ה"פ 38388-04-12

תקציר

פסק הדין מקבל את תביעתו של גוטקין לסעד הצהרתי. המשיבים לא הצליחו להוכיח כי זכויות הקניין של גוטקין בגג יישארו ללא שינוי לאחר הבנייה. היקף זכויותיו של גוטקין בגג הוגדר על סמך תשריט שצורף להסכם החכירה, לפיו יש לו זכויות חכירה בשטח המסומן בקווים אדומים דהויים, בהיקף של שטח גדול יותר ממה שטענו המשיבים. הסכם החכירה מעניק לגוטקין זכויות בלעדיות בשטח המושכר, כלומר כל בנייה על חלקו של גוטקין בגג ללא הסכמתו אסורה. אמנם למשיבים זכות להשתמש בשטח החכירה הלא בנוי של גוטקין כרכוש משותף, אך אין הדבר חל על פעולות בלתי הפיכות כגון בנייה. ניסיונם של המשיבים להצדיק את הפקעת זכויותיו הקנייניות של גוטקין לפי סעיף 14 לחוק המקרקעין או את דוקטרינת הפעלת תום הלב לא צלח. בית המשפט מצא כי התנהלות המשיבים כלפי גוטקין הייתה אשמה וכי המחלוקת האמיתית הייתה כלכלית, ובמרכזה פיצוי הולם בגין זכויותיו הקנייניות. המשיבים לא הצליחו להוכיח כי זכויות הבנייה של גוטקין לא ייפגעו לאחר הבנייה, מה גם שתכנית הפרויקט כללה בניית קומה וחצי נוספות על הגג הקיים. השווי הכספי של זכויותיו של גוטקין, שעליו היה הנטל להוכיח, לא הוכח באמצעות שמאות מתאימה, בניגוד להצעת הקבלן בסך 80,000 ₪. בנוסף, דחה בית המשפט את טענת המשיבים בדבר הצורך המיידי בבנייה בשל מצבו המסוכן של הבניין, שכן לא כך הדבר, והבניין כבר שופץ. תביעתו של גוטקין לסעד הצהרתי נמצאה מוצדקת, וניתן לו רשות לפצל את הסעד להגשת תביעה כספית בגין נזקים כספיים. לבסוף חויבו המשיבים והקבלן לשלם לגוטקין הוצאות משפט בסך 50,000 ₪, וגוטקין הוכרז כבעל זכויות החכירה בשטח הגג הנקוב, כאשר נאסר על המשיבים לבצע כל פעולה העלולה לפגוע בזכויות הקניין של גוטקין.