ע"פ 305/58

תקציר

ניתוח מקרה זה מתמקד בעקרונות המשפטיים והחידושים הקשורים לאחריות המשכיר לפציעות שנגרמו כתוצאה מחצרים פגומים. ליבת העניין נסובה סביב השאלה האם ניתן להטיל אחריות על בעל דירה בגין נזקים שנגרמו לאדם הנכנס לנכס המושכר, גם אם המשכיר אינו הכובש. **עקרונות משפטיים מרכזיים וחידושים:** * **אין חובת זהירות למשכירים כלפי מוזמנים/מורשים של השוכר:** עיקרון יסוד שנקבע במקרים שנותחו הוא שבעל דירה, שאינו מחזיק בנכס, בדרך כלל אינו חב חובת זהירות כלפי המוזמנים או בעלי הרישיון של השוכר. המשמעות היא שאם אדם נכנס לנכס כאורח או לקוח של השוכר ונפגע עקב פגם, הוא בדרך כלל לא יכול לתבוע את המשכיר ישירות בנזיקין. * עיקרון זה נתמך בפסיקה האנגלית, כגון *Bromley v. Mercer* [3] ו-*Howard and Wifey v. ווקר ולייק (נאמנים) וקריספ* [4]. ב-*Bromley v. Mercer*, נקבע כי לילד, כמוזמן, אין זכות לתבוע את בעלי הדירות בחוזה או בנזיקין מכיוון שבעלי הבית, שאינם דיירים, אינם חייבים חובה כלפי כל מי שנכנס למקום. * **התחייבויות חוזיות לתיקון אינן יוצרות חובת נזיקין כלפי צדדים שלישיים:** גם אם למשכיר יש התחייבות חוזית לתקן את המקום (כפי שניתן לראות במקרה של הקיר), התחייבות זו אינה יוצרת באופן אוטומטי חובת זהירות בנזיקין כלפי צדדים שלישיים שנפגעו עקב אי תיקון. * *Bromley v. מרסר* [3] מדגיש גם נקודה זו, וקובע כי גם אם בעלי הדירות מחויבים לשמור על קיר בתיקון ולא עשו זאת, התובע אינו יכול לתבוע אותם בגין רשלנות בנזיקין מכיוון שהם אינם בעיסוק. * **הבחנה בין אחריות התופס לאחריות המשכיר:** הניתוח מבחין בבירור בין אחריותו של תופס במקום לבין זו של בעל הבית שהשכיר את המקום. * אחריותו של הכובש לחצרים מסוכנים או פגומים מבוססת היטב, כפי שצוין ב-*Charlesworth on Negligence* [1]. * עם זאת, אחריותו של המשכיר מוגבלת בדרך כלל. כפי שנאמר ב-Salmond on Torts [2], הפטור של המשכיר מאחריות משתרע על פגיעות שנגרמו לאחרים שנכנסו למקום במהלך השכירות, גם אם המשכיר התחייב לשמור על המקום בתיקון. * **חריגים לכלל הכללי:** בעוד שהכלל הכללי מגן על משכירים מפני אחריות, ישנם חריגים פוטנציאליים, אם כי אלה אינם מפורטים בהרחבה בטקסט המצורף: * **שמירת השליטה של המשכיר:** אם בעל הבית שומר על שליטה על חלק מהמקום שהוא מסוכן, הוא עשוי להיות אחראי. הטקסט מזכיר שאם לבעל הבית יש שליטה על האזור הפגום, הוא עשוי להיות אחראי. * **ידיעת המשכיר על פגם ואי הודעה:** בעל בית עשוי להיות אחראי אם הוא מודע לפגם ולא הודיע לשוכר. הטקסט מציין שזו נקודת שיקול, במיוחד כאשר המשכיר יודע על הפגם ואינו מגלה אותו. * **התחייבות המשכיר לתיקון והפרה:** כפי שצוין, התחייבות של בעל בית לתיקון יכולה ליצור חובות, אך כפי שניתן לראות בתיקים, הדבר אינו מתורגם ישירות לחובה נזיקית כלפי צדדים שלישיים. עם זאת, העיקרון הוא שבעל הבית *עשה* התחייב לשמור על הקיר בתיקון. * **יצירת מצב מסוכן על ידי המשכיר:** הטקסט נוגע ברעיון שבעל הבית עשוי להיות אחראי אם הוא עצמו יוצר מצב מסוכן. זה מצביע על כך שרשלנות אקטיבית של המשכיר בגרימת פגם עלולה להוביל לחבות, ללא קשר לסטטוס העיסוק שלו. * **בסיס סטטוטורי לאחריות (משתמע):** למרות שאינו מפורט במפורש במונחים של חקיקה ספציפית המופעלת ליצירת חובות חדשות, הניתוח מסתמך במשתמע על עקרונות מבוססים של המשפט המקובל בנוגע לרשלנות ויחסי משכיר-שוכר. ההתייחסות ל"פקודת דיני הנזיקין, תרצ"ו-1936" מציעה מסגרת סטטוטורית הקודיפיקציה או המודיעה על עקרונות המשפט המקובל הללו. **חידושים משפטיים (בהקשר שסופק):** הטקסט המסופק מחזק בעיקר את עקרונות המשפט המקובל הקיימים בנוגע לאחריות המשכיר ולא מציג חידושים משפטיים חדשים רדיקליים. ה"חדשנות" כאן טמונה ביישום ובפרשנות העקבית של עקרונות אלה על פני תרחישים עובדתיים שונים. המקרים שהובאו מדגימים את עמדתה העקבית של הרשות השופטת בנוגע להגבלת אחריות המשכירים למצבים שבהם הם שומרים על השליטה או יוצרים סכנה באופן פעיל, ולא להרחיב אותה רק על סמך חובה חוזית לתיקון או בעלות. הניתוח מדגיש חלוקת אחריות ברורה: הדייר הוא האחראי העיקרי לבטיחות המקום, ואחריותו של המשכיר מותנית בנסיבות ספציפיות החורגות מבעלות גרידא או התחייבות כללית לתיקון. היישום העקבי של עקרונות אלה במקרים שהוזכרו, במיוחד בהבחנה בין חוזה לאחריות נזיקית לצדדים שלישיים, מדגיש את המסגרת המשפטית שנקבעה.