ו"ע 1044/04

תקציר

פסק הדין דן במיסוי רווחי הון ממכירת דירות מגורים בישראל, והאם מכירת דירת מגורים עם זכויות בנייה צמודות צריכה להיחשב כיחידה אחת או שני נכסים נפרדים לצורך פטור ממס. המקרה שלפנינו עוסק בפיצול רעיוני (אנכי), כהגדרתו בסעיף 49ז לחוק המיסים, כאשר התמורה המשולמת בגין דירת מגורים מושפעת מהזכויות להמשך בנייה. על פי החוק, המוכר זכאי לפטור חלקי ממס רווחי הון, המוגבל בתקרה שנקבעה באותו סעיף. השאלה היא האם יש לראות את זכויות הבנייה הנוספות כחלק מדירת המגורים, ובכך לאפשר פטור חלקי ממס בגין המכירה, או שמא יש לראות בהן מכירה נפרדת של זכות חייבת במס במקרקעין. פסק הדין מנתח את ההיסטוריה החקיקתית ואת תכליתו של סעיף 49ז ומגיע למסקנה כי הפיצול האנכי מפריד את התמורה בנכס לשני חלקים: הדירה עצמה וזכויות הבנייה. הפרדה זו מבטיחה כי הפטור ממס שבח יינתן רק עבור דירת המגורים. יתרת התמורה, המיוחסת לזכויות הבנייה, נחשבת למכירת זכות אחרת במקרקעין, בכפוף לשיעורי המס הרגילים. לפיכך, יש לראות את זכויות הבנייה הנוספות הסמוכות לדירה כזכות נפרדת במקרקעין, החייבת במס מלא ללא כל פטור. כתוצאה מכך, המוכר זכאי להנחה במס שבח לפי סעיף 48א1(א) לחוק המס. יתר על כן, פסק הדין מדגיש את הצורך בגישה עקבית בפרשנות הוראות אלה. היא מבקרת את המשיבה (המדינה) על הצגת עמדות סותרות במקרים שונים, ואף באותו תיק. טענת המשיב כי יש לראות במכירת דירת מגורים עם זכויות בנייה כמקשה אחת נעדרת בהירות ועקביות. בסופו של דבר, הערעור מתקבל, והמשיב מחויב לשלם למערערים הוצאות משפט, בסך 10,000 ₪, בצמוד למועד פסק הדין. הרכב השופטים, הכולל את צבי פרידמן, דן מרגליות ועמוס זמיר, מסכים פה אחד עם פסק הדין.