ת"א 6094/04

תקציר

התובעים, רוכשי דירות במתחם מגורים בירושלים, ביקשו הצהרה כי גגות הבניינים במתחם הם רכוש משותף ויש לרשום אותם ככאלה, וצו מניעה קבוע האוסר על כל בנייה על הגגות. הנתבעים היו הקבלן שמכר את הדירות, גורם הקשור לקבלן ואדם פרטי שרכש את אחת הדירות במתחם והתכוון לבנות קומות נוספות על הגגות. הגגות היו משותפים לששת הבניינים במתחם. לחלק מהדירות היו מרפסות ומחסנים צמודים. גם מינהל מקרקעי ישראל השתתף בהליכים שכן הוא הבעלים של הקרקע עליה הוקם המתחם. בשנות ה-80 רכשו רוכשי הדירות את הדירות מכוח חוזים עם הקבלן, שכללו סעיף השומר לעצמו את הזכות לצרף חלקים מסוימים של הבית ליחידות דיור מסוימות לפי שיקול דעתו של הקבלן. בנוסף, הקבלן יכול היה לבקש להגדיל את אחוזי הבנייה ולהוסיף בנייה נוספת למגרש או לבניין ללא הסכמת הרוכשים מראש, כפי שניתנה בחוזים. בית המשפט קבע כי הגגות הם רכוש משותף ויש לרשום אותם ככאלה. ניסיונו של הקבלן להצמיד את הגגות לדירה ספציפית נכשל משום שהסעיף החוזי הרלוונטי לא היה ברור ומפורט דיו, ולכן אינו תקף. עם זאת, בית המשפט מצא כי הרוכשים הסכימו מראש להגדלת אחוזי הבנייה ותוספת הבנייה, במידה והקבלן יקבל את הרישיונות הנדרשים. כך, יכול היה הקבלן לנצל זכויות בנייה נוספות אך לא על הגגות מאחר והיו רכוש משותף. יתר על כן, בית המשפט מצא כי המצגים הטרום-חוזיים של הקבלן לגבי אופיו הנמוך של הפרויקט אינם מחייבים, שכן החוזה עצמו איפשר בנייה נוספת. הרוכשים היו מודעים לאפשרות זו בעת חתימת החוזים. לפיכך, נדחתה הבקשה לצו מניעה קבוע שיאסור על הבנייה, למעט התובע 25, שלא חתם על הסעיף החוזי הרלוונטי. בית המשפט הורה לרשום את הגגות כרכוש משותף אך לא הביע כל עמדה לגבי תכנית המתאר המתוכננת או הזכויות הנלוות, והותיר את הדברים להכרעת גופי התכנון המוסמכים. כל צד היה אמור לשאת בעלויות שלו.