רע"א 46116-04-26

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים: **נושא מרכזי:** סמכות עניינית ייחודית של המפקח על רישום מקרקעין לעומת בית משפט השלום, בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף הנוגע לתיקונים. **הצדדים ועיקר המחלוקת:** * **מבקשים (תובעים):** טוענים לנזקים כספיים עקב חדירת מים מחניון המשיבה למרתף, ודורשים צו עשה שיחייב את המשיבה לבצע עבודות איטום. * **משיבה (נתבעת):** טוענת כי הסמכות לדון בצו עשה הנתבע על ידי המבקשים נתונה אך ורק למפקח על רישום מקרקעין, מכוח הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") והתקנון המצוי. **ההחלטה נשוא הערעור:** בית משפט השלום קבע כי הסעד של צו עשה, הדורש מהמשיבה לבצע תיקונים בתת-החלקות שלה, הינו בסמכותו הייחודית של המפקח על רישום מקרקעין. כתוצאה מכך, רכיבי התביעה הנוגעים לצו עשה נמחקו מבית משפט השלום. **עיקר הטיעונים בערעור:** * **המבקשים:** טוענים כי קביעת בית משפט השלום לפיה אין בתיק הבית המשותף תקנון מוסכם אינה נכונה, וכי קיים תקנון מוסכם. כמו כן, הם טוענים כי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין חל רק כאשר קיים תקנון המתייחס לנושא הסכסוך, ולא כאשר התקנון שותק. בנוסף, הם טוענים כי לא ניתן לפצל את התביעה. * **המשיבה:** טוענת כי המבקשים עצמם הצהירו בכתב התביעה כי הסמכות לדון בצו עשה מסורה למפקח. היא מדגישה כי לא נרשם תקנון מוסכם עם תניית שיפוט ייחודית, ולכן חלים הוראות חוק המקרקעין והתקנון המצוי, המקנים סמכות ייחודית למפקח. היא טוענת כי הנטל להוכיח קיום תקנון מוסכם עם שינוי סמכות שיפוט מוטל על המבקשים, והם לא עמדו בו. **ניתוח משפטי ועקרונות מרכזיים:** 1. **סמכות עניינית ייחודית של המפקח (סעיף 72 לחוק המקרקעין):** * הלכה פסוקה היא כי סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין (להלן: "המפקח") מבוססת על הוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין. סעיף זה קובע שני תנאים מצטברים להפעלת סמכותו: * **זהות הצדדים:** הסכסוך צריך להיות בין בעלי דירות בבית משותף (או בין נציגות הבית המשותף לבעל דירה). בענייננו, זהו תנאי מתקיים. * **מהות הסכסוך:** הסכסוך צריך להימנות עם העילות המפורטות בסעיף 72 לחוק המקרקעין. * **סעיף 72(א) לחוק המקרקעין:** קובע סמכות ייחודית למפקח לדון בסכסוכים הנוגעים לזכויותיהם או חובותיהם של בעלי דירות "לפי התקנון". בנוסף, הוא מוסמך לדון בסכסוכים לפי סעיפי חוק ספציפיים המנויים באותו סעיף, כגון סכסוכים הנוגעים לשימוש ברכוש המשותף. * **סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין:** מקנה למפקח סמכות מקבילה לזו של בית המשפט המוסמך לדון בסכסוך בדבר הסגת גבול. 2. **תחולת התקנון המצוי (סעיף 64 לחוק המקרקעין):** * סעיף 64 לחוק המקרקעין קובע כי "מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות". * משמעות הדבר היא שהתקנון המצוי הוא ברירת המחדל החלה על כל בית משותף, אלא אם כן נרשם תקנון מוסכם, ובמידה שאין בו הוראה לעניין הנדון. 3. **סעיף 3(ב) לתקנון המצוי:** * סעיף זה קובע כי "בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה אחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". * הוראה זו מהווה את הבסיס לדרישת הצו-עשה שהוגשה על ידי המבקשים. 4. **השילוב בין סעיפים 72(א) ו-64 לחוק המקרקעין וסעיף 3(ב) לתקנון המצוי:** * בית המשפט העליון (השופטת אביגיל כהן) קבע כי שילובם של סעיפים אלו מקנה למפקח סמכות **ייחודית** לדון בצו עשה, כאשר ענייננו הוא חיוב בעל דירה לבצע תיקונים בדירתו, אשר פוגעים בדירת בעל דירה אחר או ברכוש המשותף, וזאת **בהיעדר תקנון מוסכם שנרשם או בהיעדר הוראה בנדון בתקנון מוסכם שנרשם**. * הדגש הוא על ה"ייחודיות" של הסמכות, אשר אינה מאפשרת לבית משפט אחר לדון בסעד זה. 5. **החידוש/הדגש בפסק הדין - אי-הוכחת תקנון מוסכם:** * בית המשפט העליון אימץ את קביעת בית משפט קמא, לפיה למרות שהמבקשים טענו לקיום תקנון מוסכם, הם לא הציגו בפני בית המשפט קמא את התקנון המוסכם עצמו (למעט מסמכים שונים שלא הוכחו כתקנון המחייב או שהיו חסרים הוראה רלוונטית). * השופטת כהן קבעה כי גם אם נכונה טענת המבקשים בדבר קיומו של "הסכם הצמדה" (שנת 1966) או "הסכם" (שנת 1968), הרי שמסמכים אלו אינם כוללים "הוראה בנדון" לגבי החובה לבצע תיקונים הפוגעים בדירות אחרות, ולכן, על פי סעיף 64 לחוק המקרקעין, חל סעיף 3(ב) לתקנון המצוי. * משמדובר בסכסוך לפי סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, ובאין תקנון מוסכם עם הוראה ספציפית, סמכותו של המפקח מכוח סעיף 72(א) לחוק המקרקעין הינה **ייחודית**. 6. **סוגיית פיצול הדיון:** * המבקשים טענו כי ישנו קושי בפיצול הדיון בין סעד כספי (שנמצא בסמכות בית משפט השלום) לבין צו עשה (שנמצא בסמכות המפקח). * בית המשפט העליון דחה טענה זו, וקבע כי "אין בעצם חוסר הנוחות שבפיצול הדיון כדי לשלול את קביעת המחוקק בעניין סמכותו הייחודית של המפקח". אף המבקשים עצמם הכירו בכך ש"כאשר סע' 72א חל אין כנראה מנוס מכך". 7. **הוצאות:** * המבקשים חויבו לשאת בהוצאות המשיבה ושכר טרחת עורך דין, בסך 7,500 ₪, והעירבון חולט. **עקרונות משפטיים וחידושים:** * **החלת ברירת המחדל של התקנון המצוי:** פסק הדין מדגיש את חשיבותה של "ברירת המחדל" החוקית (התקנון המצוי) כאשר הצדדים אינם פועלים לרישום תקנון מוסכם או כאשר התקנון המוסכם אינו כולל הוראה לעניין הנדון. * **היקף הסמכות הייחודית של המפקח:** מחזק את הפרשנות המצמצמת לכאורה של סמכות בתי המשפט האזרחיים לדון בסכסוכים בין בעלי דירות הנוגעים ל"תקנון", כאשר המחוקק כיוון להפנותם למנגנון הייעודי של המפקח. * **נטל ההוכחה בעניין תקנון מוסכם:** פסק הדין מבהיר כי הנטל להוכיח קיומו של תקנון מוסכם, במיוחד כאשר הוא שונה מהוראות התקנון המצוי או חוק המקרקעין, מוטל על הטוען לקיומו. * **התמודדות עם טענות חלופיות/סותרות:** בית המשפט העליון התייחס לטענות שהועלו על ידי המבקשים, אך דחה אותן תוך הדגשת העובדה כי יש לבססן על ראיות מוצקות וכי לא ניתן להתעלם מקביעות הערכאה הדיונית. **לסיכום:** פסק הדין קובע כי דרישת צו עשה לתיקונים בבית משותף, בהתבסס על סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, נופלת בגדר סמכותו הייחודית והבלעדית של המפקח על רישום מקרקעין, בהיעדר תקנון מוסכם או הוראה ספציפית בתקנון קיים. הדבר מחייב את פיצול הדיון, כאשר סעד כספי יידון בבית משפט השלום, וסעד הצו-עשה יתברר בפני המפקח. פסק הדין מחזק את מטרת המחוקק להעניק למוסד המפקח את הכלים הייחודיים לפתרון סכסוכים בבתים משותפים.