ו"ע 20951-04-20

תקציר

התיק נסוב סביב מחלוקת מיסוי מקרקעין, בפרט בנוגע למס רכישה על הארכת זכות חכירה. המערערת, שאינה החוכרת המקורית, רכשה את הזכות לחכור חלקת קרקע מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשנת 1967. זכות זו כללה אופציה להארכת תקופת החכירה. בשנת 2019 מימשה המערערת אופציה זו וחתמה על הסכם חדש עם רמ"י, המאריך את חוזה החכירה. עם זאת, המערערת לא שילמה כל מס רכישה בעת מימוש האופציה. הדבר הוביל למחלוקת עם המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, אשר טען כי הארכת זכות החכירה מהווה עסקה חדשה החייבת במס רכישה. השאלה המרכזית שעמדה בפני הוועדה הייתה האם מימוש האופציה צריך להיחשב כ"מכירה" של "זכות במקרקעין", ובכך לעורר אירוע מיסוי. המערערת טענה כי יש לפטור אותם מתשלום מס רכישה מאחר והם לא היו החוכרים המקוריים ורק נכנסו לנעליהם. בנוסף, טענה המערערת כי חוזה השכירות נשלט על ידי גישה חד-שלבית, קרי מס הרכישה שולם כבר בעת חתימת חוזה השכירות המקורי. הוועדה, בראשות השופט שמואל בורנשטיין, בחנה בקפידה את הראיות והטיעונים שהציגו הצדדים. השופט בורנשטיין, בהסכמתו עם חבר הוועדה מר אלון לילי, הגיע למסקנה כי יש לדחות את הערעור. על פי פסק הדין, מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על העברת זכויות במקרקעין, וכל עסקה חייבת במס בנפרד. לפיכך, טענת המערערת כי הם פטורים ממס רכישה משום שהחוכרים המקוריים היו עשויים לשלם אותו אינה מבוססת. הוועדה מצאה כי החוכרים המקוריים והמוכרים לא שילמו מס רכישה עבור תקופת החכירה הנוספת. כמו כן, הסכם השכירות והערכת השווי שנערכה טרם חתימתו לא כללו הוראות או תשלומים כלשהם הקשורים לתקופת האופציה. הוועדה קבעה כי המערערת קיבלה זכויות חדשות שלא החזיקו בה קודם לכן בעת חתימת הסכם 2019 עם רמ"י ולפיכך הארכת זכות החכירה היוותה עסקה נפרדת החייבת במס רכישה. השופט בורנשטיין הדגיש את חשיבותה של שומת מס אמיתית והבחין מקרה זה מפסקי דין קודמים, תוך שהוא מדגיש כי חוזה השכירות נחתם לאחר חקיקת החוק הנוכחי. עם זאת, חברת הוועדה גב' גבע בלטר לא הסכימה וסברה שיש לקבל את הערעור. לטענתה, פסק דינו של בית המשפט העליון בערעור אזרחי 151/10 תומך בעמדת המערערת כי הארכת תקופת השכירות אינה מהווה עסקה חדשה. בסופו של דבר החליטה הוועדה, ברוב של דעות, לדחות את הערר, והורתה למערערת לשלם למשיב סך של 25,000 ₪, כולל הוצאות.