ת"א 41006-01-16

תקציר

במדינת ישראל, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מהווה את הבסיס המשפטי להסדרת היחסים בין מוכר דירה לרוכשיה, ומטרתו להגן על הרוכשים מפני ליקויי בנייה ושוני באיכות הדירה בהשוואה למצופה. פסק דין זה, במסגרת ת"א 41006-01-16, מבסס אחריות לליקויי בנייה על בסיס חוק המכר, וכן על דיני הנזיקין, ומחדש בהקשר של התמודדות עם טענות "AS IS" והתחייבויות קבלנים. **התקשרות וסיווג הנתבעים כמוכרים:** התובעת רכשה דירה מהנתבעים, אשר הציגו עצמם כבעלי ניסיון בתחום הנדל"ן. בית המשפט קבע כי הנתבעים הם בבחינת "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), וזאת בהתאם לסעיפים 1 ו-9 לחוק. סעיף 1 מגדיר "מוכר" כמי שמוכר דירה שבנה או עתיד לבנות, לרבות מי שמוכר דירה שרכש על מנת למכרה. סעיף 9 קובע חזקה לפיה מוכר דירה שהייתה תפוסה פחות משנה או שהוא עצמו גר בה פחות משישה חודשים, חזקה שהוא בנה או רכש אותה למכירה, אלא אם הוכח היפוכו. הנתבעים התקשרו עם התובעת לפני סיום בניית הדירה, הבית היה לא מאוכלס, והם יזמו את בנייתו באמצעות בעלי מקצוע מטעמם. בית המשפט דחה את טענות הנתבעים כי מכרו את הדירה "AS IS" לאחר שזו נבנתה על ידם. **הפרת חוזה וחובת זהירות:** התובעת טענה לליקויי בנייה המהווים הפרת חוזה ואי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר (דירות). בית המשפט קבע כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם החוזיות, מכיוון שטיב הממכר ואיכותו לא עמדו בהתחייבויותיהם. בנוסף, בית המשפט בחן את אחריות הנתבעים מכוח עוולת הרשלנות. נקבע כי מוטלת על הנתבעים חובת זהירות מושגית וקונקרטית להבטיח את תקינות עבודות הבנייה. חובת הזהירות המושגית נובעת מציפייה לנזק פיזי ונורמטיבי כאשר בונים בית. חובת הזהירות הקונקרטית נבחנת על פי קירבתם של הצדדים, כאשר במקרה זה, הנתבעים יזמו ובנו את הבית, ועל כן היה עליהם לצפות את גרימת הנזק. הוכח קשר סיבתי בין ההתרשלות לנזק, שכן אלמלא ההתרשלות, סביר שהנזק היה נמנע. **תפקיד המומחה מטעם בית המשפט:** בית המשפט מינה מומחה מטעם בית המשפט, מר אריה דבורצקי, על מנת להעריך את הליקויים ואת עלות תיקונם. המומחה, אשר נחקר על חוות דעתו, סיפק פירוט רב של הליקויים, עלויותיהם, וכן את אחריותם של הקבלנים המבצעים. בית המשפט אימץ את מסקנות המומחה, אשר התייחסו לליקויים ביצועיים, לרבות בעיות איטום, שיפועים, בנייה סטיות מהיתר, ועוד. **היבטים חידושים ודיוניים:** * **"AS IS" מול חוק המכר:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעים למכירה "AS IS", וקבע כי טענה זו אינה יכולה לגבור על הוראות חוק המכר (דירות), אשר נועד להגן על רוכשי דירות. * **המחאת זכויות:** הנתבעים העבירו לתובעת את מלוא זכויותיהם כלפי הקבלן ובעלי המקצוע. בית המשפט קבע כי המחאת זכויות זו תקפה, בהתאם לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969, ואינה נחשבת להמחאת זכות בנזיקין שאינה ניתנת להמחאה לפי סעיף 22 לפקודת הנזיקין, אלא מדובר בהמחאת זכות חוזית בעלת אופי רכושי. * **אחריות קבלנים שונים:** בית המשפט קבע כי האחריות לליקויים חלה על הצדדים השלישיים (הקבלנים). נקבע כי למרות טענותיהם של צדדים שלישיים מס' 1 ו-2, הם שימשו כקבלנים המבצעים, וכי ההסכמים עמם, הן מכוח ההתקשרות החוזית והן מכוח עוולת הרשלנות, מחייבים אותם. * **התנהלות הצדדים והזכות לביצוע תיקונים:** בית המשפט בחן את התנהלות הצדדים, ואת ניסיונות התיקון שבוצעו. נקבע כי התובעת איבדה את אמונה בנתבעים ובצדדים השלישיים, ולאור ניסיונות תיקון כושלים והיעדר נכונות אמיתית מצד הקבלנים, אבדה להם הזכות לבצע את התיקונים בעצמם. * **פיצויים:** התובעת זכתה לפיצוי בגין עלות תיקון הליקויים, על פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, בתוספת פיצוי בגין עגמת נפש ודיור חלופי. * **אחריות הנתבעת 2 (האדריכלית):** בית המשפט פטר את הנתבעת 2 מאחריות, הן משום שהתחייבותה כאדריכלית הייתה פיקוח עליון בלבד, והן משום שהתחום של בחינת איכות חומרים וביצוע עבודות איטום, שיפועים וכדומה, אינו בתחום מומחיותה. **סיכום:** פסק הדין מדגיש את חשיבותו של חוק המכר (דירות) בהגנה על רוכשי דירות, ומחדד כי טענות כגון "AS IS" אינן יכולות לגבור על חוק זה. הוא גם מחזק את אחריותם של קבלנים ובעלי מקצוע המבצעים עבודות בנייה, הן מכוח חוזים והן מכוח דיני הנזיקין, גם כאשר הנתבעים הראשוניים (המוכרים) אינם קבלנים במקצועם. כמו כן, בית המשפט מבהיר את השפעת התנהלות הצדדים על הזכות לביצוע תיקונים, ואת ההשלכות המשפטיות של חוסר אמון וניסיונות תיקון כושלים.