עמ"נ 55960-02-23

תקציר

הערר מתייחס להחלטת ועדת ערר מחוזית צפון לפיצויים והיטלי השבחה מנובמבר 2022, אשר דחתה את השגות המערערת על שומות מייעצות בנוגע לתביעות לפיצויים שנגרמו לכאורה מאישור שתי תכניות לשטחים ציבוריים. התביעות נדחו לראשונה בשנת 2018, מה שהוביל את התובעים להגיש ערעורים. ערעורים אלה הביאו למינוי שמאי מייעץ בשנת 2019, ששומותיו הוגשו בשנת 2020. המערערת הגישה השגות על שומות אלה בשנת 2021, אשר נדחו אף הן על ידי ועדת הערר בפברואר 2022. לאחר מכן הגיש המערער ערעור מנהלי, שהוביל להחלטת בית המשפט מיוני 2022 המורה לוועדת הערר לבקש הבהרות מהשמאי המייעץ בדבר ייחוס פוטנציאל לשווי החלקות הנדונות. בעקבות הבהרה זו, קבעה ועדת הערר בנובמבר 2022 כי היא מאמצת את תשובת השמאי ודוחה את טענות המערער. על החלטה זו הוגש ערעור, מה שהוביל לדיון בספטמבר 2023, בו הגיעו הצדדים להסכמה פרוצדורלית להמשך בירור תגובת השמאי המייעץ. השאלה המרכזית היא האם השמאי המייעץ נטרל נכון את שווי עסקאות ההשוואה. המערערת טוענת כי השמאי לא עמד בדרישות החוק שהותוו בפרשת דליה, המחייבות נטרול רכיבים ספקולטיביים על בסיס פוטנציאל כללי. עם זאת, טוענים המשיבים כי השמאי דבק בפסיקה ובעקרונות השמאות. בית המשפט מסכים עם המשיבים, וקובע כי השמאי המייעץ הבהיר די הצורך את תגובתו ופעל בהתאם לעניין דליה, החל על ציפיות שלא התממשו משינויי ייעוד. יתר על כן, השמאי הוכיח כי הוא נטרל ערכים הנובעים מציפיות ספקולטיביות אך לא כאלה הנובעים מהמאפיינים האינהרנטיים הקבועים של הקרקע. הערעור נדחה, והמערערת חויבה בהוצאות המשיבים בסך של 20,000 ₪.