בצה"מ 1602-04-24

תקציר

**ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין בעניין אברהמי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (בצה"מ 1602-04-24)** **מבוא** פסק דין זה, שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב-יפו, עוסק בבקשה לביטול צו הריסה מנהלי שהוצא כנגד בנייה אסורה. השופט משה סרוגוביץ' דן בשאלה האם יש לבטל את הצו, הן מכיוון שהבנייה עצמה כדין, והן מכיוון שנפל פגם חמור במתן הצו. **המסגרת החוקית והפסיקתית** הדיון מתבסס על סעיף 229 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, הקובע כי צו מינהלי יבוטל אם הוכח שהעבודה בוצעה כדין, או שלא התקיימו דרישות למתן הצו, או אם נפל בצו פגם חמור. **העובדות המרכזיות** * **הבנייה:** מדובר בסככה/מצללה בשטח של כ-12.24 מ"ר, הבנויה מעמודים, קורות וקירוי פלסטיק (או חומר שקוף דומה). * **מועד הבנייה:** הוכח כי הבנייה לא הייתה קיימת ב-30.9.23 והופיעה בתצלומי אוויר מ-18.12.23. כלומר, במועד הוצאת הצו (12.2.24), הבנייה הייתה בת פחות משישה חודשים. * **טענת המבקש:** המבקש טען כי מדובר בסוכה/גזיבו שהיה קיים עוד משנת 2021, וכי רק הגג הוחלף. * **טענת המשיבה:** הועדה המקומית טענה כי מדובר בבנייה חדשה ומשמעותית, הדורשת היתר, ולכן הצו כדין. **הכרעת בית המשפט - עניינים עובדתיים** בית המשפט קבע כי למרות טענות המבקש הראשוניות, הוכח במהלך ההליך כי מדובר בהחלפה של כל הרכיבים במבנה הישן, כולל העמודים, ולא רק החלפת הגג. לכן, המבנה החדש הוקם בסוף ספטמבר 2023. **הכרעת בית המשפט - עניינים משפטיים** בית המשפט בחן את סוגיית הבנייה כדין, תוך התייחסות לשני נדבכים עיקריים: 1. **תקנות הפטור מהיתר:** * בית המשפט בחן את תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014. * נקבע כי המבנה נושא צו ההריסה עומד ברוב תנאי סעיף 12 לתקנות הפטור, המגדיר מצללה הפטורה מהיתר. * **חידוש משפטי:** בית המשפט פירש את סעיף 12(2א) לתקנות הפטור, העוסק בקירוי שקוף, באופן רחב יותר. בעוד שהסעיף מדבר במפורש על קירוי שקוף על תקרת המצללה, בית המשפט קבע כי אין בו כדי לשלול קיום קירוי גם בקירות המצללה, פרשנות שנתמכה על ידי ההנחיות המרחביות החדשות. * **פגם דיווח:** בית המשפט ציין כי המבקש לא עמד בחובת הדיווח לפי סעיף 12(3) לתקנות, אך קבע כי כשל דיווח זה אינו מצדיק כשלעצמו הריסת המצללה, ככל שהיא עומדת ביתר התקנות וההנחיות. 2. **הנחיות מרחביות:** * **התפתחות משפטית:** בית המשפט הדגיש כי ההנחיות המרחביות הרלוונטיות השתנו בין מועד הוצאת הצו למועד מתן ההחלטה. ההנחיות המעודכנות ("מהדורה 7") שנכנסו לתוקף ב-2.10.24, כוללות שינוי משמעותי בסעיף 03.07 העוסק במצללות. * **השינוי המשפטי:** על פי ההנחיות הישנות ("מהדורה 6"), הקמת מצללה בחצר הפונה לרחוב הייתה אסורה. לעומת זאת, בנוסח החדש ("מהדורה 7"), הוסף סעיף המאפשר הקמת מצללה בדירה בקומת קרקע אם כל שטחי החצר המוצמדת פונים לרחוב. * **החלת הדין החדש:** בית המשפט קבע כי הבנייה כיום עומדת בהנחיות המרחביות החדשות. בית המשפט הביע דעתו כי ההנחיה החדשה 3.07ג' מתייחסת במפורש לאפשרות של קירוי שקוף במסגרת המצללה, ובכך מחזקת את פרשנותו המרחיבה לסעיף 12(2א) לתקנות הפטור. 3. **פגם חמור בצו:** * **חידוש משפטי/החלת עקרונות:** בית המשפט הדגיש את חובת ההנמקה המוטלת על הרשות המנהלית בעת הוצאת צו הריסה מנהלי, כחלק מחובת ההגינות. * **מחדל הרשות:** נקבע כי צו ההריסה המנהלי ונספחיו נעדרים כל התייחסות לשאלת התאמת הבנייה לתקנות הפטור או להנחיות המרחביות. זאת, למרות שעל פי עדות מפקחת הבנייה, הסיבה העיקרית להוצאת הצו הייתה אי-התאמה להנחיות המרחביות. * **הפסיקה:** בית המשפט הסתמך על פסיקות קודמות (עתפ"ב (מחוזי ב"ש) 4768-12-20 ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד נ' מ. לוי ניהול פרויקטים בע"מ, ובב"נ (ת"א) 29528-04-23 ישי כהן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב) שקבעו כי אי בחינה של שיקולים רלוונטיים, כגון תחולת תקנות הפטור, מהווה פגם חמור המצדיק ביטול הצו. * **השלכה על המבקש:** בית המשפט הכיר בכך שהיעדר ההנמקה החמיר את תחושת התסכול וחוסר ההבנה של המבקש, שאינו מיוצג, לגבי סיבת הוצאת הצו. **סוף דבר והחלטה** בית המשפט קיבל את הבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי, בנימוקים הבאים: 1. **הבנייה כדין:** הבנייה, כפי שהיא קיימת כיום, עומדת בתקנות הפטור ובהנחיות המרחביות המעודכנות. 2. **פגם חמור בצו:** נפלו פגמים חמורים בהליך הוצאת הצו, בעיקר בהיעדר הנמקה מספקת ובחינה של שאלת תחולת תקנות הפטור וההנחיות המרחביות. **הוראות נוספות:** * על המבקש לפעול בהתאם לסעיף 12(3) לתקנות הפטור (דיווח ואישור יציבות) בתוך 45 יום. * לאור הנסיבות, כל צד יישא בהוצאותיו. **משמעות וחידושים משפטיים:** * **פרשנות תקנות הפטור:** פסק הדין מרחיב את הפרשנות של סעיף 12(2א) לתקנות הפטור, ובפרט את האפשרויות לקירוי שקוף במצללות. * **השפעת שינוי החקיקה:** ההחלטה מדגישה את החשיבות של דינמיות משפטית, וכיצד שינוי בהנחיות מרחביות יכול להפוך בנייה שהייתה אסורה, לבנייה כדין. * **חובת ההנמקה של הרשות:** בית המשפט מחזק את הפסיקה הקיימת בנוגע לחובת הרשות להנמק באופן מלא ומפורט את החלטותיה, במיוחד כאשר מדובר בסעדים מינהליים דרסטיים כגון צו הריסה. * **הגנה על האזרח הלא מיוצג:** פסק הדין מתחשב במצבו של המבקש כבעל דין בלתי מיוצג, ובהתאם לכך, בוחן את הפגמים בהתאם.