הפ"ב 43733-11-20

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות המשפטיים ובחידושים שעולים ממנו: **מבוא:** פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת י. שבח) עוסק במחלוקת האם ניתן למנות בורר מכוח תנית בוררות בהסכם בין יזם לכלל בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38, כאשר בקשת המינוי מוגשת על ידי חלק בלבד מבעלי הדירות. פסק הדין נדרש לסוגיה מורכבת של יחסי הגומלין בין זכותם של בעלי דירות לפנות לערכאות משפטיות לבין התחייבותם לבוררות, וכן לשאלה כיצד יש לפרש תניות בוררות במקרים בהם מעורבים גורמים רבים. **העובדות הרלוונטיות:** 1. **הסכם הבנייה ותנית הבוררות:** המבקשים, חמישה מתוך שנים עשר בעלי דירות, התקשרו עם חברה יזמית (המשיבה 1) בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. ההסכם כלל תנית בוררות הקובעת כי סכסוכים הנוגעים לכריתה, הפרה, ביצוע, פירוש או ביטול ההסכם, שלא נפתרו בדרכי שלום, יובאו להכרעת בורר. במקרה של אי-הסכמה על זהות הבורר, ימונה בורר על ידי יו"ר לשכת עורכי הדין. 2. **מינוי בורר ראשוני והתפטרותו:** בעקבות פניית המבקשים, מונה בורר, אך זה התפטר לאחר שהשתכנע כי היזם אינו מעוניין בבוררות. 3. **טענת היזם (המשיבה):** היזם אינו כופר בתוקף תנית הבוררות, אך טוען שתחולתה מוגבלת למקרים בהם כלל בעלי הדירות עומדים מולה, וזאת על מנת למנוע התדיינויות פרטניות עם כל בעל דירה. היזם טוען כי כעת, נדמה כי בעלי דירות נוספים פונים לבוררות, ובקשה זו הוסתרה. 4. **טענות המבקשים:** המבקשים טוענים כי תנית הבוררות נוסחה על ידי היזם ולכן יש לפרשה כנגדו. הם סבורים כי לא סביר לשלול מהם, כיחידים, את הזכות לפנות לבוררות. הם מציינים כי נציגות הבית המשותף (שאינה כוללת אותם) אינה משתפת פעולה עימם. המבקשים מבקשים להבחין בין עניינים ציבוריים (הנוגעים לכלל התובעים) לבין עניינים פרטיים (הנוגעים לדירות פרטיות), וטוענים שאין לשלול מהם את זכותם לבחור את בא כוחם. **ההכרעה והניתוח המשפטי:** 1. **זכותם של קונים בודדים לתבוע בגין ליקויים ברכוש המשותף:** בית המשפט פתח בהתייחסות לע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19א ואח'. על בסיס פסק דין זה, נקבע כי **בעלי דירות, גם אם הם מקצת הקונים, הם בעלי הזכויות המהותיות ברכוש המשותף**. הם זכאים לתבוע את הקבלן (היזם) לתיקון פגמים ברכוש המשותף, ואף לדרוש פיצויים בגין ליקויים אלו, באופן שווה לכל בעלי הדירות. ההצטרפות של נציגות הבית המשותף כבעלת דין עשויה להיות לה תועלת אינסטרומנטלית, אך היא אינה משנה את עילת התביעה המהותית העומדת לכל קונה כיחיד. 2. **הבחנה בין זכות תביעה לזכות מינוי בורר:** נקודה מרכזית בפסק הדין היא ההבחנה בין זכותם המהותית של מקצת הקונים לתבוע לבין זכותם למינוי בורר מכוח תנית בוררות. בית המשפט מדגיש כי הכלל בדבר זכותם של מקצת הקונים לתבוע **אינו משליך בהכרח על זכאותם למינוי בורר**. 3. **פרשנות תנית בוררות במקרה של סכסוך קולקטיבי:** בית המשפט התבסס על פסק דין ע"א 3500/19 ע. לוזון נכסים והשקעות בע"מ נ' מרדכי בר סימן טוב (להלן: "פסק דין לוזון"). מפסקי דין אלו עולה העיקרון הבא: * **תניה כללית יכולה לחול גם על סכסוכים אינדיבידואליים:** תנית בוררות כללית, שאינה מבחינה בין זכויות וחובות קולקטיביות לאינדיבידואליות, יכולה לחול הן בסכסוך קולקטיבי והן בסכסוך אינדיבידואלי. * **הגבלות כאשר נושא ההתדיינות הוא קולקטיבי:** אולם, כאשר נושא ההתדיינות הוא **קולקטיבי**, או סכסוך אינדיבידואלי שהוא "בגדר נגזרת של סכסוך קולקטיבי", יש צורך כי היוזמה לפתיחת ההליך תהא **על ידי כלל בעלי הזכויות ובפרוצדורה הקבועה בהסכם**. * **תכלית ההגבלה:** תכליתה של הגבלה זו היא למנוע מצב שבו היזם ייאלץ להתמודד עם בוררויות פרטניות רבות, ובכך למנוע ניצול יעיל של מנגנון הבוררות. במילים אחרות, מטרת תנית הבוררות במקרים אלו היא **לרכז את כל הסוגיות המשותפות בהתדיינות אחת, בשם כלל הדיירים**. 4. **יישום על המקרה הנדון:** * **אופי הסכסוך:** בית המשפט קבע כי המבקשים לא חשפו את מלוא תוכן התביעה, אך מהתגובות שלהם עולה כי עסקינן ב"סכסוך קולקטיבי" בו הם מבקשים לפעול בשם כלל בעלי הדירות, למרות שאינם מוסמכים לכך. * **היעדר הסמכה לפעולה קולקטיבית:** מאחר והמבקשים הם חלק בלבד מבעלי הדירות, והם אינם מציגים הסמכה מפורשת לפעול בשם כולם, הם אינם עומדים בתנאי הנדרש למינוי בורר במקרה של סכסוך קולקטיבי, בהתאם לפסק דין לוזון. * **ההבחנה הנטענת בין עניינים ציבוריים לפרטיים:** גם ההבחנה שהציגו המבקשים בין "עניינים ציבוריים" ל"עניינים פרטיים" אינה מפקיעה את הצורך בקבלת הסמכה לפעולה קולקטיבית, שכן גם עניינים הנוגעים לרכוש המשותף, כאשר הם נתבעים על ידי קבוצה חלקית, דורשים הסדרה כוללנית. 5. **הערת אגב לגבי צירוף המשיב 2:** בית המשפט ציין, בהערת אגב, כי המבקשים לא הציגו עילה מספקת לצירופו של המשיב 2 (יוסי חסון) כמנהל החברה, כאשר חתימתו על ההסכם נעשתה כנציג מוסמך של המשיבה 1. **עקרונות משפטיים וחידושים:** 1. **עקרון הפרשנות התכליתית של תניות בוררות:** פסק הדין מדגיש את החשיבות של פרשנות תנית בוררות בהתאם לתכליתה. במקרה של תמ"א 38, הכולל קבוצה גדולה של בעלי דירות, תכלית תנית הבוררות היא בדרך כלל למנוע התדיינויות פרטניות ומבוזרות, ולרכז את כל המחלוקות בסכסוך אחד, יעיל וכוללני. 2. **הבחנה בין זכויות מהותיות לבין הליכי מימושן:** פסק הדין מבחין באופן ברור בין זכותם המהותית של בעלי דירות (גם מקצתם) לתבוע בגין פגיעה ברכוש המשותף, לבין ההליך הספציפי של מימוש זכות זו באמצעות בוררות, כאשר קיים הסכם הכולל תנית בוררות. 3. **החלת ההלכה מפסק דין לוזון:** המקרה ממחיש את יישום ההלכה של בית המשפט העליון מפסק דין לוזון, לפיה בסכסוכים קולקטיביים הנוגעים לפרויקטים מורכבים הכוללים מספר רב של בעלי דירות, פתיחת הליך בוררות על ידי קבוצה חלקית בלבד עשויה להידחות, אם ההסכם מצביע על כוונה לפתור מחלוקות באופן כוללני, ובאמצעות ייצוג משותף. 4. **הנטל להוכיח הסמכה לפעולה קולקטיבית:** בית המשפט מטיל על המבקשים (הקבוצה החלקית) את הנטל להוכיח כי הם מוסמכים לפעול בשם כלל בעלי הדירות, או כי הסכסוך הוא אינדיבידואלי במהותו, ואינו "נגזרת של סכסוך קולקטיבי". 5. **פרשנות לרעת מנסח ההסכם:** למרות שהמבקשים טענו שיש לפרש את תנית הבוררות לרעת היזם כמנסחה, בית המשפט נמנע מלקבל טענה זו כטענה מכרעת, ובחר לבסס את החלטתו על פרשנות תכליתית ועל הלכת לוזון. **סיכום:** פסק הדין מדגיש כי אף שתנית בוררות יכולה להחיל עצמה על סכסוכים אינדיבידואליים, כאשר מדובר בפרויקטים מורכבים המערבים גורמים רבים (כמו פרויקט תמ"א 38), ונושא המחלוקת הוא בעל אופי קולקטיבי, תנאי מקדמי למינוי בורר הוא שההליך יפתח על ידי כלל בעלי הזכויות או מי מוסמך לכך מטעמם. היעדר הסמכה או אי-הצגתה, מביא לדחיית הבקשה למינוי בורר. פסק הדין מחזק את העיקרון של ריכוזיות ויעילות בהליכי בוררות, במיוחד כאשר מדובר בסכסוכים הנוגעים לקבוצה רחבה של אנשים.