ע"א 760/96

תקציר

מקרה זה עוסק בהערכה המשפטית של המינוי והיקף סמכויותיו של שמאי מכריע לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. עקרונות הליבה והחידושים המשפטיים תלויים בהבנת מעמדו של השמאי – בין אם כבורר ובין אם כמעריך מקצועי – והיקף סמכויותיו המותר. **עקרונות משפטיים וניתוח** 1. **תפקידו ואופיו של השמאי המכריע (מעריך מקצועי מול בורר)** - החוק שוקל מינוי שמאי מכריע שיפתור מחלוקות על שומות מקרקעין שהועלו על ידי בעל הנכס והוועדה המקומית. לשון החוק מציעה שהשמאי פועל כמעריך מקצועי ולא כבורר. על פי פרשנויות משפטיות מקובלות, תפקידו של שמאי מושרש במומחיות מקצועית, להבדיל מבורר הפוסק על סמך ראיות ועדויות. - המקרה שואב מתקדימים (למשל, ע"א 782/88 וע"א 124/79) המתארים את התפקידים: - כאשר הכוונה היא שהשמאי יחליט על סמך ראיות, תפקידו מתקרב לזה של בורר. - כאשר המינוי הוא למומחה להערכה על סמך ידע וניסיון טכני ללא הליכי הוכחות פורמליים, תפקידו דומה יותר לזה של מעריך או מעריך. - בית המשפט מאשר כי מצופה מהשמאי המכריע בהקשר זה להפעיל את שיקול דעתו המקצועי, לרבות בדיקה, בחינת נתונים וסינתזה של מידע, ולא רק לשקול ראיות המוצגות באמצעות עדויות. 2. **סמכויות השמאי המכריע** - החידוש המשפטי במקרה זה מדגיש כי לשמאי שיקול דעת רחב לרתום ידע אישי ומקצועי לצורך הגעה להערכות שווי, ובלבד שהדבר עולה בקנה אחד עם התכלית הסטטוטורית. - בית המשפט מכיר בכך שהתוספת השלישית אינה מגדירה במפורש סמכויות אלה, ולכן עקרונות מחוק השמאים והפסיקה הנלווית קובעים את ההיקף המיועד: - שיקול הדעת של השמאי יכול לכלול ביקורים באתר, סקירת עסקאות בשוק ויישום ניסיון מקצועי. - יוזמה אישית - כגון שימוש בידע אישי מעבר לנתונים שנמסרו - מותרת, מה שמבדיל בין שמאים לפוסקים ניטרליים המוגבלים לראיות. 3. **השלכות של הפרות הליך והתנהלות השמאי** - בית המשפט קמא קיבל את טענת המערערת כי אי השתתפותו של המשיב אפרים מרגלית בדיון וחריגת השמאי מהנורמות הפרוצדורליות מצדיקות את ביטול השומה. זה מדגיש את העיקרון כי הוגנות פרוצדורלית והזדמנות נאותה לכל הצדדים להציג את טענותיהם הם חיוניים, אפילו בתהליך הערכה. 4. **חדשנות משפטית: כבוד לשיקול דעת מקצועי** - המקרה מבטא הבנה ניואנסית שבעוד שתפקידו של השמאי הוא מקצועי בעיקרו, הערכתו עדיין חייבת להתאים לסטנדרטים של הוגנות ותקינות פרוצדורלית. סטיות - כגון הסתמכות על ידע אישי ללא הליך תקין - נבדקות, והפרות עלולות להוביל לביטול ההערכה, כפי שניתן לראות כאן. - יצוין כי בית המשפט מבהיר כי השאלה האם חריגת השמאי מהווה חריגה תלויה בהקשר: אם השמאי השתמש במומחיותו בגבולות המותרים, ממצאיו נותרים בתוקף; אם לא, ניתן לערער על החלטתם. **סיכום חידושים משפטיים** - המקרה מבהיר כי השמאי המכריע לפי סעיף 14(ב) מתפקד כמעריך מקצועי ולא כבורר, בעל שיקול דעת להפעיל ידע אישי, ובלבד שהתנהלות זו עומדת בהגינות הדיונית. - הוא מדגיש את חשיבות ההוגנות הפרוצדורלית במינויים ובהערכות, ומאשר כי סטייה מההגינות וההזדמנות הנאותה להישמע מחלישות את סמכות החלטת השומה. - פסק הדין מחזק כי סמכויותיו של מעריך מקצועי הן רחבות אך אינן בלתי מוגבלות; הפרות פרוצדורליות עלולות להוביל לביטול, תוך שמירה על עקרונות של הוגנות והליך הוגן בהערכות מנהליות ומעין שיפוטיות. מקרה זה מקדם את ההבנה כי למעריכים על פי החוק יש שיקול דעת משמעותי המבוסס על מומחיות מקצועית, אך סמכותם נותרת כפופה להגנות פרוצדורליות, המבטיחות הליך הוגן התואם את הסטנדרטים המשפטיים.