ת"א 3903-02-20

תקציר

המחלוקת היא על הבעלות על זכויות בנייה עתידיות בחלקת מקרקעין, בפרט לגבי יחידות 1-5 בנכס הממוקם ברחוב פינסקר 11 בירושלים. רוכשי יחידות 1-4 טענו כי עליהם להיות בעלי זכויות הבנייה העתידיות על בסיס הסכמי המכר עליהם חתמו. מנגד, טען רוכש יחידה 5, לויט, כי ההסכמים מקנים לו במפורש זכות לפעול להגשת תוכניות בנייה על הגג, ובכך ליצור זכויות בנייה נוספות. השופט סקר את העובדות שאינן שנויות במחלוקת ואת טענות הצדדים, תוך התמקדות בפרשנות הסכמי המכר, ובפרט בסעיף 2ד לתנאי המכרז למכירת יחידה 5. השופט ציין כי זכויות בנייה נבדלות ממקרקעין ונחשבות לנכס בעל ערך כלכלי. הם יכולים להיות נושא להסכמים חוזיים, ובהיעדר הסכמים כאלה, הם שייכים לכל בעלי הדירות בבית המשותף. השופט מצא כי הסכמי המכר של יחידות 1-4 ויתרו במפורש על כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, כאמור בתנאים המיוחדים. הלשון בה נעשה שימוש בהסכמים אלה הייתה ברורה ולא הותירה מקום לפרשנות. לעומת זאת, הסכם המכר של יחידה 5 לא כלל אמירה מפורשת בדבר זכויות בנייה אלא השאיר מקום לפרשנות. לאחר שפירש את ההסכמים ושקל נסיבות חיצוניות, כגון האינטרסים של הצדדים והתנהגותם לאחר החתימה, הגיע השופט למסקנה כי רוכשי יחידות 1-4 ויתרו על כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות. בתוך כך, לרוכש יחידה 5, לויט, ניתנה הזכות לפעול להגשת תוכניות בנייה חדשות לגג בלבד. לפיכך, נדחתה תביעתם העיקרית של רוכשי יחידות 1-4, והם חויבו לשלם ללויט הוצאות משפט מתונות בסך 20,000 ₪. בנוסף, תביעתו הנגדית של לויט התקבלה באופן חלקי, תוך הכרה בזכותו להגיש תוכניות בנייה על הגג לרשויות המוסמכות. כמו כן הורתה השופטת על רישום בית משותף בהתאם לפסק דינם ולנהלי עמידר.