עת"מ 49621-09-16

תקציר

התיק סובב סביב בניין הממוקם בשדרות יצחק 5 בחיפה. בעל הבניין בן שתי הקומות התכוון להרוס אותו ולבנות במקומו בניין חדש בן חמש קומות. בעוד הבניין אינו נמצא ברשימת השימור של העיר, הוא ממוקם באזור לשימור. לאחר הליך תכנוני ממושך, במהלכו הוגשו מספר חוות דעת והתקבלו החלטות ובוטלו, אישרה בסופו של דבר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה את בקשת הבעלים. שלוש עתירות מנהליות הוגשו נגד ההחלטה, ונדונו יחד. השאלה המרכזית שעמדה בפני בית המשפט הייתה היקף זכויות הבנייה של הבעלים מכוח תמ"א 38, תכנית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ובפרט האם למבנה יש ערך אדריכלי או היסטורי כהגדרתו בתכנית, אשר ימנע מהבעלים לקבל זכויות משופרות אלה. השופט הסכים עם פרשנות ועדת הערר לתוכנית וקבע כי למבנה אין ערך אדריכלי או היסטורי מספיק כדי לדחות את בקשת הבעלים. עם זאת, השופט מתח ביקורת על הליך קבלת ההחלטות של ועדת הערר בכמה סעיפים, וקבע כי הוא חורג באופן משמעותי ממתחם הסבירות. ראשית, השופט ציין כי ועדת הערר התעלמה לחלוטין מנושא השימור, למרות מיקומו של המבנה באזור ייעודי לשימור והמלצת ועדת השימור לשימור המבנה. הוועדה לא בחנה ולא התייחסה באופן סביר לעמדת ועדת השימור, שהיוותה פגם מהותי. שנית, ועדת הערר ביקשה להסתייע במומחה להערכת ערכו האדריכלי של המבנה, אך נמנעה מליידע אותו על תפקידו הספציפי, מה שהוביל את המומחה להתמקד בסוגיה לא רלוונטית. גם ביקורי הוועדה באתר עם המומחה נעדרו שקיפות ותיעוד, דבר שהמעיט ממשקלה של חוות דעת המומחה. שלישית, ההחלטה לא התייחסה כראוי לשאלת ערכו ההיסטורי של המבנה, תוך הסתמכות על טיעונים קצרים ומעורפלים. ועדת הערר, בהיותה מומחית היסטורית, הייתה צריכה למנות מומחה או לנמק את נימוקיה לדחיית חוות הדעת שהוגשו. לבסוף, השופטת מתחה ביקורת על ועדת הערר שלא התייחסה באופן ענייני למספר טענות שהעלו העותרים בנוגע להשפעת הבניין החדש על נכסיהם, לרבות סוגיות כמו הצללה, רעש ותנועה מוגברת. בעקבות זאת הורה השופט על ביטול החלטת ועדת הערר והחזיר את התיק לדיון נוסף בוועדה. עוד הציעה השופטת כי הצדדים ינסו להגיע להסכמות פרוצדורליות לייעול ההליך. ההחלטה התקבלה מבלי לפסוק הוצאות משפט לאף אחד מהצדדים.