ת"א 3878/09

תקציר

במסגרת פסק דין זה, בית המשפט השלום בראשון לציון (כב' השופטת יעל בלכר) דן בתביעה לפינוי נכס (חנות ברחוב בן גוריון 65, בת-ים) לפי פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי. התובעת, ג'ונקו אוטמזגין, היא הבעלים הרשום של הנכס החל מיום 1/4/09, והנתבע, שלמה סלמן אביגדול, הוא שוכר בנכס. **רקע עובדתי וטענות הצדדים:** * התובעת רכשה את הנכס מהבעלים הקודמים, גב' דינה שעיה, באמצעות מיופה כוחה, דוד שעיה, בחוזה מכר מיום 5/3/08. הרכישה נעשתה בכפוף לזכות השכירות של הנתבע. * לפי חוזה המכר, תקופת השכירות הייתה אמורה להסתיים ב-31/10/08, ואחריות פינוי השוכר הייתה על המוכר. * התביעה הוגשה ביום 7/9/09, ועילתה היא סיום תקופת השכירות לפי הסכם שכירות מיום 26/7/05 (ה"חוזה הראשון") ביום 20/8/09. * **טענות הנתבע:** * הוא מחזיק בנכס כדין מכוח חוזה שכירות עם המוכר וכן מכוח עסקת מכר שנחתמה בינו לבין המוכר עוד לפני רכישת הנכס על ידי התובעת. * לפי חוזה שכירות נוסף (ה"חוזה השני") מיום 26/6/07, תקופת השכירות היא למשך 50 חודשים עד 26/8/2011. * הוא שילם דמי שכירות עד אפריל 2010 (ובהמשך הובהר שאוגוסט 2010 הייתה טעות). * נחתם עימו "זכרון דברים מפורט" המכונה "חוזה מכר", במסגרתו שילם 10,000$ (10% משווי העסקה). * התובעת ידעה על זכותו הקודמת בנכס אך הקדימה אותו ברישום. * חוזה המכר בין המוכר לתובעת הוא למראית עין ובטל. * דמי השכירות החודשיים הם 700$, והיתרה (300$) נזקפת לזכות עסקת המכר. * במועד הגשת התביעה (7/9/09), לא הייתה לתובעת עילת תביעה לפינוי. * **טענות התובעת:** * כופרת באמיתות "החוזה השני" ובחתימתו של מר שעיה עליו. * הנתבע לא הוכיח את טענותיו לגבי זכות קניין או שכירות בנכס. **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט דחה את טענות הנתבע וקבע כי אין לו זכות קניין או זכות שכירות בנכס, למצער מחודש נובמבר 2009. 1. **רישום הבעלות:** בית המשפט הדגיש כי הזכויות בנכס רשומות על שם התובעת במרשם המקרקעין, רישום המשמש ראיה לאמיתות תוכנו. מאחר שהרישום בוצע באפריל 2009, ועד למועד מתן פסק הדין (כ-8 חודשים), לא פתח הנתבע בהליך כלשהו לתקיפת הרישום, וטענותיו לא היו מניחות את הדעת, התובעת היא הבעלים של הנכס לצורך הליך זה. 2. **העדר הוכחות מצד הנתבע:** * הנתבע לא צרף לכתב הגנתו את "זכרון הדברים" המכונה "חוזה מכר". * הנתבע לא הביא לעדות עדים רלוונטיים שטענו כי התובעת ידעה על התחייבות המוכר למכור לו את הנכס. * הנתבע נמנע מלהזמין לעדות את המוכר, מר שעיה. * משמעות אי-העדתם של עדים רלוונטיים פועלת לחובתו של הנתבע. 3. **טענת תשלום דמי שכירות מופחתים:** בית המשפט דחה את טענת הנתבע לפיה דמי השכירות החודשיים הם 700$ והיתרה (300$) נזקפת לזכות עסקת המכר. בית המשפט הסתמך על: * **מסמכים בכתב:** שני חוזי השכירות (הראשון והשני) קבעו דמי שכירות חודשיים של 1000$. * **אישור על תשלום דמי שכירות:** נספח א' לתצהיר הנתבע מאשר תשלום של 1000$ לחודש. * **סתירות בעדות הנתבע:** הנתבע טען באופן סותר לגבי משמעות ההפרש של 300$ (פעם כהנחה על תשלום מראש, ופעם כזקיפה לחשבון עסקת המכר). 4. **אמינות הנתבע:** בית המשפט העלה ספקות לגבי אמינות גרסת הנתבע, בין היתר, בשל: * **שתיקתו וחוסר שיתוף פעולה:** הנתבע לא המציא מידע ומסמכים לתובעת או לבא כוחה לפני הגשת התביעה, לא הגיב למכתב בא כוח התובעת, ולא הציג את נספחים א' ו-ב' לכתב הגנתו. הוא הודה בכך בחקירתו, והסבריו לגבי כך (כניסת ב"כ התובעת לנכס בצורה מתנשאת, או רישום הזכות על שם התובעת) לא היו משכנעים. 5. **החוזה השני (26/6/07):** בית המשפט דחה את טענת הנתבע בדבר קיומו של חוזה שכירות זה. * התובעת טענה כי החוזה מזויף, וכי החתימה של מר שעיה עליו אינה חתימתו. * נטל ההוכחה לקיומו של החוזה ותוכנו הוא על הנתבע, והוא לא עמד בו. * הנתבע לא ביקש להביא ראיות נוספות להפרכת טענת הזיוף, כגון חוות דעת מומחה או זימון מר שעיה לעדות. * השוואת החתימה בחוזה השני לחתימות על מסמכים אחרים, ללא עזרת מומחה, אינה מספקת. בית המשפט אף ציין הבדלים ויזואליים בין החתימה בחוזה השני לבין החתימות במסמכים אחרים. 6. **עילת התביעה:** בית המשפט קבע כי עילת הפינוי היא העדר זכות שכירות לנוכח סיום תקופת השכירות ב-20/8/09 לפי החוזה הראשון. בית המשפט אישר תיקון לכתב התביעה, כך שיש עילת פינוי החל מחודש נובמבר 2009, על מנת לאפשר ניהול יעיל והוגן של ההליכים, לאור מורכבות המחלוקת לגבי מועד תשלום דמי השכירות. **מסקנה משפטית ופסיקה:** בית המשפט קבע כי הוכח, לצורך ההליך, כי אין לנתבע זכות קניין או זכות שכירות בנכס, למצער מחודש נובמבר 2009. על כן, נדחו כל טענות הנתבע, וניתן פסק דין לפינוי. הנתבע חויב לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. **חידושים משפטיים:** 1. **חשיבות רישום הבעלות במרשם המקרקעין:** פסק הדין מדגיש את כוחו הראייתי של רישום הבעלות במרשם המקרקעין (סעיף 125 לחוק המקרקעין), וכי הנתבע היה צריך לפעול באופן אקטיבי ומהיר לתקיפת רישום זה. 2. **נטל הוכחה בעסקאות נוגדות וטענות זיוף:** בית המשפט קבע כי נטל ההוכחה לקיומו של חוזה שכירות נוסף (ה"חוזה השני") ולתוכנו, היה על הנתבע. משעלה חשד לזיוף חתימה, היה על הנתבע להביא ראיות מוצקות להפרכת טענת הזיוף, ולא להסתפק בטענות כלליות או בהימנעות מהבאת עדים רלוונטיים. 3. **משמעות אי-הבאת עד רלוונטי:** בית המשפט הדגיש כי אי-הבאת עד רלוונטי (כגון המוכר, מר שעיה) פועלת לחובתו של הצד שאמור היה להביאו. 4. **התנהלות הצדדים:** בית המשפט בחן את התנהלות הנתבע, לרבות שתיקתו, אי-שיתוף פעולה והעדר תגובה למכתבים, כאסמכתא לקושי באמונו בגרסתו. 5. **תיקון כתב התביעה:** בית המשפט אישר תיקון לכתב התביעה במטרה לאפשר ניהול יעיל והוגן של ההליך, על אף שהטענה המקורית לעילת פינוי (אי-תשלום דמי שכירות מאפריל 2009) הייתה שונה מטענת התובעת שעילת הפינוי נובעת מסיום תקופת השכירות. אישור התיקון נועד לאפשר לבית המשפט לדון במחלוקת המהותית בין הצדדים.