ערר 102/16

תקציר

ועדת הערר דנה בטענות בדבר מעמד מימוש הזכויות של תכנית רחביה, בין אם הן מוקנות, מעין מוקנות או מותנות. הם נוטים להסכים עם המשיבים כי התכנית מפורטת ומאפשרת ניצול מלא של זכויות, לרבות למבנים לשימור, ובכך דוחים את טענת המערערת כי הזכויות אינן מוקנות ואינן מעין מוקנות. הוועדה משאירה את ההחלטה הסופית בנושא זה לשלב מאוחר יותר. הוועדה מוצאת כי התכנית יוצרת זכויות מוקנות-מותנות, במיוחד למבנים לשימור, בהם שיקול הדעת של הוועדה המקומית רחב וכפוף לתנאים שונים. לגבי מבנים שאינם לשימור, חוסר הוודאות לגבי מימוש הזכויות נובע מהוראות התוכנית בנושא שימור מבנים ושימור עצים עתיקים, המחייבים תהליכים נוספים. הוועדה מעריכה כי חלק ניכר מהמבנים יחייבו הפעלת שיקול דעת זה, ויהפכו את הזכויות למותנות. כן מקובלת עליהם טענת המערערים כי התכנית מעניקה לוועדה המקומית שיקול דעת רחב בהגנה על רווחת הדיירים, שאינו יכול להיות מוגבל להוראות התכנון שבתכנית. עובדה זו, יחד עם שיקול דעת נוסף, הופכת את הזכויות למעין מותנות בחלק ניכר מהמבנים באזור. הוועדה נמנעת מלהכריע אם הדבר חל על רובע, שליש או מחצית מהמבנים, אך מדגישה את חוסר המעשיות שבהבחנה בין מבנים בשלב זה. כתוצאה מכך, פוסקת הוועדה לטובת המערערים, ומגיעה למסקנה כי הזכויות בתכנית רחביה מוקנות-מותנות או מעין מותנות. בעקבות הלכת אליק רון, המועד הקובע למימוש הוא מועד אישור התוכנית. עבור מכירות, המשמעות היא מימוש דו-שלבי. תוצאה זו מתיישבת עם התקדים המשפטי של הטלת היטלים על מוטבים כלכליים. שמאי מייעץ יעריך את היטל ההשבחה ואת ההסתברות לבנייה על פי התוכנית. הוועדה מתייחסת גם להשלכותיה של תכנית 10038 על קביעת היטל השבחה, אך משאירה את ההחלטה להליכים עתידיים. הם מציינים את מורכבות ההבחנה בין מבנים שונים בשכונה ואת הקשיים המעשיים של פסק דין אליק רון במקרה זה. לכן, הם מבקשים בדחיפות חוות דעת של שמאי מייעץ ומורים לוועדה המקומית להגיש שומות. השמאי המייעץ יבחן את האפשרויות לפי תכנית 10038 בעת קביעת מימוש חלקי. החלטת הוועדה מחייבת, וניתנה ביום 3.5.2017.