ע"א 3534/07

תקציר

פסק הדין נסוב סביב ערעור שעניינו פרשנות "שווי מכירה" בעסקה של זכויות במקרקעין במסגרת מס רכישה. המשיב טוען כי העסקה למכירת זכויות מתייחסת לקרקע פנויה, כאשר עלויות הפינוי הן חלק מהתמורה המוסכמת, דבר המשפיע על חישובי המס. ועדת הערר ובית המשפט המחוזי קבעו בעבר כי מדובר בזכויות פנויות במקרקעין וכוללות הוצאות פינוי בשווי המכירה לצורכי מס. המערערים, לעומת זאת, טענו כי עלויות הפינוי אינן צריכות להיות חלק מהשיקול המשפיע על מס רכישה, והשוו אותו לעלויות פיתוח, אשר לעיתים קרובות אינן נכללות. בית המשפט נימק זאת בכך שבשל אופייה של עסקת "פינוי בינוי", בה היזם אחראי לפינוי דיירים, עלויות הפינוי הן חלק בלתי נפרד מהעסקה ולכן יש לכלול אותן כחלק מ"שווי המכירה". בית המשפט הדגיש כי המציאות הכלכלית והחובות המוטלות בעסקאות מסוג זה מכתיבות את חבות המס, ובמקרה ספציפי זה, ההתחייבות החוזית לשאת בהוצאות פינוי שזורה בהעברת זכויות פנויות במקרקעין. בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי הוצאות פינוי אלה אכן מהוות חלק משווי המכירה לצורכי מס, ובכך אישר מחדש את החלטת ועדת הערר. בנוסף, פסק הדין הדגיש את העיקרון הרחב יותר לפיו מיסוי צריך להתבסס על המהות הכלכלית האמיתית של עסקה ולא על התוויות שהוקצו על ידי הצדדים המעורבים. השופט א' רובינשטיין הסכים לכך, בהתייחסו לכלכלה המהותית של העסקה ולהשלכותיה על התפתחויות רחבות היקף, וקבע כי המציאות הפיננסית העומדת בבסיס הסכמים אלה חייבת להכתיב את חובות המס.