ערר 95011/11

תקציר

פסק הדין הנדון מתייחס למחלוקת על שוויה של פיסת מקרקעין, ולתפקידם של "ענני תכנון" – קרי, אי-ודאות סביב ייעוד הקרקע והפוטנציאל שלה כתוצאה ממצבים תכנוניים קודמים – בקביעת השווי האמור. ועדת הערר מצאה כי השמאי המייעץ לא יישם נכונה את ההנחיות שנקבעו בהחלטה קודמת, אשר הדגישה כי אין לבסס את שווי הנכס רק על מחירי העסקאות, והנחתה את השמאי המייעץ לקבוע את שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם תוך התחשבות ב"עננה התכנונית" שריחפה מעליה. הוועדה מצאה כי חוות הדעת של השמאי לא פירטה במידה מספקת את העסקאות שנבחנו ואת השפעתן המנטרלת על ספקולציות, ואף לא התייחסה כראוי להוראות הספציפיות שנקבעו בהחלטת הוועדה. יתר על כן, הפגם היסודי שזוהה היה אי עמידתו של השמאי לגופה של החלטת הוועדה, שהביאה לאי שקילה ראויה של השפעת העננה התכנונית על שווי הקרקע. הוועדה הדגישה את חשיבות הבהירות והפירוט בדוחות השמאים, במיוחד בעקבות תיקון 84 לחוק, המקנה לשמאים מכריעים מעמד מיוחד. פסק הדין מחזיר את השומה לשמאי המייעץ לצורך רביזיה המתחשבת בשווי הנכס בהקשר של מצבים תכנוניים קודמים, תוך התחשבות בעקרונות שהותוו בהחלטת הוועדה ובגוף חוות הדעת הקיים של השמאי המייעץ במקרים דומים, אשר אמורים להביא לערכים הנמצאים בטווח סביר יותר. הוועדה הדגישה כי יש להגביל את הטענות בדבר חוות דעתו של השמאי המייעץ להיקפו של סעיף 198(ו)(3) לחוק, ולא להרחיב לערעור על החלטת ועדת הערר עצמה, כפי שעשו חלק מהצדדים. ההחלטה בהוצאות התיק נשמרה עד לחוות דעתו המעודכנת של השמאי המייעץ. ההחלטה התקבלה פה אחד ב-31 ביולי 2014.