ת"א 61496-12-18

תקציר

## ניתוח משפטי: פסק דין ת"א 61496-12-18 קריספין יזמות והתחדשות עירונית בע"מ נ' נכסי אוסישקין בע"מ ואח' **מבוא** פסק הדין שניתן בבית משפט השלום בתל אביב-יפו על ידי כבוד השופט גיא הימן, דן בתביעה כספית של חברה קבלנית (להלן: "התובעת") נגד חברה יזמית ובעליה (להלן: "הנתבעים"), בגין עבודות שבוצעו בפרויקט תמ"א 38. הסכסוך נסוב סביב תשלום סך של 1,200,000 ש"ח, אשר לטענת התובעת שולם לה על ידי רוכשי דירות בפרויקט, בעוד הנתבעים טענו כי סכום זה נוכה או קוזז במסגרת התחשבנות בינם לבין התובעת. **שורש המחלוקת והרקע העובדתי** 1. **הסכם הבנייה המקורי:** היזמית התקשרה בהסכם עם בעלי הזכויות בבניין לביצוע פרויקט תמ"א 38. התובעת נשכרה על ידי היזמית לבצע את עבודות הבנייה. בהסכם הבנייה נקבעה התמורה לתובעת, באופן חלקי לפי קצב התקדמות העבודות, וחלק נוסף עם קבלת היתר אכלוס ומכירת כל היחידות. נתבע 2, בעל היזמית, ערב להתחייבויותיה. 2. **הסכמי מכר נפרדים:** בשל רצון למכור שתי דירות גג לזוג בן שושן-לוי, הוחלט לפצל את עסקת המכר. הרוכשים רכשו את הזכויות במקרקעין מהיזמית, ובהסכם נפרד רכשו מהתובעת את שירותי הבנייה של הדירות. פיצול זה הוביל להפרדה גם במרכיבי התמורה. 3. **תוספת להסכם הבנייה:** בעקבות הפיצול, נחתמה "תוספת" להסכם הבנייה, אשר הפחיתה את התמורה שהיזמית הייתה חייבת לשלם לתובעת בסך 1,900,000 ש"ח, בשל צמצום היקף העבודות שהקבלנית נדרשה לבצע עבור היזמית. 4. **ביטול הסכמי המכר:** הרוכשים ביטלו את הסכמי המכר, בטענה כי היתר השינויים הנדרש לבניית דירותיהם לא התקבל, וכי הפרויקט, מבחינת דירותיהם, אינו בר ביצוע. 5. **הליך בוררות:** הרוכשים פנו לבוררות נגד היזמית והקבלנית. הבורר פסק כי ביטול החוזים היה כדין, וכי הצדדים פעלו ממצב של טעות משותפת. נקבע כי הרוכשים זכאים להשבה מלאה של הכספים ששילמו. הבורר קבע כי הקבלנית (התובעת) נדרשת להשיב 1,000,000 ש"ח מתוך הסכום ששולם לה, ו-200,000 ש"ח יושבו על ידי הקבלנית ובעליה במשותף. יתרת הסכומים הושבה על ידי היזמית. באופן משמעותי, הבורר קבע כי טענות הדדיות בין הקבלנית ליזמית, לרבות שאלת חיוב היזמית כלפי הקבלנית, יידונו בהליך נפרד. 6. **אישור פסק הבוררות:** בית המשפט המחוזי אישר את פסק הבוררות, למעט קביעה משלימה לגבי חיוב היזמית כלפי הקונים, אשר הוחזרה לבורר. בהחלטה משלימה, הבורר דחה את דרישת הקונים לחיוב "יחד ולחוד" של היזמית ביחס לכספים ששולמו לקבלנית, וקבע כי החובה להשיב את 1,200,000 ש"ח מוטלת על הקבלנית ובעליה בלבד. **טענות הצדדים** * **התובעת:** טענתה העיקרית היא כי במסגרת התחשבנות שערכה היזמית, נזקף לזכותה סך של 1,200,000 ש"ח, כאילו שולם לה על ידי הנתבעים עבור עבודות שביצעה. זאת, למרות שפסק הבוררות מחייב אותה להשיב סכום זה לרוכשים. בנוסף, טענה לקיזוז בלתי חוקי של 419,567 ש"ח על ידי היזמית, וכי יש לחייב את נתבע 2 כערב. * **הנתבעים:** טענו כי התובעת הפרה את הסכם הבנייה, נטשה את הפרויקט והותירה נזקים המוערכים בחמישה מיליוני שקלים, ולכן זכאים לקיזוז. כמו כן, טענו כי פסק הבוררות מהווה מעשה בית דין, וכי התובעת לא ביצעה בפועל את העבודות שבגינן תובעת את התמורה, ואף לא השיבה את הכספים לרוכשים. טענה נוספת הייתה כי התובעת המחתה את עילת תביעתה ללא בסיס, ובשל מצבה הכלכלי, הגשת התביעה מהווה העדפת נושים פסולה. **ניתוח משפטי והחלטת בית המשפט** 1. **מעמד התובעת - המחאת זכות:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעים כי התובעת המחתה את זכות התביעה שלה לקונים. נקבע כי הרישום במרשם החברות, לפיו שעבוד לטובת הקונים על זכויות התובעת, מהווה המחאת זכות על דרך שעבוד, ולא המחאת מכר. תכליתה של ההמחאה הייתה להבטיח את פירעון חובהּ של התובעת לקונים, ולא להעביר את הבעלות בזכות באופן מיידי. כיוון שהזכות נותרה בבעלות התובעת, בכפוף לשעבוד, מעמדהּ לתבוע הוכר. גם טענת העדפת הנושים נדחתה, מכיוון שהעמדת בטוחה לקונים אינה שוללת את זכותה של התובעת לתבוע את המגיע לה. 2. **מעשה בית דין:** בית המשפט קבע כי בעוד ששאלת חבותה של התובעת כלפי הרוכשים, וחיוב הנתבעים כלפיהם, מהווים מעשה בית דין, הרי שטענות הדדיות בין התובעת ליזמית, כפי שנקבע במפורש על ידי הבורר, אינן מהוות מעשה בית דין. הדבר נכון גם לגבי שאלת התמורה המגיעה לתובעת מהיזמית עבור עבודות שבוצעו. 3. **המערכת ההסכמית - פירוש התוספת להסכם הבנייה:** בית המשפט ניתח את המערכת ההסכמית המורכבת, ובפרט את התוספת להסכם הבנייה. נקבע כי התוספת, אשר הפחיתה את התמורה המגיעה לתובעת מהיזמית, הייתה תלויה בהצלחת עסקאות המכר עם הרוכשים. משבוטלו עסקאות אלו, "שבה מערכת ההסכמות אל הדמות, שקנה לה ההסכם המקורי". כלומר, התוספת בטלה, והסכם הבנייה המקורי שב על כנו, למעט ההתחייבויות הנוגעות ישירות לדירות הרוכשים שבוטלו. 4. **חיוב התמורה – גם ללא תשלום בפועל:** בית המשפט הדגיש כי התביעה אינה תביעת שיפוי, אלא תביעה בגין חיוב כספי שנוצר. עצם קיומו של חיוב כספי של התובעת כלפי הרוכשים, אשר הוכר בפסק הבוררות, מהווה עילה לתביעה זו, ללא קשר לשאלה אם התובעת כבר שילמה בפועל לרוכשים. 5. **האם שירותי הבנייה סופקו? - התחשבנות וראיות:** * **התובעת:** טענה כי הסך של 1,200,000 ש"ח שנכלל בהתחשבנות, מייצג עבודות שביצעה בפועל. כמו כן, נטען כי הנתבעים הפנו את הכסף שקיבלה מהקונים למימון עבודות שבוצעו עבורם, ולא החזירו לה את הכסף. * **הנתבעים:** טענו כי התחשבנות זו הייתה לצורך המחשה בלבד, ולא שיקפה הכרה בחוב. * **בית המשפט:** קיבל את גרסת התובעת. נקבע כי סיכום הפגישה מיום 30.12.2014, והטבלה הנלווית, שיקפו התחשבנות ביניים מוסכמת. נקבע כי סך של 1,200,000 ש"ח נזקף לזכות התובעת במסגרת זו, כפי ששיקפה עמדת הנתבעים בזמן עריכת ההתחשבנות. משנשללה זכאות התובעת לכספי הרוכשים, הנתבעים, חבים למעשה את הסכום הזה לתובעת מכוח הסכם הבנייה המקורי. בית המשפט דחה את טענות הנתבעים לגבי אי-ביצוע עבודות, נוכח ההתחשבנות שנעשתה, וכן את הטענה כי תשלומים ששולמו היו מקדמות בלבד. 6. **טענת קיזוז:** טענת הקיזוז של הנתבעים נדחתה על בסיס מספר טעמים: * **העדר פירוט:** הטענה לא פורטה כנדרש בכתב הגנה, ללא פירוט מספק של הנזקים הנטענים וסכומם. * **העדר קשר סיבתי:** הנתבעים לא הוכיחו קשר סיבתי בין מחדלי התובעת הנטענים לבין הנזקים שנגרמו. * **העדר פניות בזמן אמת:** הנתבעים לא הציגו פניות כלשהן לתובעת בזמן אמת בנוגע לנזקים הנטענים, דבר המעלה ספק לגבי תום הלב. * **הרחבת ערבות נתבע 2:** טענת הקיזוז לא הוכחה כחלשה גם ביחס לנתבע 2, אשר ערב להתחייבויות החברה ולא לזכויותיה. 7. **חיוב אישי של נתבע 2:** טענת הרמת המסך נדחתה מחוסר הוכחה. לעומת זאת, ערבותו האישית של נתבע 2, כפי שנרשמה בהסכם הבנייה, הוכרה. מאחר שנקבע כי היזמית חבה סכום כסף לתובעת, חבות זו מוטלת גם על נתבע 2 כערב. **התוצאה** בית המשפט קיבל את התביעה וחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 1,200,000 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 30.12.2014 (מועד ההתחשבנות). בנוסף, חויבו הנתבעים בסך של 43,000 ש"ח הוצאות משפט, ובשכר טרחת עורך דין בסך 180,900 ש"ח (כולל מע"מ). **חידושים ודגשים משפטיים** * **הבחנה בין המחאת זכות לשעבוד זכות:** פסק הדין מבהיר היטב את ההבחנה בין העברת זכות קניין מלאה (המחאת מכר) לבין העמדת זכות כבטוחה (המחאת שעבוד). ההבחנה נעשית על פי כוונת הצדדים, ובהיעדר כוונה ברורה להעברת בעלות מיידית, העסקה תיחשב להמחאת שעבוד. * **פרשנות תוספת להסכם חוזי:** בית המשפט הדגים כיצד תוספת להסכם, אשר תלויה בהתקיימות תנאים חיצוניים (כגון עסקת מכר), עשויה להתבטל ולהחזיר את הצדדים למצבם החוזי המקורי, במקרה בו התנאים לא התקיימו. * **הכרת בית המשפט ב"התחשבנות ביניים" כראיה מכרעת:** נקודה מרכזית בפסק הדין היא ההכרה במסמך התחשבנות ביניים (סיכום פגישה וטבלה) כראיה מהימנה, המשקפת את עמדת הנתבעים באותה עת, ומהווה בסיס לחיוב כספי. הדבר מדגיש את חשיבות התיעוד הכתוב וההתנהלות בהתאם לו. * **הפרדה בין חיובים הדדיים לחיובים קיימים:** בית המשפט הבחין בין חובת ההשבה של התובעת לרוכשים (שנקבעה בבוררות) לבין זכאותה לקבלת תמורה מהיזמית. הדבר מראה כי קיומו של חיוב מצד התובעת אינו שולל בהכרח את זכותה לתבוע חיוב נגדי. * **דרישות מחמירות לטענת קיזוז:** פסק הדין ממחיש את הצורך בפירוט, ביסוס, והוכחת קשר סיבתי במסגרת טענת קיזוז, וכי טענה ללא דיון משפטי מעמיק עשויה להידחות. * **היקף הערבות האישית:** פסק הדין מאשר את העיקרון כי ערבות אישית ל"כל התחייבויותיו של המזמין" מכסה גם חיובים כספיים שנקבעו בין הצדדים, כפי שנקבע בהסכם הבנייה. **סיכום** פסק הדין מהווה דוגמה מקיפה לניתוח חוזי, פרשנות הסכמים, והכרעה במחלוקות כספיות שמקורן בפרויקט בנייה. הוא מדגיש את החשיבות של תיעוד, בהירות הסכמית, והתנהלות עקבית. כמו כן, הוא ממחיש את ההבחנות המשפטיות הדקות בין סוגי המחאות זכויות, את ההשלכות של הליכים קודמים (בוררות ואישור בית משפט), ואת הדרישות הפרוצדורליות להעלאת טענות הגנה כגון קיזוז.