ו"ע 4722-01-12

תקציר

בעסקת נדל"ן מורכבת רכשה פלורנטין קורנר בע"מ (המערערת) זכויות בנכס בשנת 2005 והסכימה לפנות דיירים מוגנים ולבנות יחידות דיור. הם היו אמורים לשלם את היטל ההשבחה ולאחר מכן התקשרו בחוזה עם דייר מוגן, והשעו את הפעילות עד 2010. בשנת 2010 מכרה המערערת את רוב אחזקותיה בנכס לקבלן, ד. רוטשטיין נדל"ן בע"מ, אשר הסכים לסיים את הבנייה וליטול על עצמו את התחייבויות המערערת. המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, חייב את העסקה השנייה במס שווי גבוה מהראשון, מה שהוביל לעריכת שומת מס שבח. פלורנטין קורנר טענה כי המס צריך לשקף את המועד בפועל של השירותים שניתנו וכי יש לאפשר להם לנכות את עלות שירותי הבנייה מהעסקה השנייה. המשיב סירב בקובעו כי המערערת לא נשאה בהוצאות אלה. עם זאת, בית המשפט פסק לטובת המערערים, בציינו כי הם שילמו מס על מלוא הרווח מהעסקה השנייה וכי טענת המשיב נעדרת רצף מס. פסק הדין הדגיש את ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי השתלשלות האירועים וקבע כי יש להכיר בעלויות הבנייה מהעסקה השנייה בעת מיסוי הדירות הנמכרות. בנוסף, ציין בית המשפט כי אילו המערערת הייתה בונה את הפרויקט בעצמה, העלויות היו מבוססות על ההוצאות בפועל. הערך שנקבע בעסקה השנייה מייצג את עלויות הבנייה שיש להכיר בהן, כאשר עלות בניית העסקה הראשונה מנוכה באופן יחסי. הערעור התקבל, והמשיב חויב לשאת בהוצאות המערער.