ת"א 19245-06-23

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, המתמקד בעקרונות משפטיים וחידושים, בהתבסס על המידע שסופק בלבד: **פסק דין: ת"א 19245-06-23 אהראם נ' אבו רמילה ואח' – בית משפט השלום בירושלים** **מבוא ועובדות המקרה:** התביעה עוסקת בסכסוך בין בעל דירה (התובע, אשר ירש את אביו) לבין דיירים מוגנים (הנתבעים), בנוגע לזכויות הדיירות המוגנת, שינויים במושכר, נטישה, ופינוי. * **המושכר:** דירה בעיר העתיקה בירושלים, שהייתה חלק מבניין הכולל גם מחסן. האב המנוח היה בעל הבניין, השכיר את המחסן ואת הדירות בדיירות מוגנת לעמותת הצדקה האסלאמית. * **ייפוי כוח והסכם שכירות:** האב העניק לתובע ייפוי כוח לניהול הנכסים. העמותה ביקשה להעביר את זכויות הדיירות המוגנת לנתבעים. ביום 01.03.95, התובע השכיר את המושכר לנתבעים באמצעות הסכם דיירות מוגנת. * **דמי מפתח:** התובע טען שלא שולמו יתרת דמי המפתח, אך הנתבעים שילמו לעמותה סך של 30,000 דינר, שלטענתם היו דמי מפתח. סעיף 3 להסכם השכירות, כפי שנוסח, אישר קבלת דמי מפתח. * **שיפוצים/בנייה:** בעת החתימה, המושכר לא היה ראוי למגורים. הסכם השכירות איפשר לנתבעים לבצע עבודות, אם כי הצדדים חלקו על פרשנות המונח – "שיפוץ" לטענת התובע, "בנייה" לטענת הנתבעים. סעיף 10 להסכם (לפי תרגום התובע) קבע כי "אין לצד השני זכות למנוע מהצד השני לבצע כל שינוי או תיקון בבניין במהלך תיקון הדירה". תרגום מתורגמן בית המשפט (01.02.24) מסר כי בסעיפים הרלוונטיים ניתנה לנתבעים "מלא הזכות לשפץ את הבית המושכר באופן שהוא רואה לנכון", וכי "אין לצד הראשון סמכות להתנגד לכך שהצד השני יעשה שינויים כל שהם או תיקונים בבניין במהלך שיפוץ הבית המושכר". בנוסף, נאמר בסעיף 7 לתרגום מתורגמן בית המשפט כי "שיפוץ הבית בכל סכום שהוא ימומן על ידי הצד השני להסכם... והבית המושכר לא משופץ כעת וזקוק לשיפוץ כללי". * **טענות הנתבעים לפרשנות המילה "תעמיר":** הנתבעים טענו כי המילה "תעמיר" בסעיפים 7 ו-8 פירושה "בנייה" ולא "שיפוץ". עורך דין מטעמם העיד כי המילה הנכונה היא "קונסטרוקציה", המעידה על היתר בנייה. בית המשפט קבע כי אין להעדיף תרגום זה על פני תרגומו של מתורגמן בית המשפט. * **מתורגמן בית המשפט:** קבע כי הפירוש של "תעמיר" בהקשר זה הוא "שיפוצים", גם אם מדובר בשיפוצים מקיפים, והסביר כי ל"בנייה מחדש" בערבית תקינה נהוג להשתמש בביטויים אחרים. * **טענות התובע לגבי בנייה:** התובע טען שבשטח החצר בוצעה תוספת בנייה ללא הסכמתו ורישיון, כולל בניית קירות, העלאת גובה גג הרעפים והתקנת חלונות אלומיניום. הוא גילה זאת רק בשנת 2023, בעת שהמחסן ששכר קלותי הוחזר לידיו והחל בשיפוצו. הנתבעים חסמו אוורור למחסן וחסמו שימוש בו. * **טענות הנתבעים:** טענו לשיהוי בהגשת התביעה (16 שנים מביצוע העבודות בשנת 2007), וכי ניתנה להם זכות לבצע עבודות בנייה ושיפוצים מורחבות. טענו כי תיקנו את חלון האוורור. טענו שלא הוכחה נטישה. * **ביקור במקום:** השופט ביקר במושכר ביום 02.07.24. **ניתוח משפטי:** 1. **דיני הגנת הדייר – נטישת המושכר:** * **הלכה:** בית המשפט מצטט את הלכת בר אופיר בנוגע להוכחת נטישה. על המשכיר להוכיח לא רק היעדר פיזי, אלא גם כוונה של הדייר שלא לשוב. הנטל עובר לדייר להוכיח שההיעדרות זמנית. * **יישום:** * עדויות השכנים (קוטינה וקלותי) העידו על עזיבת הנתבע 2 לדירה אחרת מאז 2022. * התובע העיד אף הוא על נטישת הנתבע 2. * קלותי העיד כי הנתבע 2 החל להגיע לנכס רק לאחר הגשת התביעה. * ראיות נוספות: מסמכי ארנונה המציינים רק את הנתבע 1, ותביעה קודמת משנת 2007 בה נתבע רק הנתבע 1. * עדות הנתבע 2 בלבד, ללא עדים או מסמכים תומכים (כגון חשבונות חשמל ואישורי ארנונה שלא צורפו), לא די בה כדי להוכיח את טענתו למגורים במושכר. * **מסקנה:** בית המשפט קובע כי הוכחה נטישת המושכר על ידי הנתבע 2, כיוון שלא הוכיח כי היעדרותו זמנית. 2. **שינויים במושכר – עילת פינוי:** * **הלכה:** עילת פינוי בגין שינויים במושכר מתגבשת רק אם הוסכם תנאי מפורש האוסר שינויים, תנאי זה הופר, וההסכם מקנה זכות תביעת פינוי. (מבוסס על בר אופיר). * **התמודדות עם טענת השיהוי:** * **טענת הנתבעים:** שיהוי בהגשת התביעה (16 שנה). * **דחיית הטענה:** * בכתב ההגנה טענו הנתבעים שלא בוצעה כל תוספת בנייה. טענת השיהוי לא נטענה. * הנתבעים מודים כעת בשיפוצים ובנייה, אך לא פרטו מתי. * התובע העיד כי נודע לו על הבנייה רק בשנת 2022, עם החזרת המחסן. עדות זו נתמכה. * הנתבעים לא עדכנו את התובע בעת הגשת תביעה על ידי השכנה ב-2007. * **מסקנה:** טענת השיהוי נדחית. * **פרשנות ההסכם והשינויים שבוצעו:** * בית המשפט מתייחס לתרגום מתורגמן בית המשפט, לפיו הותר שיפוץ, לא בהכרח בנייה. * בית המשפט מציין כי גם בהסכמה לשיפוץ, אין זכות בלתי מוגבלת לבנייה. * **הודאה של הנתבעים:** הודה בא-כוח הנתבעים בביקור במקום כי נבנה חדר נוסף בקומה השנייה ב-1998. * **ראיות נוספות:** * סימני רטיבות, חוסר אוורור, חלון שנסגר במחסן התובע. * העלאת גובה גג הרעפים והתקנת חלונות אלומיניום (טענת התובע). * גידול בשטח המושכר לצורכי ארנונה: מ-42 מ"ר ב-1995 ל-71 מ"ר כיום. * התקנת זכוכית על חלון אוורור הפונה למחסן (הודאת הנתבעים). * **העדר הסכמה:** טענת הנתבעים שהתנהגות התובע מהווה הסכמה נדחית, שכן הגשת התביעה עצמה מעידה על העדר הסכמה. * **שינויים מבניים של ממש:** בית המשפט קובע כי בוצעו שינויים מבניים של ממש, מעבר למה שהיה ניתן להשלים עם כניסת הנתבעים. * **מסקנה:** קמה עילת פינוי בגין שינויים במושכר. 3. **סעד מן הצדק:** * **הלכה:** בית המשפט מוסמך להעניק סעד מן הצדק מכוח סעיף 132 לחוק הגנת הדייר (ע"א 76/81 בוקובזה, רע"א 9064/11). * **שיקולים במקרה זה:** * שולמו דמי מפתח. * ההסכם המקורי התיר עבודות בנייה/שיפוץ מסוימות. * חלק מהעבודות בוצעו לפני שנים רבות. * **החלטה:** * **לנתבע 1:** יינתן סעד מן הצדק, בכפוף לתשלום פיצוי בסך 25,000 ₪, והסרת החלון הפונה למחסן התחתון בתוך 60 יום לאפשרורוור. * **לנתבע 2:** לא יינתן סעד מן הצדק עקב נטישתו. 4. **סוף דבר:** * **לנתבע 2:** פסק דין המורה לו לפנות את המושכר בתוך 60 יום (עקב נטישה). * **לנתבע 1:** פסק דין המורה לו לפנות את המושכר בתוך 60 יום (עקב שינויים במושכר), **אך** ככל שימלא את תנאי הסעד מן הצדק (תשלום פיצוי והסרת החלון), לא יפונה. * **פיצוי בגין הריסה:** לא יחויבו הנתבעים לשלם לתובע בגין הוצאות הריסה, לאור התוצאה בנוגע לסעד מן הצדק ואי הגשת חוות דעת. * **הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין:** הנתבעים ישלמו לתובע 15,000 ₪ הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. **עקרונות משפטיים וחידושים:** * **פרשנות הסכמים:** בית המשפט מדגיש את חשיבות תרגומו המדויק של מסמכים, ומעדיף את תרגומו של מתורגמן בית המשפט על פני תרגום שנעשה על ידי גורם פרטי (עורך דין מטעם הנתבעים). קביעת המשמעות של מונחים ערביים (כמו "תעמיר") בהקשר החוזי היא קריטית. * **הגנת הדייר – נטישה:** דוגמה ליישום עקרונות ההוכחה של נטישה, תוך הסתמכות על מגוון ראיות נסיבתיות (עדויות, מסמכים, היסטוריית תביעות) ולא רק על עדות פיזית. * **שינויים במושכר:** הדיון מציג את הגבולות בין "שיפוץ" ל"בנייה" במסגרת הסכם שכירות מוגנת, ואת התלות בתנאי ההסכם להקמת עילת פינוי. * **סעד מן הצדק:** יישום מודע של מנגנון הסעד מן הצדק, איזון בין זכויות בעל הבית לזכויות הדייר, תוך התחשבות בחלק מהעבודות שבוצעו לפני שנים רבות, תשלום דמי מפתח, וההסכמות המקוריות. הענקת הסעד מותנית בפיצוי ותיקון נזקים ספציפיים. * **שיהוי:** דחיית טענת שיהוי כאשר הנתבעים שינו את גרסתם העובדתית, ולא העלו את הטענה במועד. * **החשיבות של מסמכים רשמיים:** התייחסות למסמכי ארנונה כראיה תומכת לעניין השטח שנבנה ולעניין הנתבעים הרשומים. **הערות כלליות:** הפסיקה ממחישה את המורכבות של דיני הגנת הדייר, במיוחד כאשר מדובר בנכסים ישנים, שינויים שבוצעו לאורך שנים, ופרשנות של הסכמים בשפה זרה. בית המשפט נדרש לאזן בין הרצון של בעל הבית לממש את זכויותיו, לבין זכויות הדייר המוגן, תוך שימוש בכלים פרשניים והוכחתיים מגוונים.