עש"א 15514-07-20

תקציר

הערעור מתייחס לפרשנותו של חוק עזר לבית משותף עליו חתמו בעלי הדירות, בדבר זכויותיהם לנצל זכויות בנייה בלתי מנוצלות בנכס. בבעלות המערער והמשיב שני אגפים נפרדים של הבית המשותף. חוק העזר, בין היתר, חילק את זכויות הבנייה בנכס שווה בשווה בין שני האגפים. המשיבה ביקשה לנצל את זכויות הבנייה שהוענקו לה באמצעות חיזוק האגף הדרומי בדרך של הריסה ובנייה מחדש, דבר לו התנגדה המערערת. השאלות העיקריות להכרעה היו: (1) האם חוק העזר מתיר להרוס את המבנה הקיים; (2) אם כן, באילו תנאים יכול המשיב לנצל את זכויות הבניה; (3) האם הבית הוא "בית מורכב", כך שהסכמת כל בעלי הדירות באגף הדרומי תספיק לביצוע תכנית החיזוק; (4) למי שייכות זכויות בניה נוספות שהוענקו מכוח תכנית ההשבחה. בית המשפט קבע, כי חוק העזר אינו אוסר על הריסה, וכי המשיבה רשאית לנצל את זכויות הבנייה שלה באותו קו מתאר של האגף הדרומי הקיים, בכפוף לתנאים מסוימים הנוגעים למיקום ולאופן הניצול. עוד קבע בית המשפט כי מדובר בבית מורכב, כך שדי בהסכמת כל בעלי הדירות באגף הדרומי לצורך תכנית החיזוק. בנוסף, קבע בית המשפט כי זכויות הבנייה מכוח תכנית החיזוק שייכות אך ורק לאגף שלגביו ניתנו, במקרה זה, האגף הדרומי. לבסוף, מצא בית המשפט כי תכנית החיזוק לא סיכנה את האגף הצפוני וכי המשיבה סיפקה פתרונות הנדסיים מספקים כדי להתמודד עם סיכונים כלשהם. לפיכך, הערר נדחה, בכפוף להבהרה בדבר היקף ניצול זכויות הבניה, והמערערת חויבה לשלם למשיב הוצאות בסך 10,000 ₪.