ת"א 66837-03-23

תקציר

## ניתוח משפטי: ת"א 66837-03-23 - פיבקו בת ים בע"מ נ' אוסדון **מבוא:** החלטה זו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד עוסקת בבקשה לצו עשה זמני, במסגרתה מבקשת חברת היזמות "פיבקו בת ים בע"מ" (להלן: "המבקשת") להורות לדייר אחד, מומי אוסדון (להלן: "המשיב"), לפנות את דירתו בבניין ברחוב העצמאות 28 בבת ים, על מנת לאפשר את קידום פרויקט פינוי-בינוי. הדיון המשפטי נסוב סביב תוקפו של הסכם גישור שנחתם בין הצדדים, מחלוקות הנוגעות לתמורה המגיעה למשיב, וההשלכות של אי-פינויו על קידום הפרויקט. **עיקרי העובדות והטענות:** * **רקע הפרויקט:** המבקשת הוקמה לקידום פרויקט פינוי-בינוי במקרקעין נשוא הדיון. המשיב הינו אחד מבעלי הזכויות במקרקעין, ועל שמו רשומה דירה בפרויקט. * **הסכמים מוקדמים:** בשנת 2012 חתם המשיב על זיכרון דברים למכירת מחצית דירתו ועל "כתב התחייבות והצהרה בלתי חוזרת" לפיו יקבל דירה חלופית וזכויות נוספות בפרויקט בתמורה ליתרת דירתו והצמדות. בשנת 2016, חתם המשיב, יחד עם יתר בעלי הזכויות, על הסכם פינוי-בינוי עם המבקשת, בו התחייבו הצדדים לשתף פעולה. * **הסכם הגישור:** בשנת 2018 החלו הצדדים בהליך גישור, אשר במסגרתו נחתם הסכם גישור ביום 17.9.2020. לפי הסכם זה, המשיב יקבל דירה אחת בתמורה לדירתו, כתב ההתחייבות יבוטל, והמבקשת תשלם למשיב סכום של 2,894,000 ₪ בגין שטח ההצמדה. הסכם הגישור קיבל תוקף של פסק דין. המבקשת שילמה למשיב חלק מהסכומים והסדרה חוב מס שבח. * **הליך הבירור הנוכחי:** המשיב כפר בתוקפו של הסדר הגישור, בטענה שלא היה כשיר לחתום עליו, לחלופין, שיש לבטלו מחמת עושק, כפיה או הטעיה. המבקשת פתחה בהליך בוררות, אשר בו הורה הבורר על פינוי המשיב. בעקבות כך, הגישה המבקשת תביעה לבית המשפט לאכיפת הסדר הגישור וכן בקשה לסעד זמני לפינוי המשיב, תוך שהיא מציעה להפקיד ערבויות ולהקצות למשיב דירת תמורה. **ניתוח משפטי:** 1. **צו עשה זמני ושינוי מצב קיים:** בית המשפט קובע כי צו עשה זמני המשנה מצב קיים יינתן רק במקרים חריגים, כאשר הוא נדרש למניעת תוצאות קשות. במקרה זה, בית המשפט השתכנע כי מתן הסעד הזמני חיוני לאכיפת פינוי הדירה, לאור השקעתה המרובה של המבקשת בפרויקט והצורך למנוע נזק בלתי הפיך. 2. **תוקפו של הסכם הגישור:** טענת המשיב בדבר אי-כשירותו לחתום על הסכם הגישור, או ביטולו מחמת עושק, כפיה או הטעיה, הינה ליבת המחלוקת. בית המשפט לא נכנס להכרעה סופית בנושא זה במסגרת הבקשה לסעד זמני, אך קובע כי המחלוקת העיקרית נוגעת לשאלת התמורה שתשולם למשיב – האם זו הנקובה בכתב ההתחייבות המקורי או בהסכם הגישור. 3. **החובה לפנות את המקרקעין:** בית המשפט מדגיש כי גם לשיטת המשיב, כתב ההתחייבות והסכם הפינוי-בינוי מחייבים אותו, ובהסכם זה נקבעה חובתו לפנות את המקרקעין ליזם על מנת לאפשר את הריסת הבניין. אי לכך, טענת המשיב כי אין לפנותו בטרם התבררו מלוא טענותיו בשאלת התמורה, נדחית. בית המשפט מציין כי התמורה מובטחת לו בהתאם להצעת המבקשת. 4. **הבטחת זכויות המשיב:** המבקשת הציעה להפקיד ערבויות בנקאיות בסכומים משמעותיים, המבטיחים את תמורת דירת המגורים ושטח ההצמדה, וכן נמנעת ממכירת דירות נוספות בשטח מוגדר. הצעת זו, לדידו של בית המשפט, מייעדת למשיב את כל התמורות שנקבעו בכתב ההתחייבות ובהסכם, כך שאם טענתו תתקבל, יוכל לקבל את מלוא התמורה. 5. **הבטחת נזקי המשיב:** בית המשפט קובע כי על המבקשת להפקיד בקופת בית המשפט שתי ערבויות בנקאיות: האחת בשווי דירת התמורה (3,406,000 ₪) והשנייה בשווי שטח ההצמדה (3,500,000 ₪), זאת להבטחת נזקיו של המשיב אם המבקשת לא תעמוד בהתחייבותה לבנות את הבניין החדש. 6. **מינוי נאמן:** בית המשפט דוחה את בקשת המבקשת למינוי נאמן שיחתום על מסמכים במקום המשיב, בשלב זה. הוא מותיר פתח לשוב ולדון בכך אם המשיב יסרב בעתיד לחתום על מסמכים נדרשים. 7. **מאזן הנוחות:** בית המשפט קובע כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת המבקשת. הנזקים שייגרמו לה מעיכוב בהקמת הבניין, הכוללים השקעות כספיות, התחייבויות כלפי דיירים אחרים ורוכשים, והסיכון לפקיעת היתר והתב"ע, עולים בהרבה על הנזק שיגרם למשיב, אשר זכויותיו מובטחות על ידי הערבויות. 8. **דחיית טענות טכניות:** טענת המשיב בדבר זהות בין הסעד הזמני לסעד העיקרי, וכן טענתו בדבר קיום דיירים נוספים בבניין, נדחות. בית המשפט מבהיר כי המחלוקת אינה מהותית בדבר חובת הפינוי, אלא בשאלת התמורה, וכי נותרו רק 3 דירות נוספות שטרם סודרו. **חידושים או נקודות מעניינות:** * **התמודדות עם קונפליקט בין הסכמים:** בית המשפט מתמודד עם מצב בו ישנה סתירה לכאורה בין הסכמים שונים שנחתמו בין הצדדים (כתב ההתחייבות המקורי מול הסכם הגישור). למרות שההכרעה הסופית טרם ניתנה, הצעת המבקשת וההחלטה להפקיד ערבויות משקפות ניסיון להבטיח את זכויות המשיב גם אם הסכם הגישור יבוטל. * **הסתמכות על הצעות הצדדים:** בית המשפט עושה שימוש משמעותי בהצעות שהגישו הצדדים במהלך הדיון (כגון הפקדת ערבויות ומכירת דירות), כבסיס להחלטתו, על מנת להגיע לפתרון שיאפשר את קידום הפרויקט תוך שמירה על זכויות המשיב. * **הגנה על אינטרס ציבורי/כלכלי:** ההחלטה משקפת את האינטרס של בית המשפט לאפשר קידום פרויקטים של פינוי-בינוי, הנחשבים בעלי חשיבות ציבורית וכלכלית, תוך איזון עם זכויות הפרט. העיכוב בפרויקט עלול לגרום לנזקים חמורים, ובכללם פקיעת היתרי בנייה, דבר שיפגע בכלל בעלי הזכויות והיזם. **סיכום:** בית המשפט נעתר לבקשת המבקשת והורה על צו עשה זמני לפינוי המשיב, בכפוף להפקדת ערבויות משמעותיות שיבטיחו את זכויותיו הכספיות. ההחלטה מדגישה את החשיבות של התחייבויות חוזיות, את הצורך בקידום פרויקטים של פינוי-בינוי, ואת מנגנוני ההגנה המשפטיים הקיימים להבטחת זכויות הצדדים בתהליך מורכב זה. ההכרעה הסופית בתוקפו של הסכם הגישור ובתמורה המגיעה למשיב עדיין תלויה ועומדת.