תאד"מ 55832-10-20

תקציר

בפתח תקווה, בית משפט השלום תאד"מ 55832-10-20 סולל ואח' נ' אבידן ואח' **פסק דין** **מבוא** ההליך המשפטי עוסק בתביעה כספית של מתווך מקרקעין, התובע, נגד לקוחתו, הנתבעת, בגין יתרת דמי תיווך שלא שולמו. הנתבעת מצידה הגישה תביעה שכנגד בטענה לנזקים ועוגמת נפש שנגרמו לה כתוצאה מהפרת חובות מצד המתווך. **רקע עובדתי** 1. **הסכם התיווך:** הנתבעת חתמה על הסכם תיווך עם התובע, מתווך מקרקעין מורשה, לצורך איתור דירה. במסגרת ההסכם, התחייבה הנתבעת לשלם דמי תיווך בסך 12,000 ₪ בתוספת מע"מ. 2. **עסקת הרכישה:** ביום 04.03.2020, חתמה הנתבעת על הסכם לרכישת דירה, כאשר מועד המסירה המיועד היה 01.06.2020. 3. **התחייבות לפינוי:** ביום 26.03.2020, חתם בנה של המוכרת על כתב התחייבות לפינוי הדירה עד למועד המסירה. 4. **עיכוב במסירה:** בפועל, מסירת החזקה בדירה התעכבה עד סוף ספטמבר 2020, עקב סירובו של בנה של המוכרת לפנות את הדירה. 5. **תשלומים ששולמו:** הנתבעת שילמה לתובע סך של 3,400 ₪ על חשבון דמי התיווך. **עיקר המחלוקת** הסוגיה המרכזית בהכרעת בית המשפט היא האם התובע הפר את חובותיו כלפי הנתבעת, בדגש על חובת ההגינות, הנאמנות ותום הלב, בכך שלא גילה לה מראש על קיומן של "בעיות" עם בנה של המוכרת, אשר סירב לפנות את הדירה. כפועל יוצא מכך, נבחנת זכאותו של התובע לדמי התיווך והחיוב בתביעה שכנגד. **טענות הצדדים** * **טענות התובע:** * הנתבעת חתמה על הסכם תיווך כדין והוא היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה. * הנתבעת שילמה חלק מדמי התיווך אך הפסיקה לשלם שלא כדין. * התובע פעל בנאמנות ובהגינות, מסר את כל המידע הרלוונטי, והנתבעת הייתה מיוצגת על ידי עורך דין מטעמה. * התובע טוען כי הנתבעת ידעה על הסיבוך המשפטי עם בנה של המוכרת, ואף סירבה להצעה להחזר כספי במקרה של ביטול העסקה. * הנתבעת פגשה את המוכרת וילדיה באופן ישיר. * התובע דוחה את התביעה שכנגד כחוסר תום לב. * **טענות הנתבעת:** * התובע לא מסר לה העתק של הסכם התיווך בזמן אמת, וחתמה עליו בתנאים לא ברורים ("מקום חשוך"). * התובע הטעה אותה בכך שאמר כי הדירה אינה רלוונטית בשל "בעיות בטאבו", ורק לאחר מכן שוב הציע אותה. * היא לא ראתה את הדירה באופן יסודי, שכן בנה של המוכרת התגורר בה והגביל את הביקור ל-5 דקות. * התובע ידע על סירובו של בנה של המוכרת לפנות את הדירה, לא יידע אותה על כך, ובכך הפר את חובותיו. * עקב סירוב הפינוי, נאלצה לגור בשכירות ולסבול נזקים ועוגמת נפש. * הסכם התיווך הינו חוזה אחיד, ותניית הפיצוי המוסכם בו מהווה תנאי מקפח. * התובע לא היה "הגורם היעיל" מאחר שהתנהלותו פגמה ביעילות העסקה. **דיון והכרעה** בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה ודחה את התביעה שכנגד. **1. יסודות עילת התביעה לדמי תיווך:** בית המשפט בחן את שלושת היסודות הנדרשים על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996: א. **רישיון תקף:** התובע הינו מתווך מורשה. ב. **הזמנה בכתב:** הנתבעת חתמה על הסכם תיווך הכולל את הפרטים הנדרשים. ג. **"הגורם היעיל":** בית המשפט מצא כי התובע אכן היה הגורם היעיל. **2. חובות המתווך (סעיף 8 לחוק המתווכים):** בית המשפט הדגיש את חובות המתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובתום לב, ולמסור ללקוחו כל מידע מהותי הנוגע לנכס. הפרת חובות אלו עלולה לשלול את זכאותו לדמי תיווך. **3. נסיבות כריתת הסכם התיווך:** * בית המשפט דחה את טענות הנתבעת בדבר נסיבות החתימה על הסכם התיווך. נקבע כי חזקה על אדם החותם על מסמך שקרא והבין אותו, ועל הטוען אחרת מוטל נטל הוכחה כבד. * הנתבעת לא הוכיחה בראיות כי לא קיבלה עותק של ההסכם, כי חתמה בתנאים חשוכים, או כי ההתקשרות נעשתה בחופזה שלא מדעת. * הנתבעת אישרה כי דמי התיווך הופחתו לבקשתה ושילמה חלקם, דבר המחזק את תוקף ההסכם. * העובדה שהנתבעת רכשה את הדירה על בסיס ביקור קצר בדירה (3-5 דקות) כשלעצמה אינה מטילה אחריות על התובע. **4. ידיעת התובע על סירוב בנה של המוכרת לפינוי:** זהו לב המחלוקת. בית המשפט בחן את טענות הנתבעת באופן פרטני: * **היעדר ראיות פוזיטיביות:** בית המשפט קבע כי טענת הנתבעת בדבר ידיעת התובע על סירוב הפינוי **לא נתמכה בראיות מתאימות**. * **עדות התובע:** לא נסתרה עדות התובע כי לבנה של המוכרת היה אינטרס למכור את הנכס. * **התחייבות הפינוי:** חתם בנה של המוכרת על התחייבות לפינוי עד למועד המסירה. * **עדות עורך הדין:** עדות עורך הדין של המוכרת, שלא נסתרה, קבעה כי סירוב הפינוי התעורר **רק בשלב מאוחר יותר**, כנראה בעת תהליך המשכנתא, ולא היה ידוע בעת חתימת הסכם המכר. * **הליכים בבית המשפט לענייני משפחה:** בנה של המוכרת עצמו ציין בהליך בבית המשפט לענייני משפחה כי "לא הייתה לי התנגדות למכירה" (נספח 2 לתצהיר הנתבעת), דבר שאינו עולה בקנה אחד עם טענת התובע שידע על התנגדות מראש. * **אי-זימון עדים:** הנתבעת נמנעה מלזמן עדים רלוונטיים (בני משפחת המוכרת, עורך דינה שלה), דבר שנזקף לחובתה. * **התכתבויות:** התכתבויות בין הנתבעת לתובע הראו שהיא התלוננה על ההתנהלות מול בנה של המוכרת, אך לא האשימה את התובע בהפרת חובותיו. * **מסקנה:** בית המשפט קבע כי סירובו של בנה של המוכרת להתפנות התעורר רק לאחר חתימת הסכם המכר, כתוצאה ממחלוקת משפחתית. **לכן, התובע לא ידע ולא היה יכול לדעת על הסירוב העתידי**, ולכן לא הפר את חובותיו כלפי הנתבעת. **5. הרחבת חזית:** בית המשפט דחה טענות שהועלו לראשונה בסיכומי הנתבעת (ייצוג שני הצדדים, הליכי משכנתא, וכו') כהרחבת חזית אסורה. **6. "הגורם היעיל":** בית המשפט חזר וקבע כי התובע היה "הגורם היעיל", שכן הוא הפגיש את הצדדים והעסקה יצאה לפועל, למרות עיכובים שאינם קשורים אליו. **7. התביעה שכנגד:** משנקבע כי התובע לא הפר את חובותיו, התביעה שכנגד נדחתה. **8. דמי תיווך וסוגיית המע"מ:** * בית המשפט קיבל את טענת הנתבעת כי דמי התיווך שנקבעו (12,000 ₪) **כוללים מע"מ**. * במצב בו החוזה "שותק" לגבי מע"מ, קמה חזקה כי המע"מ נכלל במחיר העסקה. **9. הפיצוי המוסכם:** * בית המשפט בחן את תניית הפיצוי המוסכם (כפול מדמי התיווך) כפי שנקבעה בחוזה, וזאת לאור סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות). * נקבע כי תניה זו, במקרה זה, היוותה **פיצוי מוסכם בלתי סביר**, עד כדי תנאי מקפח. זאת, מכיוון שהיא נועדה כנראה להעניש את המפר או להעשיר את הנפגע, ולא היה יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו. * **התערבות שיפוטית:** בית המשפט הפחית את סכום הפיצוי המוסכם לסך של 3,600 ₪, מתוך הבנה כי דמי התיווך עצמם כבר הופחתו לבקשת הנתבעת. **סוף דבר** * **התביעה מתקבלת בחלקה:** הנתבעת תשלם לתובע את דמי התיווך (12,000 ₪) בתוספת הפיצוי המוסכם שהועמד על 3,600 ₪, בניכוי הסכום שכבר שולם (3,400 ₪). הסכום הכולל לתשלום הוא 12,200 ₪ בתוספת ריבית שקלית ממועד הגשת התביעה. * **הוצאות:** הנתבעת תישא בהוצאות התובע: אגרת בית משפט, הוצאות התייצבות (900 ₪), ושכר טרחת עורך דין (3,000 ₪). **הנמקה קצרה (בהתאם לתקנה 82(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי)** עיקר טענות הנתבעת נסובו סביב הפרת חובת תום הלב מצד התובע, בכך שלא יידע אותה על סירובו של בנה של המוכרת לפנות את הדירה. בית המשפט דחה טענה זו עקב העדר ראיות, ובהסתמך על עדות עורך דין המוכרת, אשר העיד כי הסירוב התעורר רק בשלב מאוחר. מכאן, שהתובע לא ידע ולא היה עליו לדעת על הסירוב העתידי, ולכן לא הפר את חובותיו. טענות הנתבעת בנוגע לנסיבות חתימת הסכם התיווך נדחו אף הן. משכך, התביעה לדמי תיווך התקבלה בחלקה. התביעה שכנגד נדחתה בשל היעדר עילה. כן נקבע כי דמי התיווך כוללים מע"מ, ושיעור הפיצוי המוסכם הופחת עקב חוסר סבירות.