ערר 420/13

תקציר

פסק הדין מתייחס לערעורים על חיוב המערערים, עמותות שהתאגדו לפרויקטים של בנייה בבית שמש, תוך חיוב בהיטל השבחה בגין הקלות המגדילות את מספר יחידות הדיור. המערערים טוענים, כי מאחר שאין להם זכויות חכירה או בעלות, אלא מעמד של "רשות" על פי חוזי פיתוח, אין להטיל עליהם את ההיטל. עם זאת, המשיבה, רשות מקרקעי ישראל, טוענת כי ההסדרים החוזיים וההתפתחויות המשפטיות האחרונות מחייבים את הטלת ההיטל. פסק הדין מכיר בהלכת קנית, הפוטרת בעלי הסכמי פיתוח מהיטלי השבחה, אך מציין כי היא חלה באופן ספציפי על ההסדרים החוזיים באותו מקרה. היא מדגישה את הנטייה בפסיקה לבחון את המהות הכלכלית העומדת מאחורי היטל ההשבחה ואת הצדק החלוקתי שהוא מבקש להשיג. מכאן, שניתן לייחס את מעמדו של חוכר לדורות לא רק על בסיס זכויות קנייניות אלא באופן מהותי, כלומר, מי שנהנה כלכלית מההשבחה צריך לשלם את ההיטל. פסק הדין מבדיל את המקרה הנוכחי מקנית בשל התפתחויות בניסוח הסכמים והלכות הלכתיות. היא מדגישה כי הסכמי הפיתוח הנוכחיים, בניגוד לקודמים, מעניקים למערערים את כל זכויות התכנון וההשבחה ללא תשלומים נוספים לרשות מקרקעי ישראל. הואיל והמערערים נהנים ממלוא ההשבחה, לא יהיה זה צודק לפטור אותם מההיטל. זאת ועוד, הלכת בלוך מחזקת את הצורך בבחינה עניינית, ונותנת פחות משקל לכותרת ההסכם ויותר משקל למהותו הכלכלית ולתכליתו החקיקתית של היטל ההשבחה. בניתוח מהותי של ההסכמים, פסק הדין מוצא כי הם מחייבים את המערערים לקבל מעמד של חכירה עתידית, בכפוף לתנאי השעיה. המערערים הם הנהנים היחידים מהשבחת מקרקעין ונושאים בכל התשלומים הכרוכים בחכירה ארוכת טווח. כך, למרות עיגון החכירה הפורמלי הדחוי, החומר מצביע על מעמדו של חוכר לדורות. מסקנה זו נתמכת גם בכוונת הצדדים ובשיקולים נוספים הנגזרים מפסקי הדין של בית המשפט העליון ובתי המשפט לעניינים מנהליים. לאור התועלות הכלכליות שנצברו למערערים משיקולי ההשבחה והמדיניות, פסק הדין מצדד במשיב. היא קובעת כי יש לראות את המערערים כחוכרים לדורות לעניין תשלום היטל השבחה. עם זאת, הבסיס המשפטי להחלטה זו אינו מעמדם הקנייני של המערערים אלא הקביעה כי הסכמי הפיתוח יוצרים חובה להעניק מעמד כזה, בכפוף לתנאי השעיה, ובכך הופכים אותם לחייבים בהיטל לפי התוספת השלישית. לפיכך, הערעורים על ההיטל עצמו נדחים. סוגיית סכום ההיטל תתברר בפני שמאי, כפי שביקשו המערערים והוסכם על ידי המשיב. פסק הדין ניתן בהעדר הצדדים ולא מוטלות הוצאות על המערערים.