עמ"נ 14040-12-15

תקציר

פסק הדין דן בזכות לפיצוי לבעלי קרקעות שנכסיהם נפגעו מפעולות תכנון מאושרות, כמפורט בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הדיון נסוב סביב השאלה מהו "נזק למקרקעין", והאם ירידת ערך הקרקע עצמה מהווה עילה מספקת לפיצוי, או שמא נדרשת צורה אחרת של נזק. בית המשפט קובע כי פיצוי ניתן בגין נזק לנכס עצמו ולא לבעל הקרקע, וזאת על פי מבחן אובייקטיבי. עוד צוין כי מטרת הפיצוי היא להעמיד את בעל הקרקע במצב בו היה נמצא אלמלא אושרה התוכנית. עולות שתי שאלות נפרדות בנוגע לפגיעה אפשרית בנכס. ראשית, האם הפגיעה בפוטנציאל לשינוי הייעוד מהווה פגיעה במקרקעין. שנית, האם יש לקחת בחשבון פוטנציאל זה בעת הערכת שווי המקרקעין לאחר הנזק. בית המשפט מבחין בין ציפייה סבירה לאישור תכנית לבין ציפייה עמומה, וקובע כי רק הראשונה נחשבת לפגיעה המזכה את בעל הקרקע בפיצויים. בעת הערכת שווי הנדל"ן, השיטה ההשוואתית מועדפת, אשר לוקחת בחשבון את הציפיות של הצדדים לגבי הנכס. השמאי נדרש לבחון את הציפיות העומדות מאחורי עסקאות השוואה ולקבוע את הרלוונטיות שלהן לשומה. ציפיות כלליות לגבי שינויים בייעוד הקרקע, במיוחד עבור קרקע חקלאית הסמוכה לאזורים מיושבים, צריכות להיכלל בהערכת שווי השוק. עם זאת, יש להתעלם מציפיות ספקולטיביות. באשר למקרה הספציפי שלפנינו, פסק השופט לטובת הערעורים וקבע כי ועדת הערר שגתה בהתערבותה בהחלטותיו של השמאי המכריע, מר אייל יצחקי, אשר קבע את שווי המקרקעין בשיטת ההשוואה. השופט מורה על ביטול החלטת ועדת הערר בעניין הערכת שווי המקרקעין במצב הקודם ומקבל את ממצאיו של יצחקי. ההחלטה אף פוסקת למערערים פיצוי בגין הוצאות המשיבים.