עמ"נ 36245-02-23

תקציר

התיק נסוב סביב קביעת החייב בהיטל השבחה הקשור להשבחת מקרקעין. למערערת, בזק, היו יחסים חוזיים ארוכי שנים עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בכל הנוגע להחזקה במקרקעין ולשימוש בהם. היבט מרכזי של תיק זה הוא הסכם פשרה משנת 2003 בין בזק לבין מנהל מקרקעי ישראל, אשר התווה את הזכויות והחובות של שני הצדדים בנוגע לקרקע המדוברת. על פי ההסכם, בזק הייתה אמורה להחזיר חלק ניכר מהקרקע שבבעלותה לרשות מקרקעי ישראל ובתמורה לקבל חכירה מהוונת לדורות עבור 70 דונם קרקע באזור סקיה. עוד נקבע בהסכם כי מנהל מקרקעי ישראל יקבע את מיקומו המדויק של חלקה זו, המשתרעת על פני 70 דונם. בשנת 2006 שלחה מנהלת מקרקעי ישראל לבזק תשריט הרשאה תכנונית המפרט את 70 הדונם שהוקצו להם. סקיצה זו לא נחתמה רשמית על ידי בזק, אך גם היא לא דחתה אותה ואף ביקשה כמה שינויים. תשריט היתר התכנון לווה בהסכם הרשאה תכנונית בשנת 2013, אשר הבהיר עוד יותר את התנאים והגבולות של הקצאת הקרקע. לבסוף, בשנת 2018 נחתם הסכם חכירה, המעניק רשמית לבזק חוזה חכירה לדורות עבור הקרקע שצוינה. בתוך כך, בשנת 2018 מכרה בזק את זכויותיה בקרקע תמורת 497 מיליון שקל. מכירה זו התרחשה לפני הסכם החכירה הפורמלי אך לאחר מתן תסקיר היתר התכנון. הרוכשת הייתה נעימי טאוורס בע"מ. השאלה העומדת על הפרק היא האם בזק חייבת בתשלום היטל השבחה על הקרקע המשופרת. ועדת הערר פסקה לטובת המשיב וקבעה כי בזק הוא החייב בהיטל השבחה, החלטה שבזק מערערת עליה. השופט פותח בקביעת המסגרת הנורמטיבית לקביעת החייב בהיטל השבחה, הקבועה בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. על פי פסקי דין קודמים, פרשנותו של סעיף זה אינה פורמאלית אלא מהותית, ובוחנת את טיב זכויותיו של הנישום ואת תועלתו מההשבחה. לאור זאת, עובר השופט לבחון את הזכויות המוקנות לבזק ואת טיבן של זכויות אלה. השופט מסכים עם החלטת ועדת הערר ומוצא אותה נכונה ומנומקת היטב. הם מדגישים כי הסכם הפשרה משנת 2003 מעניק לבזק באופן חד משמעי זכות לקבל זכות חכירה מהוונת לדורות, זכות המאפשרת גביית היטל השבחה. זכות זו לא הייתה מותנית והייתה התחייבות מוצקה של מנהל מקרקעי ישראל. בהשוואה לזכות זו לזכויות שהוענקו במקרים קודמים, מסיק השופט כי הזכויות שקיבלה בזק מהותיות יותר ולכן מצדיקות את גביית ההיטל. באשר לזיהוי הקרקע, מקבל השופט את עמדת ועדת הערר כי תשריט היתר התכנון שנשלח לבזק בשנת 2006 מפרט די הצורך את הקרקע המדוברת. סקיצה זו, בשילוב עם הסכם הפשרה, מאפשרת לחייב את בזק בהיטל השבחה, מה גם שבזק לא דחתה את התשריט ואף אישרה את קבלתו. שינויי גבול מינוריים והסכם החכירה הסופי אינם גורעים מזיהוי זה. השופט דוחה גם את טענת בזק כי לא נהנתה מההשבחה, ומציין כי הרווח הכלכלי של החברה מעיד בבירור אחרת. הסכם הפשרה לא פירט את הזכויות וההרשאות המדויקות בקרקע, כך שכל הגדלה בהיקף הזכויות שאושרו במסגרת תוכנית ההשבחה מיטיבה במישרין עם בזק. בנוסף, השופט מדגיש כי אין צורך בהתעשרות ממשית לצורך הטלת היטל ההשבחה – די בהתעשרות רעיונית. במקרה זה מדובר בעשיית עושר רעיונית ברורה, ופרטי הסכם הפשרה בין בזק לרמ"י אינם משנים עובדה זו. סיכומו של דבר, השופט פוסק לטובת המשיב ומאשר כי בזק חייבת בתשלום היטל השבחה. כמו כן הם פוסקים למשיב הוצאות בסך 80,000 ₪, שישולמו על ידי בזק בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין. ההחלטה אינה נוגעת למערכת היחסים בין בזק לרשות מקרקעי ישראל או קובעת את גובה היטל ההשבחה המדויק, שיוסדר בדיונים נפרדים.