ת"א 49895-04-13

תקציר

המחלוקת נסובה סביב בניין מגורים שהוכרז כ"מבנה מסוכן", מה שהוביל למשא ומתן בין בעלי הדירות לבין התובעים, שמטרתו לשפץ את הבניין לפי תמ"א 38, המכונה גם תמ"א 38. התובעים, בהם יזם נדל"ן ומשקיע לכאורה, טוענים כי הושג הסכם מחייב עם הנתבעים - בעלי הדירות - המזכה אותם לבצע פרויקט כיזמים. הם מבקשים סעד הצהרתי וצו מניעה לאכיפת ההסכם הנטען. עם זאת, פסק הדין דוחה את טענת התובעים, ואינו מוצא חוזה מחייב בין הצדדים. ראשית, פסק הדין מציין את דחיית תביעתה של התובעת 1 בשל היעדר ראיות למעורבותם וקשר מחייב כלשהו עם הנתבעים. לאחר מכן, היא מתייחסת לבקשה לסעד אכיפה, ומדגישה כי טיוטת ההסכם משנת 2012 שביקשה לאכוף נעדרת פרטים מהותיים וטרם גובשה סופית. אין זה ריאלי או מעשי לאכוף הסכם בתנאים מהותיים חסרים, במיוחד לאור שינויי החקיקה בתמ"א 38. בנוסף, אופיו המורכב של הפרויקט והיחסים המתוחים בין הצדדים מחייבים שיתוף פעולה הדוק, שלוקה בחסר בשל חוסר האמון של הנתבעים בהראל. חוסר אמון זה, הנובע מניגוד העניינים של הראל ומהתנהלותה הבלתי עקבית, מקשה על הביצוע ומחייב פיקוח שיפוטי מוגזם, ההופך את האכיפה לבלתי צודקת. יתר על כן, פסק הדין קובע כי משא ומתן בין הצדדים לא הניב הסכם מחייב. "נקודות האל-חזור" עליהן הצביעו התובעים, לרבות הגשת בקשה להיתר בניה, אינן מצביעות על שיקול דעתם או ייחודם של הנתבעים הנדרשים להסכם תקף. טיוטת ההסכם מ-2012 גם אינה מפורטת דיה בהיבטים מהותיים, כגון זהות היזם, ערבויות, שיקולים לבעלי הדירות ולוחות זמנים. הפרטים החסרים אינם פורמליים גרידא אלא נוגעים לנסיבות הספציפיות, המחייבות הסכמה של שני הצדדים. זאת ועוד, בקשת התובעים לסעד פיצול, המבקש להוסיף תביעה כספית, מתקבלת, ומאפשרת להם לפנות לסעדים חלופיים. סיכומו של דבר, התביעה לסעד הצהרתי וצו מניעה נדחית. התובעים נדרשים לשאת בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עורכי הדין ביחד ולחוד, בעוד הערבות הבנקאית של התובעת 1 מועברת לנתבעים. דחיית התביעה ופסיקת ההוצאות ייכנסו לתוקף באופן מיידי.