תא"ח 19679-10-19

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות המשפטיים ובחידושים המשפטיים, בהתבסס על הנתונים שסופקו בלבד: **עובדות רקע:** התובע, נתן שיין, טוען כי הוא דייר מוגן בנכס מסחרי (חנות ומחסן) בירושלים. לטענתו, הוא השכיר את הנכס בשכירות משנה לנתבעת, "א.א. הכל לגן בע"מ", החל מינואר 2015. התובע טוען כי הוסכם על תשלום דמי שכירות חודשיים, תחילה 20,000 ₪ ולאחר מכן 22,000 ₪. כאשר הנתבעת הפסיקה לשלם החל מספטמבר 2019, הגיש התובע תביעה לפינוי הנכס. הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי אינה שוכרת את הנכס מהתובע, אלא מחזיקה בו מכוחו והסכמתו של מר מאיר אנדיבו, אשר לטענתה הוא בעל הדיירות המוגנת. הנתבעת טענה כי היא משלמת דמי שכירות חודשיים בסך 550 דולר לוועד העדה הספרדית. **ניתוח משפטי:** **1. מהות הזכויות בנכס והוכחתן:** * **עקרון משפטי:** בבסיס התביעה עומדת השאלה מי מחזיק בזכות קניינית או חוזית לגיטימית בנכס, ומכוחה יכול לדרוש פינוי של צד שלישי. הנטל להוכיח את זכותו מוטל על התובע. * **חידוש/הדגשה:** בית המשפט קבע כי לצורך ההליך, די בכך שהתובע יוכיח "זכות לכאורה" בנכס. הוכחה זו התבססה על שני מסמכים עיקריים: * **הסכם שכירות משנת 2011 מטעם ההקדש (בעל הנכס) לתובע:** עובדה זו, הנמצאת במשרדי ההקדש, מחזקת את טענת התובע בדבר זכותו ל"כאורה" בנכס. * **עדותו של מר שמואל דגן:** דגן העיד שהיה דייר מוגן בנכס, שמר אנדיבו ניהל את העסק "בשבילו", וכי העביר את הנכס לתובע בשנת 2016 (לאחר מכן תיקן ל-2013), וזאת במשרדי ההקדש. בכך, אישר דגן את מעמדו של התובע כמי שירש זכויות בנכס. * **מסקנה:** על אף טענות הנתבעת לגבי זכויותיה של מאיר אנדיבו, בית המשפט מצא שהתובע הוכיח זכויות לכאורה בנכס, המצדיקות את הגשת התביעה. **2. מהות התשלומים מהנתבעת לתובע – שכירות או דמי ייעוץ:** * **עקרון משפטי:** במסגרת דיני חוזים, יש לבחון את מהות ההסכמה בין הצדדים, גם אם תוארה באופן שונה. מבחן ה"מהות על פני הצורה" הוא עיקרון יסוד. * **חידוש/הדגשה:** הנתבעת טענה כי שולמו לתובע סכומים עבור "דמי ייעוץ" ולא דמי שכירות. בית המשפט דחה טענה זו, תוך שהוא מתבסס על מספר נקודות: * **חוסר הסבר של הנתבעת:** מנהל הנתבעת לא סיפק הסבר משכנע לתשלומים עבור "ייעוץ" שאינו ניתן בפועל. * **סתירה להסכם המכר:** הסכום ששולם כ"דמי ייעוץ" חרג מהמוגדר בהסכם המכר, הן מבחינת משך התשלום והן מבחינת גובהו. * **גרסת התובע:** התובע הסביר כי המינוח "ייעוץ" שימש כדי להימנע מבעיות מול בעל הבית ורשויות המס, והיה למעשה "שכירות ושימוש". * **רישום פנימי של הנתבעת:** הוכח כי הנתבעת עצמה רישמה את התשלומים כ"שכירות" בהנהלת החשבונות שלה, למרות הרישום החיצוני. * **מסמכים חיצוניים:** התקבלו הוכחות בכתב התומכות בגרסת התובע, כגון חשבוניות עבור דמי שכירות, דוא"ל המתייחס ל"שיק שכירות", וחילופי דוא"ל בנוגע לתשלומי חשבונות (מים וכו'). * **חזקת אי-הצגת ראיות:** הנתבעת לא הציגה כרטסת סותרת ולא העידה את המזכירה המעורבת במסמכים אלה, ולכן קמה חזקה לרעתה. * **מסקנה:** בית המשפט השתכנע כי בפועל, הנתבעת שכרה את הנכס מהתובע, והתשלומים היו דמי שכירות, למרות תיאורם החוזי כ"דמי ייעוץ". **3. השתק פלוגתא והודאה מכללא:** * **עקרון משפטי:** צד שטוען או מתנהג באופן מסוים לאורך זמן, מנוע מלטעון טענה סותרת בדיעבד (השתק, ובפרט השתק פלוגתא). בנוסף, התנהלות מסוימת יכולה להוות הודאה מכללא. * **חידוש/הדגשה:** בית המשפט קבע כי: * **הנתבעת מנועה מלכפור בזכות התובע:** מכיוון שהנתבעת שכרה בפועל את הנכס מהתובע (כפי שנקבע לעיל), היא מנועה מלטעון כעת נגד זכותו של התובע. * **הסתמכות על מר אנדיבו:** הנתבעת טענה כי היא מחזיקה מכוחו של מר מאיר אנדיבו. אולם, עדותו של אנדיבו סתרה זאת. אנדיבו הודה כי לא הייתה לו דיירות מוגנת, אלא היה שוכר משנה, וכי נתן הסכמתו שהנתבעת תשכור בשכירות משנה מהתובע. הוא אף אישר מפורשות "הם שכרו מנתן את המקום". בכך, הנתבעת, אשר סמכה יהבה על אנדיבו, מנועה מלטעון כנגד זכויות התובע. * **החזקה כאסמכתא לזכויות:** זכות התובע להחזיק בנכס, ומכוחה קמה זכותו לדרוש את מסירתו. **4. נטל ההוכחה לגבי עדים חיוניים:** * **עקרון משפטי:** כאשר צד מחזיק בידו ראיה מכרעת, אך אינו מציגה, קמה חזקה לרעתו (חזקת אי-הצגת ראיות). * **חידוש/הדגשה:** * **אי-העדת אבי מנהל הנתבעת:** אביו של מנהל הנתבעת היה מעורב מאוד בעניין (הלוואות, טיפול בארנונה, התכתבויות שתומכות בגרסת התובע). אי-זימונו לעדות, למרות חשיבותו, קמה חזקה לרעת הנתבעת, לפיה עדותו לא הייתה תומכת בגרסתה. * **אי-העדת המזכירה:** המזכירה הייתה מעורבת במסמכים הרלוונטיים (חשבוניות, דוא"ל). אי-זימונה קמה חזקה לרעת הנתבעת. * **אי-העדת מר גיל:** בית המשפט נימק מדוע אי-העדתו של מר גיל אינה פועלת לרעת התובע, תוך התייחסות למצבו הבריאותי. **5. מעמדו של התובע כדייר מוגן והקשר לבעל הנכס (ההקדש):** * **עקרון משפטי:** קביעת מעמדו של דייר מוגן, וזכויותיו כנגד בעל הנכס וכנגד שוכרי משנה. * **חידוש/הדגשה:** * **הכרה מצד ההקדש:** על אף טענות הנתבעת שהתובע אינו דייר מוגן, בית המשפט נסמך על עדות נציג ההקדש (מר אברהם שלום), אשר אישר שקיבל סכומים מהתובע עבור דיירות מוגנת, שיקים, ואף דרש ממנו לבטח את הנכס. עובדות אלו מחזקות את גרסת התובע. * **אי-פעולה של ההקדש:** ההקדש, שהיה מודע להליך, לא ביקש להצטרף כצד ולא נקט הליך לפינוי התובע. עובדה זו מחזקת את מעמדו של התובע כדייר מוגן. * **הסכם שכירות חופשית של הנתבעת עם ההקדש:** הנתבעת טענה שהיא מחזיקה מכוח הסכם שכירות חופשית עם ההקדש משנת 2021. בית המשפט קבע כי הסכם זה אינו משנה את התוצאה בנוגע ליחסי הנתבעת עם התובע, שכן כניסתה הראשונית של הנתבעת לנכס הייתה מכוחו של התובע. * **זכויות השכירות משנה:** דייר מוגן רשאי, לכאורה, להשכיר את הנכס בשכירות חופשית. זכות זו מקנה לו את היכולת לדרוש את פינוי הנתבעת, שכן היא באה בנכס מכוחו. * **התייחסות לסעיף 14ג להסכם הדיירות המוגנת:** בית המשפט ציין שלנוכח המסקנות, אין צורך להכריע בשאלת נפקות הסעיף המאפשר לדייר לשנות "בעלי הזכויות ללא תשלום להקדש". **6. סעד הפינוי:** * **עקרון משפטי:** כאשר מוכחת עילת פינוי (כגון אי-תשלום דמי שכירות, הפרת הסכם), ובמקרה זה גם הוכחה זכות התובע בנכס, זכאי התובע לסעד הפינוי. * **חידוש/הדגשה:** בית המשפט קבע כי הנתבעת אינה משלמת דמי שכירות לתובע, וזכותו להחזיק בנכס הוכחה. לפיכך, קמה לתובע הזכות לתבוע פינוי, משלא עלה בידי הנתבעת להוכיח כל הגנה מפני טענותיו. * **סעד ממשי ולא עיוני:** בית המשפט קבע שהסעד המבוקש אינו עיוני ותיאורטי, שכן לתובע אינטרס ממשי וישיר בסעד הפינוי. **מסקנות עיקריות וחידושים:** 1. **הוכחת זכות לכאורה:** בית המשפט הדגים כיצד ניתן להוכיח "זכות לכאורה" בנכס, גם בהעדר הוכחה מוחלטת, על בסיס מסמכים הרשומים אצל בעל הנכס ועדות של צדדים שהיו מעורבים בעבר. 2. **מהות התשלומים:** הדגש שניתן לבחינת המהות האמיתית של התשלומים, גם אם תוארו באופן שונה בחוזה, תוך התייחסות לרישומים פנימיים, התכתבויות והסברים שניתנו. 3. **השתק והודאה:** שימוש יעיל בעקרונות ההשתק (פלוגתא) וההודאה (מכללא) כנגד הנתבעת, אשר ניסתה להעלות טענות סותרות את התנהלותה והצהרותיה הקודמות. 4. **חזקת אי-הצגת ראיות:** יישום קפדני של חזקת אי-הצגת ראיות כנגד הנתבעת, עקב אי-העדת עדים מרכזיים שהיו בידיהם הוכחות רלוונטיות. 5. **מעמד הדייר המוגן מול שוכר משנה:** חיזוק זכויותיו של דייר מוגן מול שוכר משנה, גם כאשר הנתבעת טוענת לזכויות מול בעל הנכס. בית המשפט קבע כי כניסתה של הנתבעת הייתה מכוחו של התובע, ולכן אינה יכולה לטעון כנגדו. 6. **אי-פעולת בעל הנכס:** נתון חשוב שהקפיץ את מעמדו של התובע הוא חוסר ההתנגדות או הפעולה מצד ההקדש, בעל הנכס. בית המשפט קיבל את התביעה, חייב את הנתבעת לפנות את הנכס עד ליום 15.06.2021, ולשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ₪.