ע"א 35810-02-14

תקציר

בבקשה, להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים, אך ורק על בסיס הנתונים שסופקו: **ניתוח משפטי מקיף של ע"א 35810-02-14 קופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות היהודית לא"י נ' שרגא ואח'** **מבוא** פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר ניתון על ידי כב' השופטים י' שבח (אב"ד), ש' שוחט וא' כהן, עוסק בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו, שדחה תביעת פינוי שהוגשה על ידי המערערת (להלן: "הקופה") נגד המשיבים (להלן: "עורכי הדין"). המחלוקת המרכזית נסבה סביב השלכותיה של שריפה שפרצה במגדל בו שכרו עורכי הדין את המושכר, והשפעתה על חובתם לשלם דמי שכירות, על זכותם לקיזוז נזקים, ועל קיומה של עילת פינוי. **רקע עובדתי ומהלך ההליך בבית משפט קמא** הקופה, כבעלת המושכר, השכירה אותו לעורכי הדין החל משנת 1991. הסכם השכירות האחרון היה לתקופה שתחילתה ב-1.3.2007 וסיומה ב-28.2.2012, עם אופציה להארכה עד 2015. ב-16.11.2010 פרצה שריפה במגדל, שגרמה לנזקים לתשתיות המרכזיות ולפגיעה במושכר. הקופה פטרה את השוכרים מתשלום דמי שכירות ל-10 ימים בנובמבר 2010 והעניקה הנחה בדמי הניהול. על אף זאת, עורכי הדין הפסיקו לשלם דמי שכירות, בטענה לנזקים וחוסר יכולת לשימוש סביר במושכר. תשלום דמי השכירות חודש רק החל מ-1.12.2011. הקופה הגישה תביעת פינוי בטענת פיגור ואי תשלום דמי שכירות ודמי ניהול החל מאוקטובר 2010. עורכי הדין טענו להפרת הסכם מצד הקופה, שלא תיקנה את נזקי השריפה, וכן לנזקים ישירים ועקיפים, לרבות עגמת נפש והפסד הכנסה, בסך מאות אלפי שקלים, אותם קיזזו מדמי השכירות, מכוח סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") ודיני החוזים הכלליים. בית משפט קמא דחה את תביעת הפינוי. הוא קבע כי התקיים "משטר תשלומים שונה" מזה שבהסכם, ולא ראה באיחור של עד 4 חודשים בתשלום דמי שכירות עילה לביטול ההסכם. ביחס לתקופה שלאחר השריפה, קבע בית משפט קמא כי נפגעה יכולת השימוש במושכר באופן בלתי נסבל. הוא קבע כי שימוש סביר במושכר התאפשר רק החל מ-1.5.2011, וכי לתקופה שבין 29.10.2011 ל-1.5.2011 זכאים עורכי הדין להפחתת דמי שכירות בשיעור של 50%. הוא סיכם כי קמה לעורכי הדין זכות קיזוז בגין הנזקים שנגרמו להם, וכי מעשיהם אינם מהווים עילת פינוי. **טענות המערערת בערעור** הקופה ערערה על פסק הדין, וטענה כי בית משפט קמא שגה בממצאיו העובדתיים בנוגע להיקף הנזקים, מועד החזרה לפעילות מלאה, הימנעות המשיבים מהקטנת הנזק, ואחוזי השימוש במושכר. בנוסף, טענה הקופה כי בית משפט קמא לא התייחס לטענתה כי חובת תיקון נזקי התשתית במגדל אינה חלה עליה אלא על חברת הניהול. טענתה המרכזית של הקופה נגעה לסוגיית הקיזוז. לטענתה, הקיזוז בוצע בניגוד לסעיף 8.1 להסכם השכירות, המגדיר מנגנון קיזוז מיוחד. בנוסף, טענה כי חרף קביעת בית משפט קמא להפחתה של 50%, המשיבים שילמו 0% מדמי השכירות, ובכך הפרו את ההסכם והחוק, והקימו עילת פינוי. הקופה טענה כי זכות הקיזוז אינה מאפשרת קיזוז "בעלמא" או סכומים ערטילאיים, אלא דורשת הצגת נזקים קונקרטיים ומכומתים בזמן אמת. **טענות המשיבים בערעור** עורכי הדין עתרו למחיקת הערעור על הסף, בטענה כי מדובר בערעור תיאורטי ואקדמי, שכן המושכר פונה ב-28.2.2014, נמכר על ידי הקופה ב-26.8.2014, ואינו עוד בחזקתה. לשיטתם, נשמט הטעם לדיון בערעור. לגופו של ערעור, תמכו המשיבים בפסק דינו של בית משפט קמא, וטענו כי אין להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו לאחר שמיעת עדויות רבות. לעניין הקיזוז, טענו כי עמדה להם זכות קיזוז כפולה: האחת, קיזוז בשיעור התואם את הפחתת שווי השכירות לפי סעיף 9 לחוק השכירות, והשנייה, קיזוז נזקים והפסדים נוספים לפי סעיף 25 לחוק השכירות וסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. הדגישו כי הפקידו בקופת בית המשפט סך של 600,000 ₪, אשר נמשך על ידי הקופה, תוך הסכמה לסילוק עילות התביעה לתקופה הרלוונטית. **דיון והכרעה** 1. **בקשה להגשת ראיות נוספות:** בית המשפט דחה את בקשת המערערת להגשת שלושה כתבי בי-דין מהליכים אחרים. נקבע כי ראיות אלו אינן רלוונטיות ואינן בעלות משקל ראייתי שיכול להשפיע על הכרעת הדין. 2. **התערבות בממצאים עובדתיים:** בית המשפט דחה את טענות הקופה בנוגע לממצאים העובדתיים של בית משפט קמא (נזקים, מועדים, הפחתת שווי שכירות, משטר תשלומים), שכן מדובר בתקיפת ממצאים עובדתיים, ואין דרכה של ערכאת ערעור להתערב בהם אלא במקרים חריגים. 3. **חובת תיקון נזקים:** נדחתה טענת הקופה כי חובת תיקון הפגמים מוטלת על חברת הניהול. נקבע כי טענה זו דורשת את צירוף חברת הניהול להליך, וכי דמי הניהול נחשבים חלק מדמי השכירות, כך שהמערכת היחסים שבין הקופה לעורכי הדין, במסגרת הסכם השכירות, מחייבת את הקופה. 4. **ערעור תיאורטי ואקדמי:** בית המשפט הכריע כי הערעור אכן הפך תיאורטי ואקדמי, לאור פינוי המושכר על ידי עורכי הדין ומכירתו על ידי הקופה. נקבע כי כאשר ההכרעה במחלוקת אינה יכולה להצמיח סעד אופרטיבי, בית המשפט ימשוך ידיו מן הדיון, אלא אם יפעיל את שיקול דעתו לדון בו, כחריג לכלל. 5. **השלכות רוחב של פסק הדין:** הקופה טענה כי פסק דינו השגוי של בית משפט קמא, המאפשר לשוכרים לחדול מתשלום דמי שכירות, יוצר תקדים בעייתי. 6. **הכרעה בסוגיית הקיזוז:** בית המשפט בחן את טענת הקופה כי בית משפט קמא שגה בקביעתו כי עורכי הדין זכאים לקיזוזים נוספים מעבר להפחתת 50% שנקבעה, וכי לא שילמו את יתרת דמי השכירות. * **הצד של בית משפט קמא:** בית משפט קמא קבע כי עורכי הדין זכאים להפחתת דמי שכירות של 50% עד ליום 1.5.2011, וכי החל מתאריך זה עליהם לשלם את מלוא דמי השכירות. * **החסר בפסק הדין של בית משפט קמא:** בית המשפט המחוזי מצא פגם בפסק דינו של בית משפט קמא בכך שלא נתן דעתו לשאלת הימנעות עורכי הדין מלשלם את 50% הנותרים מתקופת ההפחתה, ואת מלוא דמי השכירות החל מ-1.5.2011, וכן לא נימק על מה התבססה זכות הקיזוז הנוספת, מעבר להפחתת שווי השכירות. בית המשפט שיער כי בית משפט קמא סבר שסכום ההפקדה של 600,000 ₪ אכן כסה את חוב דמי השכירות. * **החלטה בנוגע לשאלת הקיזוז:** לאור היות השאלה תיאורטית בלבד, בית המשפט לא הכריע בה במסגרת הערעור. נקבע כי לא ניתן להסיק מפסק הדין של בית משפט קמא כי עורכי הדין זכאים לקזז ישירות מדמי השכירות נזקים כלליים נוספים (מעבר להפחתת השווי), מכוח סעיף 25 לחוק השכירות או סעיף 53 לחוק החוזים, שכן הדבר לא נאמר במפורש. שאלה זו תתברר בהליך הכספי הנוסף המתנהל בין הצדדים. 7. **השלכות על הליך עתידי:** בית המשפט ציין כי לאור היותו של ההליך תיאורטי, לא יחזיר את התיק לבית משפט קמא, אף על פי שלולא פינוי המושכר, היה עושה כן על מנת שבית משפט קמא ייתן דעתו לטענות המשפטיות הנכבדות בנוגע להיקף זכות הקיזוז. בית המשפט אף לא נדרש לשאלות הנוגעות למשיכת כספי ההפקדה והשפעתה על תביעות עתידיות, או לשאלת השתק פלוגתא, שכן אלו יוכרעו בערכאה שתדון בהן. **תוצאה** בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, בכפוף להערותיו בנוגע לשאלת הקיזוז. כל צד יישא בהוצאותיו. **עקרונות משפטיים וחידושים** * **תום לב ביחסים חוזיים:** פסק הדין מדגיש את העיקרון לפיו יחסים חוזיים, במיוחד יחסי שכירות, צריכים להתנהל על מי מנוחות, ואירועים קיצוניים (כמו שריפה) יכולים להשפיע על האיזון החוזי. * **הפרשנות התכליתית של החוק:** בית המשפט נוקט בפרשנות תכליתית, הן של חוק השכירות והן של דיני החוזים הכלליים, על מנת להגיע לפתרון צודק במקרה של נזקים ותקלות. * **גמישות בפסיקה בנוגע לערעורים תיאורטיים:** פסק הדין ממחיש את הגמישות של בתי המשפט בישראל בסוגיית הכרעה במקרים תיאורטיים או אקדמיים. כאשר הסעד המבוקש אינו מעשי עוד, בית המשפט יכול למשוך ידיו מהדיון, אך יש לו גם את הסמכות לדון בו, במקרים חריגים, כאשר יש לכך חשיבות ציבורית או עקרונית. * **הבחנה בין זכויות קיזוז שונות:** פסק הדין מעלה את הסוגיה של זכויות קיזוז שונות מכוח חוק השכירות (הפחתת שווי שכירות) ומכוח דיני החוזים הכלליים (קיזוז נזקים נוספים). הוא מבהיר כי זכויות אלו עשויות להיות מצטברות, אך על השוכר להוכיח כל אחת מהן באופן נפרד. * **היקף זכות הקיזוז:** נדון באופן עקרוני כי זכות הקיזוז אינה מאפשרת לשוכר "לקזז בעלמא" או ליטול סכום ערטילאי. יש צורך בהצגת נזקים קונקרטיים ומכומתים, ובזמן אמת. * **חובת הקטנת הנזק:** אף על פי שלא הוכרע במקרה זה, ההתייחסות בטענות הצדדים לרציונליות של אי-תשלום דמי שכירות, תוך תלייה בתביעות עתידיות, מרמזת על חשיבותה של חובת הקטנת הנזק. * **הגבלות על ערכאת ערעור:** פסק הדין מדגיש את ההגבלה של ערכאת ערעור על התערבות בממצאים עובדתיים של בית משפט קמא, אשר שמע את העדים והתרשם מהם באופן בלתי אמצעי. * **חשיבות היריבות בין הצדדים:** הדחייה של טענת המערערת בנוגע לחברת הניהול מדגישה כי הטענות המשפטיות צריכות להיות במסגרת היריבות שבין הצדדים הנוכחים בהליך. בסופו של דבר, פסק הדין מבהיר כי מטרתו העיקרית של בית המשפט היא להגיע לפתרון צודק, תוך הקפדה על כללי הפרוצדורה ועל דיני החוזים והשכירות, אך גם תוך הכרה באילוצים של המצב העובדתי והמשפטי, במיוחד כאשר המצב השתנה (פינוי ומכירת הנכס).