ת"א 35567-01-25

תקציר

ב"כ התובעת: עו"ד גלעד אבני. ב"כ הנתבעות: עו"ד יואל רונן פמ"ד אזרחי. **ניתוח משפטי מקיף לפסק דין בת"א 35567-01-25 ציפי דבש נכסים בע"מ נ' מדינת ישראל** **מבוא** פסק דין זה עוסק בתביעה לפסק דין הצהרתי שהוגשה על ידי חברת "ציפי דבש נכסים בע"מ" (להלן: "התובעת") כנגד מדינת ישראל, משרד הכלכלה (להלן: "משה"כ") ורשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"). התביעה עסקה בביטול הקצאת מקרקעין לתובעת, אשר ניתנה לה בפטור ממכרז בשנת 2014, לצורך הקמת מפעל טקסטיל. התובעת טענה כי ביטול ההקצאה אינו כדין, דרשה סעד הצהרתי לחידוש הסכם הפיתוח, צו איסור דיספוזיציה במקרקעין והשבת סכומים ששילמה. בשל בקשה לסעד זמני, הורה בית המשפט על הקדמת הדיון בתובענה העיקרית, במטרה לייעל את הדיון ולקיים דיון מאוחד. הצדדים הסכימו כי ההכרעה תינתן על יסוד כתבי הטענות, ללא חקירת מצהירים, ועל סמך סיכומים קצרים בעל פה. **השתלשלות העובדות** 1. **הקצאה וחוזה פיתוח (2014):** משה"כ המליץ לרמ"י להקצות לתובעת מקרקעין בפטור ממכרז בשנת 2014. ביום 10.12.14 נחתם הסכם פיתוח, אשר קבע תקופת פיתוח של 48 חודשים (עד ספטמבר 2018). 2. **הארכות מועד:** * **2019:** לאחר שהתובעת לא עמדה במועדים, הוארך ההסכם בשנה אחת, עד ספטמבר 2019, על בסיס המלצת משה"כ. * **2020-2023:** לאחר שהתובעת שוב לא עמדה במועדים, ניתנו המלצות להארכת מועד נוספת. ביום 24.4.22 נחתמה תוספת להסכם הפיתוח, אשר קבעה כי הארכה האחרונה תסתיים ביום 8.9.2023. 3. **ביטול ההקצאה:** * **2023-2024:** בקשת התובעת להארכת מועד נוספת נדחתה, והודעה על ביטול העסקה נשלחה לתובעת. * **2024:** השגות התובעת על ההחלטה נדחו, ולבסוף, ביום 6.1.25, הודיעו הנתבעות באופן סופי על ביטול ההקצאה. 4. **הגשת התביעה:** בעקבות ביטול ההקצאה, הגישה התובעת את התובענה הנוכחית. **טענות התובעת** 1. **מועד סיום הארכה:** לטענת התובעת, מועד סיום הארכה האחרונה היה בדצמבר 2024, ולא ספטמבר 2023, ולכן הביטול אינו כדין. 2. **העדר הודעת ביטול פורמאלית ושימוע:** נטען כי לא נמסרה הודעת ביטול פורמאלית כנדרש, לא ניתן שימוע הוגן, והביטול נעשה בניגוד לנוהלים. 3. **פעילות יעילה לקידום התוכנית:** התובעת טענה כי פעלה ביעילות לקידום הבנייה, אך העיכובים נבעו מהתנהלות הנתבעות. 4. **שיקולים זרים וחוסר סבירות:** נטען כי החלטת אי-הארכה נבעה משיקולים זרים, היא אינה סבירה ונעשתה בחוסר תום לב, תוך התעלמות מתקופת הקורונה ומלחמת "חרבות ברזל". **ניתוח בית המשפט וקביעות עיקריות** **1. טענת מועד תום ההארכה:** * **פרשנות תוספת 22:** בית המשפט בחן את תוספת 22 להסכם הפיתוח, אשר ניתנה ביום 24.4.22. התובעת טענה כי הארכה הסתיימה בדצמבר 2024 (ולאחר מכן, בסיכומים, טענה אף לספטמבר 2025). לעומתה, הנתבעות טענו כי הארכה הסתיימה בספטמבר 2023, כפי שמופיע במפורש בתוספת. * **הקשר החוזי:** בית המשפט ביסס את קביעתו על פסיקת בית המשפט העליון בעניין דמרי, אשר הדגישה את חשיבות ההקשר החוזי וההיגיון הפנימי של החוזה בפרשנותו. * **קביעת בית המשפט:** נקבע כי "מועד אישור העסקה" אליו מתייחסים מועדי הפיתוח הוא משנת 2014, ולא מועד חתימת התוספת. לפיכך, ועל בסיס לשון התוספת המפורשת, תקופת הפיתוח במסגרת ההארכה האחרונה הסתיימה ביום 8.9.2023. בית המשפט דחה את טענת התובעת לפרשנות נגד המנסח, וכן את הטענה כי ההליך המשפטי הקפיא את מרוץ המועדים, שכן גם מועדים אלו חלפו. * **חידוש משפטי/הדגשה:** ההדגשה על פרשנות חוזים בהתאם להקשרם הכללי וההיגיון הפנימי, תוך אי-התעלמות מהוראות מהותיות אחרות בחוזה, בהתאם לע"א 3604/20. **2. טענה להעדר הודעת ביטול פורמאלית ושימוע:** * **הלכה פסיקתית:** בית המשפט סקר פסיקות קודמות (פאן פקטורי, רסידו, בארות הילה) אשר קבעו כי בהסכמי פיתוח, כאשר תקופת הפיתוח מסתיימת וההסכם אינו מוארך, ההסכם פוקע מאליו, ואין הכרח בהודעת ביטול פורמאלית. * **ההסכם בין הצדדים:** סעיף 2 להסכם הפיתוח המקורי קובע במפורש כי המגרש ניתן "לתקופת הפיתוח בלבד", ותקופה זו הסתיימה. * **חריג בעניין מילר:** בית המשפט התייחס לעניין מילר, בו נפסק כי במקרים מסוימים, בהם התנהלות הצדדים לאורך השנים עשויה להעיד על זניחת ההסכם המקורי, תיתכן דרישה להודעת ביטול פורמאלית. עם זאת, נקבע כי עניין זה אינו תמיד מחייב. * **קביעת בית המשפט:** נקבע כי במקרה זה, לא היה הכרח בהודעת ביטול פורמאלית, שכן ההסכם פקע מעצמו בתום המועד. * **הודעת ביטול בפועל:** בנוסף, קבע בית המשפט כי גם אם היה הכרח, הודעת ביטול נשלחה בפועל, בין באמצעות התנהגות הנתבעות (דחיית השגות, התכתבויות) ובין באמצעות מכתבי ביטול שנשלחו, וכן עצם הגשת התביעה עשויה להיחשב כהודעת ביטול. * **חידוש משפטי/הדגשה:** ההבהרה כי גם הגשת תביעה משפטית יכולה להיחשב כהודעת ביטול, אם היא מבטאת כוונה ברורה לשים קץ לקשר החוזי. **3. טענה לפעילות יעילה של התובעת:** * **נטל ההוכחה:** בית המשפט קבע כי היה על התובעת להוכיח את פעילותה היעילה לקידום התוכנית, במיוחד לאור העובדה שעברו 11 שנים ממועד אישור העסקה המקורי, ושתי הארכות ניתנו לה. * **העדר הוכחות:** נמצא כי בתצהיר התובעת ובמסמכים שצורפו, לא פירטה התובעת נסיבות חריגות או פעולות משמעותיות שנקטה. * **פסיקה רלוונטית (קנדרה):** הובאה הפסיקה בעניין קנדרה, אשר קבעה כי אי פירוט הנסיבות הייחודיות מטיל עמידה בנטל ההוכחה על היזם. * **קביעת בית המשפט:** נקבע כי התובעת לא הוכיחה שפעלה במרץ הראוי לקידום התוכנית. **4. טענה לאי-סבירות וחוסר תום לב בביטול ההקצאה:** * **התנהלות הנתבעות:** בית המשפט ציין כי הנתבעות גילו גמישות רבה, והאריכו את ההסכם פעמיים, עד לתקופה של 11 שנים. * **היעדר סבירות:** לנוכח זאת, נקבע כי ההחלטה שלא להעניק ארכה נוספת, לאחר 11 שנים וללא צפי קרוב לבנייה, אינה בלתי סבירה או בחוסר תום לב. * **הקצאה בפטור ממכרז:** הודגש כי הקצאת מקרקעין בפטור ממכרז היא חריג, שיש לפרש בצמצום, ומטרתה עידוד צמיחה באזורי עדיפות לאומית. הארכות חוזי פיתוח ניתנות רק בצדק וסיבה מספקים, ולא כדבר שבשגרה. * **פגיעה במטרה הציבורית:** העדר פיתוח המקרקעין במשך תקופה כה ארוכה פוגע במטרה הציבורית שהיוותה את הבסיס למתן הפטור ממכרז. * **זכות וחובת הרשות:** צוטטה פסיקה הקובעת שלמדינה זכות, ואף חובה, כרשות ציבורית, שלא להאריך הסכם שלא בוצע במועד, כלפי אזרחים פוטנציאליים. * **סעיף 11 להסכם:** התייחסות לכך שהתובעת גייסה משקיע, חברת גאון נדל"ן, ללא אישור רמ"י, מה שעשוי להצביע על קשיים כלכליים. * **קביעת בית המשפט:** ההחלטה שלא להאריך את הסכם הפיתוח היא החלטה סבירה וראויה. **5. דרישות נוספות:** * **השבת קנסות:** דחיית הדרישה להשבת קנסות, שכן לא הוגשה תביעה כספית כנדרש. **תוצאה** בית המשפט דחה את התובענה במלואה, וחייב את התובעת בהוצאות ושכר טרחה בסך 12,000 ₪ לטובת הנתבעות. **חידושים משפטיים ודגשים** * **פרשנות חוזים:** הדגשה על פרשנות חוזים בהתאם להקשרם הכללי וההיגיון הפנימי, תוך אי-התעלמות מהוראות מהותיות אחרות, כפי שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון (ע"א 3604/20). * **פקיעת חוזה פיתוח:** חיזוק ההלכה הפסוקה לפיה חוזה פיתוח, שאינו מוארך, פוקע מעצמו בתום התקופה, ללא צורך בהודעת ביטול פורמאלית, אלא אם נסיבות מיוחדות, כפי שעלו בעניין מילר, מחייבות זאת. * **הגשת תביעה כהודעת ביטול:** קביעה כי הגשת תביעה משפטית יכולה להיחשב כהודעת ביטול, אם היא מבטאת כוונה ברורה לשים קץ לקשר החוזי. * **הקצאה בפטור ממכרז:** הדגשה על כך שהקצאת מקרקעין בפטור ממכרז היא חריג, שיש לפרש בצמצום, וכי הארכות חוזי פיתוח ניתנות רק בצדק וסיבה מספקים, ולא כדבר שבשגרה. * **חזקת התקינות המינהלית:** יישום חזקת התקינות המינהלית, והטלת נטל הוכחת אי-התקינות על הפרט, כאשר הרשות המינהלית אינה נדרשת להוכיח חוקיות פעולתה אלא אם הוכח אי-תקינות לכאורה. * **זכות טיעון:** קביעה כי זכות הטיעון קוימה כאשר טענות המבקש פורטו בכתב, למרות שלא נערך שימוע פורמאלי, ובכך ששוב ושוב נתקבלו פניותיה של התובעת ונדונו. **מסקנה** פסק דין זה מהווה דוגמה ליישום עקרונות משפטיים יסודיים בדיני חוזים ודיני מקרקעין, תוך שילוב דגשים מהמשפט המינהלי. בית המשפט מדגיש את חשיבות הבהירות בחוזים, את פרשנותם בהתאם להקשרם, ואת הסטנדרטים הגבוהים הנדרשים מיזמים המקבלים הקצאות מקרקעי ציבור, במיוחד כאלו הניתנות בפטור ממכרז. התנהלות התובעת, אשר לא הצליחה לקדם את הפרויקט במשך שנים רבות, תוך קבלת הארכות חוזרות ונשנות, הובילה בסופו של דבר לדחיית תביעתה.