ע"א 651/87

תקציר

פסק דינו של בית המשפט העליון נסוב סביב פרשנותו של סעיף 49ז(א) לחוק מס שבח מקרקעין, הקובע מהו המס החל על מכירת דירות מגורים כאשר התמורה מושפעת מזכויות בבניה נוספת. המשיבים, בעלי חלקת קרקע בהרצליה פיתוח, מכרו את החלקה כולה וביקשו פטור ממס שבח. המגרש כלל מבנה מגורים והיו לו זכויות בנייה שלא נוצלו. המשיבים טענו כי יש לראות בחלקה כולה דירת מגורים, דבר המזכה אותם בפטור. עם זאת, מנהל מס רווחי הון העריך את בית המגורים לפי שווי נמוך יותר, והותיר יתרה חייבת במס. השאלה המרכזית הייתה האם יש להתייחס לחלקה כיחידה אחת או לפצל אותה לשתי יחידות נפרדות לצורכי מיסוי. בית המשפט קבע כי יש להעריך את המגרש על פי מצבו הכלכלי, המהווה במקרה זה שתי יחידות בנייה נפרדות. בית המשפט קבע כי יש להגדיר פיזית את "דירת המגורים", הזכאית לפטור, כלומר לפצל אותה משאר המקרקעין שנמכרו עמה אך אינם משמשים את בית המגורים. פיצול פיזי זה מבוסס על השימוש בפועל בקרקע ובשטח הדרוש למגורים על פי התב"ע. בהיעדר ראיות, יש לשקול את הסבירות ואת הנוהג המקובל. הערכת הקרקע צריכה להתבסס על מצבה בעת המכירה. במקרה הנוכחי קבע בית המשפט כי רק מחצית מהחלקה, המכילה את בית המגורים ואת השטח המשרת אותו, מהווה את דירת המגורים הזכאית לפטור. באשר לפיצול הרעיוני הקבוע בסעיף 49ז(א), קבע בית המשפט כי יש לקבוע את שווי המכירה של דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות. יתרת הערך תיחשב אז כתשלום עבור זכות אחרת – הזכות לבנות מבנים נוספים. המנהל יכול לבסס באופן לגיטימי את הערכת היחידה הפנויה על המחיר שבו מכר אותה הרוכש לצד שלישי באותו יום. השופט נתניהו הדגיש כי הפיצול הפיזי אינו מושפע מכוונות הרוכש ביחס לחלקה, ואינו יוצר הפליה בין מקרים דומים. לבסוף התקבל הערעור, והעניין הוחזר למנהל לעיון חוזר בשומת המס, ללא חיובים נוספים למשיבים. כן חויבו המשיבים לשאת בהוצאותיו של המערער. השופטים ברק ולוין הסכימו אך השאירו את סוגיית הפיצול הפיזי לדיני התכנון והבנייה לדיון בערכאה הראשונה.