ע"א 8736/04

תקציר

המקרה הנדון עוסק בשני ערעורים הנוגעים לסכסוך משפטי ארוך שנים שהחל בשנת 1984, בנוגע לפיצוי בגין נזק לקרקע עקב החלטת תכנון עיר ברעננה. המערערים, שירשו את חלקות 233 ו-241, טענו כי החלטה תכנונית (רע/166/1) גרמה לירידת ערך הקרקע, שכן ייעוד הקרקע שונה לצורכי ציבור ללא הפקעה. התיק הסתבך בשל עיכובים וחילוקי דעות פרוצדורליים, שבסופו של דבר חייבו שמאי מכריע לאמוד את הנזק, שאותו חישב כ-16,200 דולר, תוך שקלול ציפייה להפקעת קרקע של 40% ללא פיצוי - נוהג נפוץ ברעננה. המערערים ערערו על חישוב זה וטענו כי הוא פגום מבחינה משפטית, ואילו המשיב טען כי לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה הם פטורים מחובת פיצויים שכן הנזק לא חרג מגבולות סבירים. בית המשפט המחוזי ולאחר מכן ערכאות גבוהות יותר נדרשו לדון בשאלות המשפטיות סביב החלטת השמאי, תוך התמקדות בשאלה האם הערכתו הייתה חוקית לפי סעיף 197 לחוק. השופט רובינשטיין אישר את נחרצותה של חוות הדעת של השמאי, וקבע כי היא משקפת מציאות כלכלית ולא תכתיבים משפטיים. מנגד, השופטת חיות, בתמיכת השופט לוי, טענה כי השמאי לא היה צריך לשקול הפקעה עתידית בהערכתו, שכן היא עלולה להפחית שלא בצדק את הפיצוי לבעלי הקרקע באופן בלתי הוגן. החלטת הרוב צידדה בהתאמת שיטת השמאי, המחייבת הערכה מחדש ללא התחשבות בהפקעה עתידית פוטנציאלית ללא פיצוי, בהתאם לעקרונות של הגינות והגנה על זכויות קניין. בסופו של דבר נדחו שני הערעורים בעניינים פרוצדורליים, אך הערעור המהותי על שיטת השומה התקבל, וחייב הערכה מחודשת הוגנת.