עש"א 11810-08-17

תקציר

## ניתוח משפטי של פסק דין בעניין יפרח נ' נגיד ואח' (עש"א 11810-08-17) **מבוא:** פסק הדין עוסק בערעור על החלטתה של המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין, אשר אישרה הקמת מעלית בבניין משותף, ועל החלטתה לדחות בקשה להגשת חוות דעת מטעם המערער. עיקר המחלוקת סובב סביב פרשנות התקנון המוסכם של הבית המשותף, דרישות הרוב להקמת מעלית לפי סעיף 59ו' לחוק המקרקעין, וזכויות בעלי הדירות במקרה של בנייה שבוצעה לאחר רישום הבית המשותף. **עקרונות משפטיים וחידושים:** 1. **פרשנות תקנון בית משותף והשפעתה על זכויות הצבעה:** * **העיקרון:** בית המשפט מדגיש את החשיבות של פרשנות מדויקת של תקנון הבית המשותף, שכן הוא מהווה את "החוקה" של הבניין וקובע את זכויות וחובות בעלי הדירות. * **החידוש/ההדגשה:** פסק הדין מציב סטנדרט מחמיר לפרשנות התקנון. השופטת קובעת כי המפקחת שגתה כאשר פירשה את סעיפים 4-6 לתקנון כמסמיכים באופן מפורש בניית דירות חדשות. לשיטתה, לשון התקנון, המשתמשת במונחים כגון "בניה שימצאו לנכון" ו"הצמדה", אינה חד משמעית, וניתנת לפרשנות כמתייחסת להרחבת הדירות הקיימות ולא ליצירת דירות חדשות. * **השלכה:** קביעה זו משפיעה ישירות על חישוב הרוב הנדרש להקמת המעלית. אם לא ניתן לבנות דירות חדשות, אזי יש לכלול במניין הדירות רק את הדירות הרשומות בפנקס הבתים המשותפים (7 דירות במקרה זה), ולא את 10 הדירות שנבנו בפועל. הדבר משנה את היקף הבעלות של המערער בבניין (42.8% מהדירות הרשומות) ובהתאם, את הרוב הדרוש לאישור הקמת המעלית. * **עקרון אומד דעת הצדדים:** השופטת מצביעה על כך שהמפקחת לא בחנה את אומד דעתם של הצדדים בעת כריתת התקנון, כפי שנדרש לפי סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי). בהינתן העמימות בלשון התקנון, היה מקום לבחון ראיות חיצוניות להבנת כוונת הצדדים. 2. **התייחסות לבנייה שבוצעה לאחר רישום הבית המשותף ומעמד הדירות הללו:** * **העיקרון:** חוק המקרקעין והתקנון נועדו להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות. כאשר נעשית בנייה בלתי חוקית או שאינה משתקפת ברישום, עולה שאלת מעמדה המשפטי של הבנייה ושל הדירות שנבנו. * **החידוש/ההדגשה:** פסק הדין מטיל ספק משמעותי בקביעת המפקחת לפיה יש לכלול את שלוש הדירות הנוספות במניין הדירות לצורך חישוב הרוב, למרות שלא נרשמו. השופטת מציינת כי בנייתן של דירות אלו שנויה במחלוקת, ומתבררת תביעה נפרדת בבית המשפט המחוזי בנוגע להיתר בנייה ולפרשנות התקנון בהקשר זה (ה"פ 6009-11-13). * **השלכה:** עד שלא יוכרע במחלוקת זו, לא ניתן באופן סופי לקבוע את זכויות ההצבעה של בעלי הדירות הללו. קביעת המפקחת, שהתבססה על הנחה ש"מסיבות השמורות עימם" לא נרשמו הדירות, נדחתה לאור העובדה שההליך המשפטי המתנה מעלה ספק ממשי לגבי עצם זכותם של המשיבים לרשום את הדירות. 3. **הקמת מעלית ברכוש המשותף לפי סעיף 59ו' לחוק המקרקעין:** * **העיקרון:** סעיף 59ו' לחוק המקרקעין קובע תנאים מצטברים לאישור הקמת מעלית בבית משותף: רוב של שני שלישים מהדירות, היתר בנייה, והיעדר פגיעה מהותית. * **היישום בפסק הדין:** * **רוב:** פסק הדין מבטל את קביעת המפקחת בדבר קיום הרוב הנדרש, עקב הפרשנות השגויה של התקנון וההתייחסות לדירות שאינן רשומות. * **פגיעה מהותית:** למרות שהמפקחת קבעה (לאחר חקירת מומחית) כי לא הוכחה פגיעה מהותית, הרי שבשל ביטול קביעת הרוב, אין צורך לדון בתנאי זה לגופו. עם זאת, השופטת מעירה כי גם בהחלטת המפקחת למנוע מהמערער להגיש חוות דעת משלו נפלה שגגה. * **התייחסות לתקנון מוסכם:** השופטת מאשרת כי הוראות סעיף 59ו' הינן דיספוזיטיביות, כלומר, ניתן לקבוע בתקנון המוסכם אחרת. הדבר מחזק את חשיבות הפרשנות הנכונה של התקנון. 4. **הזכות לראיות וחקירה נגדית:** * **העיקרון:** לכל צד בהליך משפטי קיימת הזכות להציג את ראיותיו, ובכלל זה להגיש חוות דעת מומחה, ולחקור את המומחים מטעם הצד השני. * **החידוש/ההדגשה:** השופטת מבטלת את החלטת המפקחת לדחות את בקשת המערער להגיש חוות דעת מטעמו, וקובעת כי נפלה שגגה בהחלטה זו. היא מדגישה כי בהינתן שהתיק הוחזר לדיון לצורך חקירת מומחית מטעם המשיבים, היה מקום לאפשר גם למערער להציג את ראיותיו, תוך חיובו בהוצאות אם יש מחדל. * **השלכה:** פסיקה זו מחזקת את העיקרון ש"עיוות דין" יימנע, גם אם הדבר מצריך חריגה מהסדר הדיוני הרגיל, וכי נטל הוכחת הנזק לצד השני או הקושי לכפרו עלול להתמתן באמצעות פסיקת הוצאות. * **הפסיקה המוזכרת:** השופטת מסתמכת על פסיקות קודמות (שנצר נ' ריבלין, ששון נ' קדמה בע"מ) המדגישות את עדיפות התחקות אחר האמת על פני הפרוצדורה, במקרים שבהם ניתן לכפר על מחדל בפסיקת הוצאות. 5. **מעמד הרכוש המשותף וסממנים פרטיים:** * **העיקרון:** הרכוש המשותף בבית משותף מיועד לשימוש כלל בעלי הדירות, אלא אם נקבע אחרת בתקנון. * **ההשלכה על המקרה:** המערער טוען כי המעלית המתוכננת אינה רכוש משותף אלא בעלת סממנים פרטיים, המיועדת לשימוש בלעדי של בעלי הדירות העליונות. טענה זו לא נדונה לגופה בפסק הדין, אך היא עולה כסוגיה שעשויה להידון בהמשך, במיוחד אם יתברר כי לא קיים הרוב הנדרש להקמתה כרכוש משותף. **סוף דבר:** פסק הדין מבטל את החלטות המפקחת ומורה על החזרת התיק אליה. המפקחת תמתין להכרעת בית המשפט המחוזי בהליך התלוי ועומד בנוגע לדירות הנוספות, לפני שתמשיך בבירור. פסיקה זו מדגישה את החשיבות של פרשנות מדויקת של תקנון הבית המשותף, את הצורך בהתמודדות עם מורכבותן של בנייה בלתי רשומה, ואת מחויבות בתי המשפט להבטחת זכויות ראיה דיוניות לצדדים, תוך איזון עם זכויות הצד השני.