ת"א 29584-04-12

תקציר

המחלוקת במקרה זה נסובה סביב הבעלות על "זכויות בניה" שנוספו לבניין משותף בעקבות תיקון לתקנות ההתגוננות האזרחית. זכויות בנייה אלה, שהן בעלות ערך כלכלי, הן בדרך כלל בבעלות משותפת של בעלי הדירות אלא אם נאמר אחרת. במקרה זה, טוענים התובעים, שהם דיירים/בעלי זכויות בדירות בבניין, כי זכויות הבנייה הנוספות צריכות להיות בבעלות משותפת ולשמש לטובת כלל הדירות, לרבות הממ"דים. לטענתם, כל ניצול זכויות אלה על ידי בעלי דירות בודדים אינו מקובל ללא הסכמתם המפורשת. מנגד, הנתבעים, שהם בעלי שתי דירות (32 ו-33), טוענים כי הסכמי המכר והמפרט, יחד עם התקנון המוסכם, קובעים בבירור כי זכויות בנייה אלה לא יהיו חלק מהרכוש המשותף וניתן יהיה לנצל אותן לטובת דירות ספציפיות. בבעלות הנתבעים גם שני מחסנים הצמודים לדירותיהם. השופטת מסכימה עם פרשנות הנתבעים למסמכים, הקובעים במפורש כי זכויות הבנייה והמחסנים אינם חלק מהרכוש המשותף. לדברי השופטת, החרגות אלה חוקיות ומותרות, שכן הן נעשות בכתב ובהסכמת רוכשי הדירות. השופט מדגיש כי זכויות הבנייה שייכות לכלל הנכס וניתנות לניצול על ידי היזם או הקבלן כל עוד הדבר נעשה כדין ובהסכמת הרוכשים. במקרה זה, התובעים היו מודעים לכך שזכויות הבנייה והמחסנים אינם חלק מהרכוש המשותף בעת רכישת דירותיהם, כפי שנקבע במפורש בהסכם המכר, במפרט ובתקנות המוסכמות. עוד מציינת השופטת כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וועדת הערר המחוזית אישרו גם את ניצול זכויות הבנייה הנוספות להשלמת בניית הקומה העשירית, לטובת דירות 32 ו-33. באשר למחסנים, השופטת מסכימה עם עמדת הנתבעים כי הסכמי המכר, המפרטים והתקנות המוסכמות מאפשרים הצמדה של מחסנים אלה לדירות ספציפיות. השופטת דוחה גם את טענת התובעים כי התב"ע המפורטת אוסרת על הקמת מחסנים, ומפרשת את התוכנית אחרת. לפיכך, השופט פוסק לטובת הנתבעים, ודוחה את טענות התובעים. התובעים חויבו במשותף לפצות את הנתבעים בגין הוצאותיהם, לרבות שכר טרחת עורך דין, בסך 25,000 ₪.