצא, שווי מקרקעי המערערים, בעת רכישתם, כבר היווה את הפעילות התכנונית הסמוכה. על החלטת ועדת הערר הוגש ערר, כאשר המערערים טענו כי הוועדה הפכה את מומחיותו של השמאי והתעלמה מהשפעת התכנית המאושרת על שווי נכסיהם. עם זאת, בית המשפט אישר את החלטת ועדת הערר והדגיש כי היא מבוססת על הנסיבות הייחודיות של תכנון מקביל לשתי השכונות. תכנון מקביל זה, שכלל את תכניות תל ברוך צפון ונווה גן, הביא לכך ששווי נכסי המערערים, ממועד ייעודם למגורים, לא כלל מרכיב חיובי לנוף פתוח. במקום זאת, הערכים כבר נלקחו בחשבון בשינויים הצפויים שחוללו תוכניות הפיתוח הסמוכות. משכך, הגיע בית המשפט למסקנה כי לא נפל פיצוי מאחר שהנזק הנטען לנוף לא התרחש. פסק הדין הדגיש גם את חוסר המעשיות של קביעת ההשפעה הכספית של שינויים ברוויה ובגובה הבנייה של תכנית נווה גן. באשר להוצאות, חויבו המערערים לשלם למשיב סך של 60,000 ₪. פסק הדין ניתן בהיעדרם של שני הצדדים.