דנ"א 6448/23

תקציר

פסק הדין המדובר הוא תוצאה של סכסוך רכושי בין בעלי הזכויות בבניין משותף המכונה "בית הדר" בתל אביב-יפו. המחלוקת נסובה סביב הבעלות על זכויות בנייה לא מנוצלות שניתן להעביר לנכסים אחרים (זכויות ניידות) לאחר שהבניין הוכרז כאתר לשימור. זכויות אלו כוללות זכויות תמריץ שמטרתן לעודד את שיקום המבנה וזכויות היתר המשקפות את הזכויות הקיימות במבנה שאינן ניתנות לניצול בשל תכנית השימור. הבעלים המקוריים של הבניין חתמו על חוזים הנוגעים לגג ולזכויות הבנייה, אשר נרשמו בפנקס הבתים המשותפים. במהלך השנים הושלמה בנייה מסוימת על הגג על ידי המבקשים, אך לא נרשמה הצמדת הגג ליחידותיהם. בהמשך, העניקה תמ"א ג' זכויות בנייה נוספות על גגות, שלא נשקלו בעת עריכת החוזים המקוריים. בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו פסק תחילה לטובת המבקשים, בקובעו כי כוונת הצדדים הייתה שהמבקשים יחזיקו בכל זכויות הבנייה, לרבות זכויות עתידיות. אלא שבית המשפט העליון, בפסק דין שניתן ב-11 ביולי 2023, הפך החלטה זו. בית המשפט קבע כי החוזים והתיקונים אינם כוללים הסכמה ברורה ומפורשת להעברה מלאה של כל זכויות הבנייה למבקשים. במקום זאת, הם אפשרו למבקשים לבצע עבודות בנייה ספציפיות על הגג, המוגבלות למצב התכנוני באותה עת. בית המשפט העליון ביסס את החלטתו על בחינת המערכת החוזית ומצא כי הזכויות שבמחלוקת מקורן בתמ"א ג' המקומית, שאושרה עשרות שנים לאחר חתימת החוזים. לפיכך, נקבע כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שייכות לכל בעלי הזכויות בבניין באופן יחסי לחלקם ברכוש המשותף. המבקשים ביקשו לקיים דיון נוסף, אשר נדחה, שכן פסק הדין לא סתר פסיקות קודמות של בית המשפט העליון והתבסס על נסיבותיו הספציפיות של המקרה. בית המשפט הדגיש כי אין לפרש את החלטתו כקביעת תקדים אלא כקביעה המעוגנת בעובדות הייחודיות שהוצגו. ללא תגובת המשיבים, לא נפסקו הוצאות.