ע"א 4843/23

תקציר

מדובר במקרה של פיסת נדל"ן משותף בישראל. שניים מהצדדים לבעלות המשותפת בנכס, שלומי ומדמוני, חתמו על הסכם שיתוף עם משחת, המעניק לו "זכות סירוב ראשונה" לרכוש את מניותיהם בנכס אם יחליטו אי פעם למכור. הדבר נרשם בסעיף 12 להסכם השיתוף. בהמשך הועבר חלקו של שלומי בנכס לאביטל. אביטל טענה כי אין לעמוד עוד בתוקפו של סעיף 12 להסכם השיתוף, שכן הוא לא נרשם בטאבו ולכן, לפי סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין, הסכם כזה תקף לחמש שנים בלבד. השופטים מסכימים עם משאט כי סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין אינו חל במקרה זה. הם קובעים כי סעיף 34(ב) עוסק בהגבלות שליליות על הזכות להיפטר מרכוש משותף, ולא ברכישה פוזיטיבית של זכויות, כגון זכות הקדימה במקרה זה. יתר על כן, הם קובעים כי זכות הקדימה היא זכות קניינית, ולכן אינה מוגבלת על ידי סעיף 34(ב), העוסק בהתחייבויות חוזיות. השופטים מפרטים את טיבה של זכות הקדימה. הם מסבירים כי מדובר בהגבלה על העברת הבעלות על הקרקע, המעניקה לבעל זכות הקדימה עדיפות על פני קונים פוטנציאליים אחרים. חשוב לציין, מדובר בזכות וולונטרית, התלויה בנכונותו של בעל הקרקע למכור, כמו גם בנכונותו של בעל זכות הקדימה לרכוש. השופטים דנים גם בתכליתו של סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין, שהיא למנוע מבוי סתום ביחסים בין בני זוג ולהבטיח שימוש מיטבי בנכס בשוק החופשי, מבלי להגביל שלא לצורך עבירות קניין. הם קובעים כי זכות הקדימה, כפי שהיא נועדה להבטיח את מכירת הנכס בערכו הריאלי, אינה מגבילה שלא לצורך עבירות רכוש במקרה זה. לפיכך, מסקנת השופטים היא כי סעיף 12 להסכם השיתוף נותר בתוקפו. אביטל חויבה לשלם למשחת הוצאות בסך 40 אלף שקל.