עש"א 47283-05-26

תקציר

להלן ניתוח משפטי של ההחלטה, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים: **רקע עובדתי והליכים קודמים:** ההחלטה דנה בבקשה לעיכוב ביצוע פסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין, במסגרתו חויבה המערערת, בעלת דירה בבית משותף, לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. ההסכם כולל הריסת הבית הקיים ובניית בית חדש, תוך תוספת דירות ושיפורים לבעלי הדירות הקיימים. המערערת, יחד עם משיבה נוספת (משיבה 10), סירבו לחתום על ההסכם. תביעה הוגשה נגדן לפי סעיף 5א' לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, שכן הרוב המיוחס של בעלי הדירות הסכים לפרויקט. פסק הדין של המפקחת חייב את המערערת לחתום על ההסכם, וקבע כי חוסר שוויון בתמורות יאוזן באמצעות פיצוי כספי בסך 263,214 ₪. **הבקשה לעיכוב ביצוע:** המערערת הגישה ערעור על פסק דינה של המפקחת ובמקביל הגישה בקשה לעיכוב ביצועו. בית המשפט המחוזי כבר דחה במעמד צד אחד את בקשתה הראשונית לעיכוב ביצוע, בין היתר עקב שיהוי בהגשה, טענה שהחתימה הנה הפיכה, והעדר פרטים מהותיים. **ניתוח משפטי של הבקשה לעיכוב ביצוע:** השופטת לימור ביבי התייחסה לבקשה תוך בחינת שני תנאים מרכזיים לעיכוב ביצוע: סיכויי הערעור ומאזן הנוחות. **1. סיכויי הערעור:** השופטת חילקה את טענות המערערת לשלוש חטיבות עיקריות: * **אופן ניהול ההליך (חטיבה ראשונה):** המערערת טענה להחלטת המפקחת לדחות את בקשתה לגילוי מסמכים, הגשת ראיות והוכחות. השופטת קבעה כי החלטה זו של המפקחת, שניתנה ביום 6/3/25, לא עורערה במועד, ולכן הפכה לחלוטה. היא הסתמכה על הלכת בית המשפט העליון (רע"א 54532-09-25 בוגנים נ' נציגות הבית המשותף בשדרות ההשכלה) לפיה ערעור על "החלטה אחרת" שאינה פסק דין, המוגש לאחר שהמועד הוקדם חלף, עלול לראות בטענות כחלוטות. **עקרון משפטי:** עקרון סופיות הדיון וחלוטות ההחלטות. **חידוש/הדגשה:** השופטת מדגישה כי אי-ערעור על החלטת ביניים בזמן, כאשר מדובר בערעור בזכות, מוביל לחלוטותה. * **העדר שוויון בתמורות (חטיבה שנייה):** המערערת טענה לחוסר שוויון בתמורות, ובפרט להעדפת משיב 2 (כנראה קבלן או גורם קשור) ולניגוד עניינים. השופטת ציינה כי טענות אלו מקורן בכתב ההגנה, וכי גם אם יוכרעו לטובת המערערת, מדובר בטענות בעלות אופי כספי. בנוסף, קביעות המפקחת בעניין זה מבוססות על חוות דעת מומחה שמונה בהסכמת הצדדים, והתערבות ערכאת ערעור בקביעות עובדתיות אלו נעשית רק בנסיבות חריגות. **עקרון משפטי:** התערבות מוגבלת של ערכאת ערעור בקביעות עובדתיות ובממצאי מהימנות של הערכאה הדיונית, במיוחד כאשר מדובר בחוות דעת מומחה שמונה בהסכמה. * **פרויקט החניון המשותף ופגיעה קניינית (חטיבה שלישית):** המערערת טענה כי בניית חניון משותף לביתה ולבית סמוך מהווה חריגה מסמכות המפקחת ופגיעה בזכויותיה הקנייניות. השופטת ציינה כי טענות אלו נבחנו על ידי המפקחת, אשר קבעה כי המערערת לא פירטה די הצורך את מהות הפגיעה, כי על פניו החניון מיטיב עם בעלי הדירות, וכי יש לאבחן את המקרה מהלכת ילין (עש"א (מחוזי ת"א) 7187-10-19), שכן פרויקט הריסה ובנייה חדש שונה מפרויקט חיזוק. יתרה מכך, השופטת סברה כי טענות אלו, במתכונתן המורחבת, הועלו לראשונה בערעור, ולכן עלולות להיחשב כהרחבת חזית. **עקרון משפטי:** הרחבת חזית אסורה. **חידוש/הדגשה:** השופטת מדגישה את ההבדל המהותי בין פרויקט הריסה ובנייה מחדש, החוסה תחת סעיף 5א' לחוק החיזוק, לבין פרויקט חיזוק בלבד, תוך הסתמכות על כך שפרויקט החניון המשותף, בהיותו חלק מההריסה והבנייה מחדש, נופל תחת תחולת החוק באופן שונה. **מסקנה ביניים בנוגע לסיכויי הערעור:** השופטת הסיקה כי סיכויי הערעור, בכל חטיבות הטענות, אינם גבוהים. **2. מאזן הנוחות:** השופטת בחנה את מאזן הנוחות, תוך התייחסות לטענת המערערת כי הפרויקט מתעכב ממילא עקב סירוב בא כוח הדיירים לחתום על תוספת להסכם בנוגע לחניון. השופטת דחתה טענה זו, ושאלה איזה נזק ייגרם למערערת מתוקף התקופה שבה הפרויקט אינו יוצא לפועל. היא הוסיפה כי ככל שהטענות הקנייניות נמוכות בסיכוייהן, כך הנזקים האפשריים למערערת ניתנים לשיפוי כספי. לעומת זאת, הנזק הפוטנציאלי לבעלי הדירות האחרים, המתגוררים בבניין ישן וחסר מיגון, אשר ממתינים לדירות חדשות, גדול ומטה את הכף לטובתם. **חידוש/הדגשה:** השופטת משתמשת בהיקש מהלכה פסיקתית אחרת (ע"א 74228-03-26 שמעון פייביש נ' אבנר דניאל), הדנה בפרויקט פינוי-בינוי, ומיישמת את העקרונות בהקשר של פרויקט תמ"א 38. המרכיב המרכזי בהשוואה הוא הנזק הכספי הניתן לכימות (לגבי המערערת) לעומת הנזק של דחיית שיפור דרמטי בתנאי מגורים (לגבי יתר בעלי הדירות). ההבחנה בין "פרויקט בינוי-פינוי" ל"פרויקט פינוי-בינוי" הרלוונטית במקרה המובא, מדגישה כי המערערת עצמה אינה נדרשת לפנות את דירתה בשלב הנוכחי, מה שמחליש את טענתה לנזק בלתי הפיך. **החלטה סופית:** לאור האמור, השופטת דחתה את הבקשה לעיכוב ביצוע. המערערת חויבה בהוצאות למשיבים. **עקרונות משפטיים מרכזיים:** * **תמ"א 38 וסעיף 5א' לחוק המקרקעין:** ההחלטה מיישמת את הוראות סעיף 5א' לחוק המקרקעין, המאפשר כפיית הסכמה על רוב הדיירים במקרים של אי-הסכמה של מיעוט, לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. * **עיכוב ביצוע פסק דין:** בחינת שני תנאים מצטברים: סיכויי הערעור ומאזן הנוחות. * **חלוטות החלטות:** החלטות ביניים שלא עורערו במועד הופכות לחלוטות. * **הרחבת חזית:** אי-העלאת טענות מסוימות בערכאה קמא עלול למנוע העלאתן לראשונה בערעור. * **התערבות ערכאת ערעור:** התערבות מוגבלת בקביעות עובדתיות ובממצאי מומחה. * **מאזן נוחות בפרויקטים של התחדשות עירונית:** נטייה להגן על האינטרסים של רוב בעלי הדירות הזקוקים לשיפור תנאי מגורים, לעומת נזק כספי שניתן לפצות עליו. **חידושים משפטיים/הדגשות:** * **ההבחנה בין סוגי פרויקטים:** השופטת מדגישה את ההבחנה בין פרויקט הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38) לבין פרויקט חיזוק בלבד, וכיצד הבחנה זו משפיעה על תחולת החוק ועל בחינת טענות קנייניות. * **יישום הלכה פסיקתית:** השופטת עושה שימוש מושכל בהלכה פסיקתית קיימת, הן בנוגע לחלוטות החלטות והן בנוגע למאזן הנוחות בפרויקטים של התחדשות עירונית, תוך התאמתה לנסיבות הספציפיות. * **המשקל הניתן לטענות של הרחבת חזית:** השופטת מעלה ספק משמעותי באשר לסיכויי הטענות שהועלו לראשונה בערעור. * **חשיבות ההקפדה על מועדים:** ההחלטה מדגישה את חשיבות ההקפדה על מועדי ההגשה של ערעורים וההשלכות של אי-עמידה בהם.