ת"א 31664-09-15

תקציר

ניתוח זה מתמקד בעקרונות המשפטיים ובחידושים שהוכחו בהחלטת בית המשפט להכריז על הסכם היזמות משנת 2007 כבטל ומבוטל. **עקרונות משפטיים וניתוח:** * **הפרת חוזה וזכות ביטול:** * **הפרה יסודית:** בית המשפט מצא כי הנתבע 1 ביצע הפרה יסודית של הסכם היזמות משנת 2007. הדבר ניכר בכישלונה של הנתבעת 1 לעמוד במועדים המכריעים הקבועים בסעיף 9 להסכם. באופן ספציפי, הכישלון לקבל אישור ממשלתי לפרויקט כמתחם פינוי-בינוי עד 14 בינואר 2009, והכישלון הצפוי להשיג היתר בנייה עד 14 בינואר 2011, נחשבו מהותיים. * **הפרה צפויה (ראיית הנולד):** בית המשפט גם הכיר בכך שהנסיבות שהיו קיימות עד ליום 3.2.2010 (מועד הודעת הביטול) מצביעות על הפרה ברורה ובלתי נמנעת של ההסכם בדבר הוצאת היתר בנייה. הפרה צפויה זו העניקה לבעלי הקרקע את הזכות לבטל את ההסכם. * **הבסיס המשפטי לביטול:** נימוקי בית המשפט עולים בקנה אחד עם עקרונות דיני החוזים המקובלים, במיוחד התפיסה לפיה הפרה יסודית, או הפרה שניתן לצפות אותה באופן סביר, מעניקה לצד שאינו מפר את הזכות לסיים את החוזה. בית המשפט ציטט את המסה של פרופ' גבריאלה שלו על דיני חוזים, המבחינה בין חוזים עם תנאים תלויים לבין כאלה שבהם צד מתחייב להשיג את האישורים הדרושים, ומטיל על הצד האחרון אחריות להפרה אם לא יעשה זאת. המקרה של *נתיבי איילון נ' בשורה בע"מ* הוזכר אף הוא כדי לתמוך בעיקרון כי קבלת ההסכמה הנדרשת היא חובה ולא רק תנאי. * **מועד הודעת הביטול:** * **זמן סביר:** בית המשפט מצא כי הודעת הביטול שפורסמה ביום 3.2.2010 ניתנה תוך זמן סביר. בהתחשב בכך שהמועדים האחרונים להכרזת הממשלה בהסכם היו 14 בינואר 2009, והיתרי הבנייה היו 14 בינואר 2011, הודעת הביטול בתחילת 2010 נחשבה למתאימה לאור ההפרות המתמשכות וההפרות הצפויות. * **תפקידו של "עו"ד דאצ'ה" כסוכן ונציג:** * **סוכנות וסמכות:** עו"ד דחה שימש כשליח עבור רבים מבעלי הקרקע, לרבות התובעים. סמכותו לפעול בשמם, לרבות חתימה על הסכמים והוצאת הודעות ביטול, הוכרה בשמם. בית המשפט ציין במפורש כי עו"ד דאחה פעל כ"לוחם ומיופה כוח של כל בעלי הזכויות" עד ליום 9.7.2015. * **ביטול תקף על ידי הסוכן:** הודעת הביטול שנשלחה על ידי עו"ד דאחה ביום 3.2.2010, בשם בעלי הקרקע, התקבלה כביטול כדין של ההסכם משנת 2007. * **אכיפת תקנות התוכנית:** * **מעמדן הסטטוטורי של תקנות התכנית:** בית המשפט הדגיש כי תקנות התכנית המפורטת ת"א/2631, שהיו בתוקף בעת ההסכם משנת 2007, החזיקו במעמד של חוק. זה נתן משקל משמעותי לתנאים שנקבעו בתקנות אלה. * **תקדים התנאי להיתרי בנייה:** סעיף 18 לתקנות אלה, שהורה על פינוי כל הפולשים כתנאי להוצאת היתרי בנייה, היה גורם קריטי. כישלונו של הנתבע 1 להבטיח את הפינויים הללו השפיע ישירות על יכולתו לקבל היתר בנייה, ובכך היווה הפרה. * **היתכנות כלכלית כהתחייבות:** * **בלתי אפשריות כלכלית צפויה:** בית המשפט מצא כי הנתבעת 1 הייתה מודעת, או הייתה צריכה להיות מודעת, עוד לפני החתימה על ההסכם משנת 2007, כי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט מוטלת בספק על פי התוכנית הקיימת (המאפשרת 650 יחידות דיור). הוכר הצורך בתכנית מפורטת חדשה להגדלת יחידות הדיור ל-1,500, אך הנתבע 1 לא הצליח לקדם תהליך זה בלוחות הזמנים שנקבעו. * **הפרה עקב חוסר רווחיות:** בעוד שהכדאיות הכלכלית אינה תמיד תנאי חוזי מפורש, בית המשפט התייחס לחוסר יכולתו של הנתבע 1 להתקדם באופן רווחי בשל מגבלות התוכנית, וכישלונו לתקן באופן יזום את התוכנית במסגרת הזמן של ההסכם, כבסיס להוכחת יכולת לצפות את ההפרה. בית המשפט ציין כי התקשורת של הנתבע 1 עצמו הכירה בחוסר הכדאיות הכלכלית של התוכנית ללא תיקון. * **תנאים לביצוע הפרויקט והסכמה:** * **עמדת רשות מקרקעי ישראל:** רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כבעלת קרקע משמעותית, סירבה להסכים לביצוע הפרויקט על ידי הנתבעת 1 ללא הסכמה מראש של כל הפולשים לפינוי קרקעות ציבוריות. סירוב זה, שנמסר זמן רב לפני המועד האחרון להיתר, הוכיח עוד יותר את חוסר יכולתה של הנתבעת 1 למלא את התנאים המוקדמים הדרושים להמשך הפרויקט. * **פטור ממכרז:** סירובה של רמ"י להעניק לנתבע 1 פטור מהליך מכרז, והיעדר הסכמה על תנאי העסקה, הדגישו את היעדר ההרשאות החיוניות מבעל עניין מרכזי. * **אי קבלת הסכמת כל בעלי הקרקע:** * **הפרה מהותית:** בית המשפט גם מצא כי הנתבע 1 לא קיבל את הסכמתם של כל בעלי הקרקע הפרטיים עד למועד הביטול. מחדל זה, לרבות בעלי קרקע ספציפיים שלא חתמו על ההסכם משנת 2007 או הסמיכו את עו"ד דחה לחתום בשמם, היווה הפרה מהותית נוספת של ההתחייבויות החוזיות. * **ייפוי כוח והרשאה להליכים משפטיים:** * **הרשאה תקפה:** בית המשפט אישר את תוקפו של ייפוי הכוח שניתנו על ידי בעלי הקרקע המסמיכים את ועדת הפעולה להגיש הליכים משפטיים. אימות החתימות על ידי עורכי דין והאישור הספציפי לבטל הסכמים היו ממצאים מרכזיים. * **דחיית טענות לזיוף:** בית המשפט דחה טענות לזיוף בנוגע לחתימות על ייפוי הכוח, וקבע כי חלק מהזיופים לכאורה לא נתמכו בראיות, ולגבי אחרים נקבעו חתימות ואישורים תקפים. העיקרון של אשרור באמצעות פעולות עוקבות (כמו חתימה על פרוטוקולים של ישיבות) נשקל גם הוא במרומז. * **חוסר מהותיות של הסכמי פשרה (2011 ו-2014):** * **ביטול פסקי דין קודמים:** החלטת בית המשפט לבטל את הסכם הפשרה משנת 2011 (שהיה בעל תוקף של פסק דין) ואת ההסכם המתוקן משנת 2014 הדגישה כי הסכמים אלה לאחר מכן לא תיקנו את הבעיות המהותיות בהסכם המקורי משנת 2007. מנימוקי בית המשפט משתמע כי הסכמים מאוחרים אלה התבססו על המשכו הפגום של ההסכם משנת 2007 ולכן היו חסרי תוקף בשל הפרות יסודיות של ההסכם המקורי. **חידושים משפטיים:** בעוד שהתיק מיישם בעיקר עקרונות מבוססים של דיני חוזים, כוחו טמון בניתוח עובדתי קפדני וביישום מקיף של עקרונות אלה על תרחיש פיתוח נדל"ן מורכב. הפירוט המפורט של כישלונותיו של הנתבע 1, החל מאי השגת הצהרות ממשלתיות והיתרי בנייה ועד לאי קבלת הסכמתם של פולשים ובעלי קרקעות אחרים, וקישורם לסעיפים ספציפיים ולתקנות סטטוטוריות, מספק מסגרת איתנה למקרים דומים עתידיים. הדגש על יכולת האכיפה של תקנות תוכניות סטטוטוריות כתנאים מקדימים להתחייבויות חוזיות הוא נקודת מפתח. החלטת בית המשפט לבטל רטרואקטיבית את הסכם הפשרה ואת ההסכם המתוקן, ולמעשה לבטל קביעות שיפוטיות קודמות המבוססות על ממצאים חדשים בדבר חוסר תוקפו של ההסכם המקורי, ממחישה את כוחו של בית המשפט לבחון מחדש ולתקן החלטות קודמות כאשר מתגלים פגמים מהותיים.