ע"א 3931/16

תקציר

עניינו של הערעור בהסכם קומבינציה הנוגע לחלקת קרקע. המערער, יצחק, והמשיב, ויקטור, התקשרו בהסכם בשנת 1996. ההסכם קבע כי ויקטור תנסה לשנות את הוראות התכנון החלות על הקרקע ולקבל היתר בנייה לבניית בניין בן 10 דירות לפחות, שמחציתן יוקצו ליצחק. ההסכם כלל תנאי השעיה, לפיו הוא יפוג אם ויקטור לא תצליח לקבל היתר בנייה בתוך תקופה מסוימת. היתר הבנייה לא התקבל, אך הצדדים המשיכו להתנהג כאילו ההסכם בתוקף. בהמשך התקשר ויקטור בחוזה עם צד שלישי לבניית 14 דירות על הקרקע. יצחק טען כי הסכם הקומבינציה הוארך וכי ויקטור הפר אותו, ותבע פיצויים בגין הנזק שנגרם לו כתוצאה מכך. בית משפט קמא קבע כי הסכם הקומבינציה פקע בשל אי קיום תנאי ההשעיה, וכי לאחר מכן נוצר הסכם אופציה בעל פה ובעל פה. בית המשפט קבע כי ויקטור הפר הסכם זה, אך ליצחק לא נגרם כל נזק. השופטת חיות הסכימה עם קביעתו של בית משפט קמא כי פג תוקפו של הסכם הקומבינציה, וכן הגיעה למסקנה כי הצדדים לא התקשרו בהסכם אופציה. עם זאת, הניתוח של השופט החל בחוק המקרקעין, המחייב ביצוע עסקאות נדל"ן בכתב. מאחר שלא היה הסכם אופציה בכתב, קבעה השופטת חיות כי קביעתו של בית משפט קמא בדבר הסכם אופציה בעל פה ובעל פה אינה יכולה לעמוד. עם זאת, השופטת חיות הסכימה עם קביעתו הנוספת של בית משפט קמא, לפיה יצחק לא הוכיח נזק כלשהו. גם אם הסכם הקומבינציה היה עומד בתוקפו, יצחק לא הוכיח שהפרת החוזה של ויקטור גרמה לו נזק. השופט הסביר כי על פי חוק החוזים והתרופות, על הנפגע להוכיח כי הנזק נגרם ישירות מההפרה. במקרה זה, בעת חתימת הסכם הקומבינציה, יכול היה ויקטור לצפות לכל היותר לבניית 10 דירות. לפיכך, לא ניתן היה לצפות מראש כל נזק שייגרם כתוצאה מהפרת ההסכם לבניית 14 דירות. יתר על כן, בית המשפט חישב כי כל נזק שנגרם ליצחק כתוצאה מההפרש בחלוקת תשלומי המס והעיכובים במסירת הדירות פוצה על ידי הדירות הנוספות שקיבל בסופו של דבר. השופטת חיות דחתה גם את טענותיו של יצחק בנוגע לחישוב הנזקים, וציינה כי הן הועלו לראשונה בשלב הערעור וסותרות את הטענות שהעלה בפני בית משפט קמא. מכל מקום, השופט קבע כי ההשוואה הא-סימטרית שהציע יצחק אינה מוצדקת. לסיכום, המליצה השופטת חיות לדחות את הערעור ולחייב את יצחק בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. השופטים י' וד' מינץ הסכימו עם החלטה זו.