ו"ע 20394-12-18

תקציר

הערעור נסוב בעיקרו סביב השאלה האם נכס המורכב משתי יחידות, חזיתית ועורפית, צריך להיחשב כשתי דירות מגורים נפרדות, דבר המצדיק מתן חישוב ליניארי מוטב לעניין מיסוי מקרקעין. המחלוקת העיקרית היא האם היחידה העורפית עומדת בתנאים להכרה כדירת מגורים. דירת מגורים מוגדרת בחוק כדירה שלמה בבעלות עצמאית או בשכירות המשמשת או מיועדת למגורים. בית המשפט קובע כי המערערים לא הביאו ראיות מספיקות לכך שהיחידה העורפית שימשה בפועל למגורים בעת ביצוע העסקה הנדונה או אף תוך זמן סביר לפני המכירה. הראיות, לרבות סרטונים ותמונות של הנכס, מצביעות על מחסור במתקני מגורים בסיסיים ועל מצב תחזוקה ירוד של היחידה העורפית, מה שמוביל את בית המשפט לפקפק באמינות טענות המערערים בדבר מגורים ממושכים. כמו כן, היחידה העורפית אינה ממלאת את דרישת היותה מיועדת למגורים בהתאם למהותה. חסרים בה מרכיבים משמעותיים של דירת מגורים, כמו מטבח ומקלחת מתאימה, והיא מחוברת פיזית ליחידה המרכזית, מה שמעיד על כך שלא מדובר בדירה עצמאית. רישומה של היחידה כחלק מהיחידה המרכזית ברישומים רשמיים, היעדר מוני שירותים נפרדים ויחסה של המערערת עצמה לנכס, מחזקים את המסקנה כי אין מדובר בדירת מגורים נפרדת. עם זאת, בית המשפט מתיר למערערים לנכות את הוצאות ההקמה של היחידה העורפית המוזכרות בהצהרת ההון שלהם, ומוצא אותן סבירות ותומכות בשיפור היחידה העורפית. אשר לשווי דירת המגורים הקדמית, בית המשפט מצטרף לקביעתו של המשיב ומוצא את שיטת השמאות של המערערים בלתי סבירה. לפיכך, הערעור נדחה, והיחידה העורפית אינה נחשבת לדירת מגורים נפרדת. המערערים אחראים להוצאות המשיב ולשכר טרחת עורך הדין בסך 30,000 ₪.