ת"א 69506-01-18

תקציר

**ניתוח משפטי של פסק דין בנוגע לפינוי וסילוק יד מדמי שימוש ראויים** **מבוא** פסק הדין הנדון עוסק בתביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין בשכונת "שייח ג'ראח" בירושלים, וכן בתביעה כספית בגין דמי שימוש ראויים. בית המשפט נדרש לבחון את מעמדו של הנתבע בנכס, האם הוא דייר מוגן או דייר משנה מוגן, וכן לבחון את טענות התובע בנוגע לעילות פינוי. בנוסף, בית המשפט נדרש לקבוע את גובה דמי השימוש הראויים. **מעמד התובע בנכס** התובע, האפוטרופוס הכללי, פועל כמנהל רכוש מכוח חוק הסדרי משפט ומינהל. המקרקעין היו בבעלות נעדרים, הועברו לניהול הממונה הירדני על רכוש האויב, ומאז 1967 לניהולו של האפוטרופוס הכללי. נקבע כי זכויות התובע בנכס הוסדרו בשנת 2022 והוא נרשם כבעל הזכויות, ובכך נדחו טענות הנתבע בנוגע למעמדו של התובע. **מעמד הנתבע בנכס: דייר מוגן או דייר משנה מוגן?** * **הטענה המרכזית של הנתבע:** הנתבע טען כי הוא דייר מוגן בנכס, וכי הוא נכנס בנעלי אביו, שהיה דייר משנה מוגן. * **עמדת התובע:** התובע טען כי אביו של הנתבע היה דייר משנה מוגן, וכי זכויות של דייר משנה מוגן אינן ניתנות להעברה, ולכן הנתבע אינו דייר מוגן. * **הכרעת בית המשפט:** * **דייר מוגן ראשי:** בית המשפט בחן את טענות הצדדים בנוגע למעמדו של הדייר המוגן הראשי, מר אדריס ג'מאסה. נמצא כי ישנה אי-בהירות לגבי זהות היורשים ובעלי הזכויות, וכן לגבי האם מר ג'מאסה אכן ויתר על זכויותיו באופן תקף. עם זאת, בית המשפט קבע כי **אין צורך להכריע בשאלת זכויות הדייר המוגן הראשי**, שכן בעל הנכס הרשום (התובע) טוען כי לנתבע אין זכויות, ועליו להוכיח את מקור החזקתו. הנתבע לא הוכיח זכויות אלו. * **דייר משנה מוגן:** בית המשפט קיבל את עמדת התובע והפסיקה, כי **דייר משנה מוגן אינו יכול להעביר את זכויותיו**, בניגוד לדייר מוגן רגיל. לפיכך, הנתבע לא הפך לדייר מוגן עם פטירת אביו. * **הכרה בהתנהגות:** הנתבע טען כי התובע הכיר בו כדייר מוגן בהתנהגותו ובמסמכים. בית המשפט קבע כי אמנם היו טעויות בניסוח מכתבים מצד התובע, ואף טעויות בניהול הנכס (כמו הטענה לבעלות על מחסן שאינו שלו), אך **טעויות אלו אין בהן כדי ליצור זכויות של דיירות מוגנת**, אשר דורשת הסכם מפורש או הוראת חוק. הנתבע נהנה ממחדלי התובע, אך אין בכך כדי להקנות לו זכויות. **מסקנה בנוגע למעמד הנתבע:** בית המשפט קבע באופן חד משמעי כי **הנתבע אינו דייר מוגן, ואין לו זכות להחזיק בנכס**. **עילות הפינוי** גם אם היה נקבע שהנתבע הינו דייר מוגן, בית המשפט בחן את עילות הפינוי שהעלה התובע: 1. **אי תשלום דמי שכירות:** * **טענת התובע:** הנתבע לא שילם דמי שכירות במשך שנים. * **טענת הנתבע:** הנתבע טען ששילם לדייר המוגן או לבני משפחתו, ולאחר מכן לחברת ניהול מטעם התובע. * **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט **התרשם קשות מאמינות הנתבע**, וקבע כי גרסאותיו השתנו. הנתבע לא הוכיח כי שילם דמי שכירות לדייר המוגן. בנוגע לתשלומים לחברת ניהול, התברר כי בפועל קיבל התובע רק חלק מזערי מהסכומים, והנתבע לא פעל באופן אקטיבי להסדרת התשלום. נקבע כי **אי תשלום דמי שכירות מהווה עילת פינוי משמעותית**. 2. **שיפוצים ושינוי ייעוד הנכס:** * **טענת התובע:** הנתבע ביצע שיפוצים משמעותיים בנכס, שינוי ייעודו מחנות לממכר מזון (פלאפל/סנדוויצ'ים) והשכיר אותו לצד שלישי. * **טענת הנתבע:** הנתבע הכחיש את הטענות, וטען כי רכש ציוד מצד ג' והחנות הוחזרה למצבה המקורי. * **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט **דחה את גרסת הנתבע** בנוגע לשיפוצים ושינוי הייעוד, ומצאה כלא אמינה. חוות דעת שמאי מטעם הנתבע עצמו תמכה בטענות התובע כי בוצעו שינויים המאפשרים מכירת סנדוויצ'ים. בית המשפט קבע כי **ביצוע שיפוצים, שינוי ייעוד והשכרה לצד שלישי ללא הסכמת המשכיר מהווים הפרה יסודית של הסכם השכירות ועילות פינוי משמעותיות**. 3. **חוב ארנונה:** * **טענת התובע:** הנתבע צבר חוב ארנונה משמעותי לעיריית ירושלים. * **טענת הנתבע:** חוב ארנונה אינו עילת פינוי, והחוב הוסדר. * **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט לא התייחס באופן מפורש לעילת הפינוי הזו כשלעצמה, אך ציין את צבירת החוב. **מסקנה בנוגע לעילות הפינוי:** בית המשפט מצא כי קיימות **עילות פינוי מהותיות** כנגד הנתבע, גם אם היה דייר מוגן. **סעד מן הצדק** הנתבע לא ביקש סעד מן הצדק. בית המשפט קבע כי גם אם היה מבקש, לא היה מקבל אותו, שכן מדובר בהפרות קיצוניות של הסכם השכירות, חוסר תום לב, וניסיון להטעות את בית המשפט. בנוסף, מדובר בנכס מסחרי ולא למגורים. **דמי שימוש ראויים** * **התביעה:** התובע תבע 193,200 ₪ בגין דמי שימוש ראויים בנכס, בגין 7 השנים שקדמו להגשת התביעה. * **חוות דעת שמאי:** הוצגו שתי חוות דעת שמאי – מטעם התובע (2,300 ₪ לחודש) ומטעם הנתבע (700 ₪ לחודש). * **הכרעת בית המשפט:** * **שטח הנכס:** בית המשפט דחה את טענת הנתבע בנוגע לשטח הנכס, וקיבל את הערכת השמאי מטעם התובע לגבי השטח הבנוי (21.5 מ"ר עיקרי + 10.88 מ"ר שטח שירות). * **אמינות חוות הדעת:** בית המשפט העדיף את חוות דעת השמאי מטעם התובע, תוך שביקר בחריפות את חוות הדעת של השמאי מטעם הנתבע. נקבע כי השמאי מטעם הנתבע ביסס את חוות דעתו על הסכמי שכירות של דירות מגורים, דבר שאינו רלבנטי לנכס מסחרי, וכן התעלם מחוות דעת רלוונטיות. בית המשפט התרשם לטובה מניסיונו, היכרותו את השכונה, והקפדתו על תקני השמאות של השמאי מטעם התובע. * **גובה דמי השימוש:** בית המשפט קיבל את הערכת השמאי מטעם התובע וקבע כי דמי השימוש הראויים הם **2,300 ₪ לחודש (לא כולל מע"מ)**. * **תקופת התביעה:** נקבע כי דמי השימוש הראויים הם בסך 2,300 ₪ לחודש במשך 7 השנים שקדמו להגשת התביעה, ובסך הכל **193,200 ₪**. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.2.2018. **סכום סופי** * **פינוי הנכס:** הנתבע יפנה את הנכס בתוך 60 יום ממתן פסק הדין. * **תשלום דמי שימוש ראויים:** הנתבע ישלם לתובע 193,200 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. * **הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין:** הנתבע יישא בהוצאות התובע (6,500 ₪) ובשכר טרחת עורך דינו (35,000 ₪ כולל מע"מ). **עקרונות משפטיים וחידושים** * **הבחנה בין דייר מוגן לדייר משנה מוגן:** בית המשפט הדגיש את ההבחנה המשפטית המהותית בין מעמד דייר מוגן רגיל לבין מעמד דייר משנה מוגן, וקבע כי זכויותיו של דייר משנה אינן ניתנות להעברה, בניגוד לדייר מוגן. * **נטל הוכחה:** בית המשפט הדגיש כי כאשר בעל הנכס הרשום טוען כי למחזיק אין זכויות, נטל ההוכחה מוטל על המחזיק להוכיח את מקור זכויותיו. * **טעויות בניהול ובניסוח אינן יוצרות זכויות:** בית המשפט קבע כי טעויות מנהליות, אי-הקפדה על ניסוח מדויק במכתבים, ואף טעויות בבעלות על נכסים נלווים, אין בהן כשלעצמן כדי ליצור זכויות של דיירות מוגנת, הדורשות הסכם מפורש או הוראת חוק. * **אמינות העדים ומשקל הראיות:** בית המשפט התרשם באופן קשה מאמינות הנתבע, שינה גרסאותיו, והעדיף את עדויות התובע ואת חוות דעת השמאי מטעמו. * **הערכת דמי שימוש ראויים:** בית המשפט ביסס את החלטתו בנוגע לדמי השימוש הראויים על חוות דעת שמאי מקצועית, תוך שהוא מבקר בחריפות את חוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבע. * **סעד מן הצדק:** בית המשפט הדגיש כי סעד מן הצדק ניתן במקרים חריגים, וכי הפרות יסודיות של הסכם השכירות, חוסר תום לב, וניסיון להטעות בית משפט, שוללים את האפשרות לקבלו. פסק הדין מהווה דוגמה ליישום עקרונות דיני השכירות והגנת הדייר, תוך הדגשת החשיבות של הוכחת זכויות, אמינות עדויות, ומקצועיות חוות דעת שמאיות.